По мнению экспертов, на рынке офисов класса "А" будет расти количество вакансий

2015 год, по мнению экспертов, станет для российской экономики и рынка недвижимости не простым. Продолжится рост вакансий в бизнес-центрах класса «А» и «В » и девелоперы будут вынуждены бороться за каждого крупного арендатора. По сравнению с прошлыми годами спрос на помещения может снизиться на 10-20 %. К этому есть предпосылки уже и в январе.

Согласно исследованию компании NAI Becar, в 4-м квартале 2014 г. рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга вырос на 2%. Средний уровень обеспеченности достиг показателя 690 кв. м на 1000 жителей. Причем средний уровень обеспеченности площадями высококлассного сегмента (классы «А», «В ») достиг 290 кв. м на 1000 жителей. На конец 4 кв. 2014 г. объем предложения в классе «А» вырос относительно 3 кв. 2014 г. на 7,5%, в результате чего доля сегмента в общем объеме (в кв. м) возросла до 22% (против 20% на конец предыдущего отчетного периода). Впрочем, по состоянию на конец 4 кв. 2014 г. средний уровень вакансии по классам «А», «В » и «В» составил уже 12,3%, превысив предыдущие показатели. Наиболее высокий показатель по-прежнему отмечается в бизнес-центрах класса «А» - 18,9%.

По мнению брокеров, одним из трендов 2015 года станет выбор арендаторами площади на класс ниже, чем они рассматривали до этого. В первую очередь это коснется бизнес-центров класса «А». Отнести бизнес-центр к определенному классу не всегда просто, так как критерии классности неоднозначны и могут меняться в зависимости от времени. Например, бизнес-центр, считавшийся классом «А» 5 лет назад, сегодня без косметического ремонта и замены оборудования (вентиляции, сантехники, лифтов, телекоммуникационных сетей и т.д.) уже не может считаться адекватным классу «А». И напротив – есть примеры переоборудования и реконструкции зданий класса «В» на твердый «В ».

«А» или «В”? Выбор арендатора

«Принципиальные различия для класса «А» – обязательное наличие высококачественного и «представительного» ремонта, собственная охраняемая просторная парковка, дублирование систем жизнеобеспечения (на случай аварии), офисы с большими окнами, количество лифтов и туалетов рассчитываются пропорционально площади, наличие кафе/ресторана в здание (столовые с линией раздачи в классе «А» существовать не могут), профессиональный клининг и управляющая компания, расположение в центральной части города, - рассказывает Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге. - Само здание должно быть или новым, или полностью реконструированным с заменой всех коммуникаций. Если брать офис «В », то это означает отказ от 1-2 критериев, необходимых для класса «А». Класс «B» – проще по 4-5 позициям». Эксперт считает, что тем, кто всё-таки выводит новые площади на рынок в 2015 году, стоит приготовиться к длительному сроку экспозиции и необходимости снижать ставки, чтобы переманить арендаторов.

Арендные ставки в высококлассных бизнес-центрах

Класс объекта Средние ставки в Санкт-Петербурге, руб./кв.м. Класс «А» 1450 -1500 Класс «В » 1050 -1100 Класс «В» 900-1000

По оценкам специалистов NAI Becar рост рынка в следующем году замедлится и будет введено 160-180 тыс. кв. м. офисных площадей. Среди крупных проектов в классе «А» и «В», «В » к вводу в эксплуатацию запланированы Mezon Plaza (девелопер – «Газпромбанк-Инвест Северо-Запад»), Сенатор (Чапаева) – I, Сенатор (Фрунзенский) – I, 3 корпус Аэропортсити и т.д.

Как отмечает, Сергей Демидов, генеральный директор ООО «Газпромбанк-Инвест Северо-Запад», «несмотря на то, что мы понимаем, что придется выводить Mezon Plaza на Большом Сампсониевском проспекте в непростой как для страны в целом, так и для рынка недвижимости год, мы решили не отказываться от своих планов. В данный момент мы активно ведем строительные работы, начали внутреннюю отделку и планируем сдать объект в начале третьего квартала 2015 года».

По мнению Андрея Хитрова, регионального директора EKE Group в России, выход новых проектов понизит среднюю ставку в классах «А» и «В ». «Рост предложения на фоне падающего спроса приведет к снижению цен в премиальном классе офисных центров. Новые проекты будут вынуждены конкурировать с уже заполненными бизнес-центрами, в том числе, и по цене, - поясняет эксперт. - В будущем, когда ситуация на рынке стабилизируется, новые офисные центры смогут выйти на хорошие показатели прибыльности, если за это время обеспечат лояльность арендаторов».