Соотношение между спросом и предложением у наиболее востребованных форматов на «загородке» носит разнонаправленный характер

Соотношение между спросом и предложением у наиболее востребованных форматов на «загородке» носит разнонаправленный характер

Распечатать новость

Добавить в закладки

В Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость проанализировали, как менялись предложение и спрос в сегментах участков без подряда (УБП) и малоэтажного строительства (МЖД) – основных «антикризисных» форматах на первичном рынке загородного жилья Подмосковья. В ходе исследования выяснилось, что если на протяжении последних лет предложение УБП стабильно оказывалось выше спроса, то в случае с «малоэтажкой», напротив, наблюдался дефицит. Это наблюдение поддерживают данные по неликвиду: в МЖД такового насчитывается всего 5%, тогда как в УБП его доля разнится от 30% до 80% в зависимости от локации. При этом подходящих для возведения «малоэтажки» земель почти не осталось, а 20% УБП оказываются не застроены спустя пять лет после покупки.

 

История и современность

 

«Вечнозеленый» формат современного рынка загородной недвижимости – УБП – возник в ответ на кризис 2008 года. Тогда на фоне нестабильной экономической ситуации земельные участки быстро стали лидерами спроса: с одной стороны, люди надеялись таким образом конвертировать и сохранить свои сбережения, а с другой, были недостаточно уверены в финансовом будущем, чтобы выбирать участок с подрядом. Малоэтажное строительство, в свою очередь, появилось в массовом сегменте во второй половине 2010 года – и тоже как спасительная мера в рамках диверсификации рынка. До этого момента оно изредка встречалось в проектах премиум-класса, где подобные дома использовали для размещения обслуживающего персонала или гостей. «Выход в народ» принес МЖД настоящий успех, поскольку оно воспринималось как доступное загородное жилье с атрибутами престижа: нестандартной архитектурой, огороженной территорией, небольшим количеством жителей и т.д.

Если говорить о нынешнем распределении УБП и «малоэтажки» по классам, то 98,5% участков относится к «эконому» и не более 1,5% – к высшим ценовым сегментам: когда в элитных поселках остаются нереализованными участки с подрядом, их могут выставить на продажу как лоты без подряда.

О качестве предложения в формате УБП рассуждает руководитель офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов:

«Я замечаю связь между качеством продаваемых участков и степенью их удаленности от Москвы. Так, если в пределах 30 км от МКАД доля неликвидных предложений составляет 30-35%, то на большем расстоянии эта цифра достигает 80%. В целом же, удачных проектов с УБП рядом с Москвой становится все меньше: они распродаются быстрее всего».

Что касается малоэтажного жилья, то около 85% лотов в сегменте относится к классам «эконом» и «комфорт», оставшиеся 15% находятся в дорогостоящих проектах.

«Неликвида в МЖД мало, не более 5%, – комментирует руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. – Обычно невостребованность лотов объясняется их завышенной ценой. А так квартира, пусть и за городом, является априори популярным форматом, имеющим хорошую базу потенциальных покупателей».

Рассмотрим динамику роста предложения в указанных форматах, взяв ключевые временные точки: третий квартал нынешнего года, тот же период докризисного 2013-го, а также третий квартал 2010-го, когда на рынке уже были и УБП, и «малоэтажка». Так, с 2010 по 2013 год в обоих форматах произошло значительное увеличение предложения: в УБП – на 26 п.п., в МЖД – на 12 п.п. Однако новая волна кризиса затормозила темпы их развития, что особенно отразилось на малоэтажном жилье: с конца 2013-го по настоящий момент его стало больше всего на 2 п.п. При этом количество земельных участков возросло на 6 п.п.

«Большой процент УБП является одним из главных показателей неблагоприятной ситуации на рынке, – рассказывает Дмитрий Таганов. – Это свидетельствует о недостатке у девелоперов средств для создания проектов с застройкой. Малоэтажное строительство сталкивается с другой проблемой: подходящих для него земель почти не осталось, и в целом власти неохотно отдают земельные участки под МЖД из-за нагрузки на инженерную и транспортную инфраструктуры».

Если проанализировать результаты продаж, то с третьего квартала 2010 года по аналогичный период 2013-го спрос на УБП увеличился с 40% до 55%, почти сравнявшись с предложением (59%). Впрочем, с этого момента он становится «вечным догоняющим»: показатели предложения оказываются стабильно выше спроса. Так, через четыре года разница между ними возросла до 6 п.п.: 65% против 59%.

У МЖД сложилась обратная ситуация. С момента своего появления в бюджетных сегментах «малоэтажка» пережила несколько лет расцвета: с конца 2010-го по 2013 год количество сделок в этом формате увеличилось на 18 п.п. – до 20%. Если в третьем квартале 2013 года спрос превышал предложение на 5 п.п., то в том же периоде 2017-го, когда продажи достигли уровня 26%, – уже на 9 п.п.

«Разные пути развития двух “антикризисных” форматов ясны, – продолжает Дмитрий Таганов. – В МЖД человек приобретает почти готовое жилье с условиями, близкими к городским, а в случае с УБП – голый участок земли, где неизвестно, удастся ли что-то построить. По моим оценкам, около 20% УБП, купленных пять лет назад, не застроены до сих пор».

