Офисы и ритейл - «хромые утки» рынка недвижимости в течение 5-7 лет «расправят крылья»

Эксперты департамента управления активами и инвестициями NAI Becar провели портфельный анализ рынков коммерческой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга за 2015 год и дали прогноз их развития в 2016 году. Цель исследования – помочь инвесторам сформировать стратегию управления портфелем активов. Исследование показало, что для долгосрочных инвестиций привлекательны «хромые утки»1 – офисный и торговый сегменты, которые в перспективе 5-7 лет будут приносить 13-16% годовых. Вложения в «звёзд»2 рынка – апартаменты принесут первоначальным инвесторам доходность в краткосрочном и среднесрочном периоде.

Матрица BCG (Boston Consulting Group) по её классическому предназначению призвана анализировать портфель продуктов компании, но можно подойти чуть более креативно и провести портфельный анализ инвестиций в различные сегменты недвижимости.

При построении портфельного анализа учитывались показатели текущей доходности, темпы ввода, динамика уровня вакансии и арендных ставок за 2015 год в разных сегментах рынков коммерческой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга. Комплексная картина состояния объединённого рынка двух столиц представлена на Рисунке 1.

ПОРТФЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ИНВЕСТИЦИЙ В РАЗЛИЧНЫЕ СЕГМЕНТЫ НЕДВИЖИМОСТИ

«ЗВЁЗДЫ»

«Звёзды» рынка коммерческой недвижимости – апартаменты демонстрировали высокие показатели ввода и выхода в продажу новых объектов. Апартаменты по-прежнему обладают высокой доходностью, как с точки зрения первоначального инвестора, так и для конечного, если говорить об объектах с инвестиционной составляющей.

«ДОЙНЫЕ КОРОВЫ»

Склады – традиционный и консервативный сегмент недвижимости. Сегодня складская недвижимость не обладает высокими темпами роста, при этом демонстрирует приемлемый уровень доходности: ставки капитализации составили 13%, традиционно превысив результаты остальных сегментов коммерческой недвижимости. Таким образом, склады более всех близки к сегменту «дойных коров»3 (пока ещё).

«ТРУДНЫЕ ДЕТИ»

Высокие темпы ввода на фоне высокой вакансии и падающих ставок (главным образом по Москве) в 1-м полугодии 2015 года предопределили положение торговой недвижимости в сегменте «трудных детей»4. Несмотря на рекордный ввод в 1-м полугодии, годовые показатели оказались ниже, чем в 2014 году. Таким образом, к концу года торговая недвижимость перемещается в сектор «хромых уток».

1 «Хромые утки» характеризуются низкими темпами роста, низкой долей рынка, низкой доходностью и рентабельностью (самоокупаются, но не более того). 2 «Звёзды» характеризуются самыми высокими темпами роста, наибольшей долей на рынке, популярны, привлекательны, быстро развиваются, но при этом требуют значительных инвестиций. 3 «Дойные коровы» характеризуются низкими темпами роста, большой долей рынка, не требуют затратных инвестиций, принося при этом стабильный и высокий доход. 4 «Трудные дети» характеризуются высокими темпами роста, низкой долей рынка, увеличение которой требует больших усилий и значительных инвестиций.

«ХРОМЫЕ УТКИ»

Офисная недвижимость – «хромая утка» российского рынка. Темпы ввода в течение всего 2015 года были невысокими. Низкая доходность офисов, вызванная снижением арендных ставок и растущей вакансией, наблюдается уже давно (преимущественно за счет А класса).

Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar:

«На основе результатов портфельного анализа инвесторы могут понять, от каких «продуктов» нужно избавляться, а какие смогут принести высокую доходность. Если речь идёт о кратко- и среднесрочной прибыли, то выгоднее инвестировать в «звёзд»: это возможность заработать здесь и сейчас, или по крайней мере – завтра. Если инвестор задумывается о долгосрочной перспективе, то выгоднее вкладываться в отдельных представителей «хромых уток»: за счёт низких текущих показателей сумма входа в офисный или торговый проект может стать существенно меньше. Таким образом, инвесторы могут приобрести объекты, которые в перспективе 5-10 лет перейдут в другой сектор матрицы.

Не исключено, что склады станут «трудными детьми»: на 2016 год в Петербурге и Москве ко вводу заявлено порядка 600 тыс. кв. м, что приведёт к увеличению предложения и может сказаться на ставках, которые уже понемногу начинают снижаться. Торговая недвижимость окончательно перейдёт в категорию «хромых уток»: ожидается низкий ввод и низкая доходность. Офисный сегмент сохранит позиции и поделит место с торговым сегментом. Я не исключаю, что апартаменты останутся в зоне высоких темпов доходности и роста рынка, хотя конкуренция на московском и петербургском рынке будет усиливаться».