Кризис на рынке недвижимости беспощаден не только к бедным. Всем, безусловно, известны проблемы рядовых ипотечников (особенно валютных), с трудом выплачивающих кредиты за квартиры. А теневая сторона кризиса – тяжёлая ситуация, в которой оказались застройщики коттеджных посёлков и владельцы офисных и торговых зданий. Одни не могут продать дома, другие найти для своих помещений арендаторов. Банкротство грозит тем и другим.

Загородная недвижимость

За 2010–2015 годы количество сделок с загородными домами, по оценкам специалистов «Инком-Недвижимость», сократилось более чем вдвое. В 2016 году данная тенденция еще усугубилась. Снижение спроса логично привело к удешевлению. Согласно тому же источнику, подмосковный коттедж пять лет назад стоил в среднем более 20 миллионов рублей, а теперь не дотягивает и до 15 миллионов.

Падение цен отчасти сглаживается всё более явной ставкой застройщиков на бюджетные объекты. Опять же, по подсчётам риэлторов, за пять последних лет среднестатистические коттедж и участок под него ужались в размерах соответственно на 13 и 8 процентов. Но помогает подобная экономия мало. В первую очередь, из-за роста стоимости стройматериалов. К концу 2016 года, по подсчётам аналитиков, она поднимется на 25 процентов. Как сообщил представитель правительства Московской области, за последнюю весну металлопрокат и трубы стали дороже сразу на 75 процентов.

А арматура в первой половине года и вовсе выросла в цене вдвое, одним лишь этим обеспечив повышение себестоимости квадратного метра домов примерно на 5 процентов.

И стройматериалы – не единственные расходы компаний. На 9 процентов дороже за последние два года им стало обходиться обслуживание кредитов, ставка по которым выросла в среднем с 11 до 15 процентов за 2014 год и до 18 процентов к сегодняшнему дню. В результате просрочка по строительным займам за последние двенадцать месяцев увеличилась в полтора раза. Суммарно она достигла уже 360 миллиардов рублей.

Коммерческая недвижимость

Все перечисленные тенденции отражаются и на коммерческих объектах. Они тоже стали насколько дороже по себестоимости, настолько же и менее востребованными.

По утверждениям аналитиков, сегодня в Москве тщетно ожидают арендаторов примерно 3 миллиона квадратных метров офисных помещений. Пустует более 30 процентов офисов класса «А» и почти 15 процентов – класса «Б». В торговых центрах в 2015 году не были заняты около 9 процентов площадей, или в полтора раза больше, чем годом ранее. Серьёзные сложности испытывают недавно возведённые объекты. В открытом в 2014 году ТЦ «Авиапарк» на Ходынском поле спустя год не хватало 40 процентов арендаторов. А во введённом в эксплуатацию почти одновременно с ним ТЦ «Мозаика» в течение первого года работы не простаивали лишь четверть «точек».

Как следствие в 2015 году плата за аренду в московских торговых центрах снизилась на 10–15 процентов. За первую половину 2016 года, согласно подсчётам специалистов сайта «Росриэлт», – ещё почти на 10 процентов. А падение арендных ставок в обычных магазинах, расположенных на первом этаже зданий, доходит до 40 процентов. И даже в таких условиях претенденты на торговые помещения отыскиваются с трудом. Вероятно, расценки ещё будут уменьшаться.

Нагрузка на офисные и торговые центры…

Можно, конечно, с продажей коттеджей и сдачей офисов в аренду не торопиться и подождать перемен к лучшему. Глядишь, тогда и появятся клиенты, которые предложат настоящую цену. Но тут есть, как минимум, два препятствия. Во-первых, ждать придётся долго. Минэкономразвития уже спрогнозировал, что до 2020 года доходы россиян повысятся не больше, чем на 1 процент. А во-вторых, недвижимые объекты в течение всего времени ожидания придётся обслуживать. А это удовольствие не из дешёвых.