Прогнозы: кому сейчас легко

При этом эксперты не отдают предпочтение какому-либо формату. Рассказывает Дмитрий Таганов: «Пока не произойдут коренные изменения в экономике – а значит, еще минимум два-три года – мы будем наблюдать засилье УБП в виде дешевых проектов. Низкие темпы выхода качественных поселков с застройкой, в том числе в сфере малоэтажного строительства, сохранятся. По этой причине может усилиться переток потенциальных покупателей из формата МЖД в высотные новостройки: все-таки “малоэтажка” обычно проигрывает стандартным жилым комплексам в вопросах транспортной и социальной инфраструктуры, а также бытового комфорта – например, наличия лифта и мусоропровода».

Коллегу дополняет Антон Архипов: «Малоэтажное строительство может быть весьма востребованным форматом, если подходить к его возведению продуманно, что требует усилий, времени и денег. К сожалению, сейчас перед большинством застройщиков стоит вопрос банального выживания. Хотя десять лет назад подмосковные власти активно пропагандировали застройку области малоэтажным жильем, сегодня мы можем сказать, что по сравнению с “малоэтажкой” количество жилых высоток выросло радикально. Однако я верю, что эта борьба еще не закончена». 

Дата публикации: 12:13 17 октября 2017



Только авторизованные пользователи могут оставлять комментарии. Авторизуйтесь, пожалуйста.


Загородная недвижимость - Подмосковье - последние новости

Популярные публикации в разделе Загородная недвижимость - Подмосковье

Загородная аренда - предложение вновь падает, спрос растет

Загородная аренда - предложение вновь падает, спрос растет

16.11.2017 - Раздел: Подмосковье / Загородная недвижимость

По данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», в октябре 2017 года предложение загородных домов в аренду, по сравнению с сентябрем, снизилось на 39,3%. Спрос, наоборот, вырос на 32,6%.

Парадоксы подмосковной «загородки»: цена предложения снизилась на 17 процентов, чек покупки вырос на 32 процента

Парадоксы подмосковной «загородки»: цена предложения снизилась на 17 процентов, чек покупки вырос на 32 процента

16.11.2017 - Раздел: Подмосковье / Загородная недвижимость

Продолжая подводить итоги высокого сезона, специалисты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость разбирались в хитросплетениях цен предложения и реализации на первичном рынке загородного жилья Подмосковья. Исследование показало, что векторы ценовой динамики на «загородке» имеют разнонаправленный характер: если стоимость предложения во всех форматах падает, то сумма сделки – растет. Так, у коттеджей она увеличилась за год более чем на 55%. В условиях дефицита качественных поселков покупатели оказываются вынуждены выбирать из того, что осталось, а застройщики на основе прогнозов о возможной максимальной прибыли не более 10% отказываются от запуска новых проектов.

Престижность Рублевки в реализованном спросе

Престижность Рублевки в реализованном спросе

13.11.2017 - Раздел: Подмосковье / Загородная недвижимость / Загородная элитная недвижимость

Традиционно каждый год в различных СМИ принято ставить под сомнение престижность Рублево-Успенское шоссе. На фоне общего сокращения продаж по всему загородному рынку, необходимо отметить, что в элитном и премиальном сегментах покупатели могут мигрировать на другое престижное шоссе – Новорижское, однако в пропорциональном соотношении, спрос по элитным трассам останется на прежнем уровне ко всем остальным направлениям. Стоит сказать и о том, что Новая Рига периодически оттягивает спрос с Рублево-Успенского шоссе лишь в силу того, что на ней сосредоточено больше предложений первичного рынка - в кризис они кажутся покупателю особенно выгодным предложением. Но полагать, что элита на фоне тяжелых экономических условий станет массово покупать дома по Ярославскому, Рязанскому или Щелковском шоссе, по крайней мере, странно. Это утверждение специалисты Департамента загородной недвижимости PENNY LANE REALTY спешат подтвердить цифрами.

Арендовать дом в Подмосковье стало дороже на севере и дешевле на востоке

Арендовать дом в Подмосковье стало дороже на севере и дешевле на востоке

07.11.2017 - Раздел: Подмосковье / Загородная недвижимость

Средняя аренда загородного дома стала за год дешевле на 1,5%. Это выяснили специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР», составив рейтинг шоссе Подмосковья по стоимости съемных домов и сравнив показатели с ноябрем 2016 года. За истекший период ставки подросли на 6 основных направлениях из 19, а на 13 магистралях области цены стали доступнее.

Итоги высокого сезона на загородной «вторичке»: суммарный спрос упал на 23 процента

Итоги высокого сезона на загородной «вторичке»: суммарный спрос упал на 23 процента

07.11.2017 - Раздел: Подмосковье / Загородная недвижимость / Загородная элитная недвижимость

В Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость подвели итоги высокого сезона на вторичном рынке загородного жилья Подмосковья. Так, выяснилось, что суммарный спрос за год снизился почти на четверть, основными проблемами «вторички» остаются морально устаревшие объекты и оторванные от реальности продавцы, при этом цена предложения во всех форматах демонстрирует отрицательную динамику, а в случае с дачами она достигает 25%.


Пользователям

Разместить объявление

Контакты

По вопросам обращаться: info@bpn.ru

BPN.RU © 2004-2012