Участки, выделенные под торговые или офисные здания, требуют арендной платы. В Москве, в соответствии с приложением 1 правительственного постановления от 25 апреля 2006 года N 233-ПП, аренда земли для таких целей обойдётся в 1,5 процента от её кадастровой стоимости ежегодно. Как следует из подготовленной мэрией официальной презентации, в 2014 году кадастровая стоимость квадратного метра, определённого под торговые помещения, в среднем составляла 52000 рублей, а под офисы – 47500 рублей. Теперь возьмём торговый комплекс, который планируют построить в Зеленоградском административном округе на территории в 0,9 га (9000 квадратных метров). Отталкиваясь от средних расценок, получим, что кадастровая стоимость такого участка составит 468 миллионов рублей, а ежегодные затраты на его аренду – более 7 миллионов рублей.

Когда торговый комплекс будет закончен, за него придётся вносить налоги. Они тоже растут, поскольку как раз сейчас происходит переход к их начислению опять же на основе кадастровой стоимости. Площадь здания, по проекту, равняется 7280 квадратным метрам. По тем же данным от правительства Москвы, кадастровая средняя стоимость одного «квадрата» торговых и офисных объектов города составляет 127 тысяч рублей. То есть в нашем случае она может вплотную подойти к отметке в 1 миллиард рублей. Согласно статье 406 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ), недвижимое имущество стоимостью свыше 300 миллионов рублей, принадлежащее физическому лицу, облагается двухпроцентным налогом. Но и при нахождении объекта в собственности организации к нему, по статье 380 НК РФ, тоже может применяться налоговая ставка до 2 процентов. Соответственно, ежегодная налоговая нагрузка на такой комплекс достигнет почти 20 миллионов рублей. При нынешней нехватке арендаторов сумма наверняка окажется слишком значительной.

…И на коттеджные посёлки

Коттеджные посёлки застройщики обычно возводят на земле, которую уже выкупили. То есть её аренду оплачивать не надо. Зато участки, равно как и строения на них, требуют налоговых отчислений. И пока покупатель не нашёлся, они становятся головной болью застройщика.

Открываем наугад сайт посёлка бизнес-класса. Видим, что коттедж площадью 276 квадратных метров (один из самых маленьких в посёлке) выставлен в нём на продажу за 21 миллион рублей. Возьмём эту цифру за рыночную стоимость объекта, которой в идеале должна соответствовать кадастровая. Поскольку он всё ещё числится за застройщиком, то налоговая ставка на него составляет те же 2 процента. Или 420 тысяч рублей в год.

Примите во внимание, что кадастровая стоимость тождественна рыночной именно что в идеале, а на самом деле обычно существенно превышает её. А также то, что, согласно генплану, представленному на сайте этого случайно взятого посёлка, в нём в данный момент не реализовано 45 домов, в основном ещё более дорогих. Отдавать в пользу государства около 20 миллионов рублей за дома, которые должны были принести прибыль, – роскошь непозволительная.

Всё только начинается

Торговый комплекс и коттеджный посёлок, о которых шла речь выше, отнюдь не уникальны. Владельцы подобного неликвида, разбросанного по всей стране, вынуждены преодолевать те же трудности. И с задачей справляются далеко не все.

Сейчас проводятся банкротные процедуры в отношении ряда известных торговых центров: «Corteo Fashion Mall», «Покровский пассаж», сети «Торговый квартал» и других. Некоторые выставлены на продажу (такие как ТК «Алтын Ай» площадью 23 тысячи квадратных метров в Набережных Челнах), но вряд ли будут реализованы. А в строительстве ситуация и вовсе аховая. Несостоятельными за два последних года объявлены более 70 фирм-застройщиков, часть из которых занималась коттеджными посёлками. При этом, по оценкам экспертов, дно пока не достигнуто. В ближайшие годы мы увидим в сфере загородной и коммерческой недвижимости ещё много банкротств. 

Автор: Олег Сухов, адвокат