В Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость подвели итоги высокого сезона на вторичной «загородке» Московской области.

За год предложение в сегменте сократилось на 29%, однако во многом это пошло ему на пользу: впервые за долгое время доля неликвида уменьшилась, остановившись на отметке 70%. Спрос, в свою очередь, увеличился на 9%. Больше половины покупателей (56%) выбрали коттеджи, 30% – участки без подряда (УБП), 9% – дачи, 5% – таунхаусы и дуплексы. При этом вследствие изменений, произошедших в структуре экспозиции, средняя стоимость коттеджа, по данным Аналитического центра компании, выросла за год на 71%, до 16 млн руб., таунхауса – на 75%, до 20,8 млн руб. Дачи, наоборот, подешевели на 11%, до 5,6 млн руб. Интересно, что средние цены предложения и бюджеты реальных сделок различаются в 2-3 раза в зависимости от формата: например, средний чек сделки с коттеджами составляет 6,7 млн руб., а дачи и вовсе приобретают за 1,8 млн руб.

В настоящее время на подмосковной загородной «вторичке» в продаже находится 38 572 объекта, что на 29% меньше, чем было в начале осени прошлого года. Половину предложения – 51% – занимают коттеджи, 37% экспозиции составляют УБП, 7% – дачи и 5% – блокированные дома (таунхаусы и дуплексы).

«В последний год мы начали наблюдать позитивные тенденции в сегменте вторичного загородного жилья, – говорит руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. – Так, наметилось оздоровление структуры предложения: многие застоявшиеся лоты были сняты с продажи, впервые за несколько лет доля неликвида пошла на убыль, сейчас она составляет 70% против 80% в 2018-м. Конечно, это все еще внушительная цифра, однако даже такие постепенные изменения значимы для рынка».

«Для низколиквидных объектов на загородной “вторичке” характерен ряд признаков, – продолжает директор Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов. – В первую очередь, это завышенная цена – в среднем на треть, хотя бывает и в несколько раз. Во-вторых, физическое и моральное устаревание: площадь свыше 400 “квадратов”, несовременная архитектура и т.д. Наконец, в доме может быть выполнена дорогая отделка, при этом владельцы таких лотов нередко думают, что покупатель должен возместить им все расходы на эксклюзивный ремонт».

Сегодня средняя площадь предлагаемого к продаже коттеджа составляет 320 кв. м, таунхауса – 217 кв. м, дачи – 75 кв. м, УБП – 13 соток.

Если говорить о ценах, то самым дорогостоящим форматом на вторичном рынке загородного жилья сейчас являются таунхаусы – их средняя стоимость предложения равна 20,8 млн руб., причем за год она поднялась на 75%. Коттеджи выставляются в среднем за 16 млн руб., это на 71% выше прошлогодних значений. По данным экспертов компании, именно в этих форматах произошла наиболее эффективная очистка предложения от неликвида, а вместе с ним активизировался и спрос. Средний ценник подмосковной дачи, напротив, снизился на 11%, до 5,6 млн руб. УБП стоят в среднем 3,5 млн руб., их цена уменьшилась на 8%.

Любопытно отметить, как указанные цифры разнятся с бюджетами реальных сделок. Так, таунхаусы приобретают в среднем за 11,9 млн руб., т.е. в 1,7 раза дешевле, коттеджи – за 6,7 млн руб. (в 2,4 раза), дачи – за 1,8 млн руб. (в 3,1 раза), а УБП – за 1,3 млн (в 2,7 раза). Впрочем, добиться существенной скидки бывает нелегко.

«Если изначально собственник выставляет объект по цене, не более чем на 20% превышающей его рыночную стоимость, у такой недвижимости есть неплохие шансы на продажу, – комментирует Антон Архипов. – Однако мы рекомендуем уменьшить этот зазор до 10%. Далее многое зависит от характеристик самого лота, активности покупателей и сговорчивости продавца. Если речь идет о современном коттедже или таунхаусе площадью не более 150 кв. м, то для совершения сделки может быть достаточно дисконта в размере 5-7%. Если это большой “видавший виды” дом, нужно быть готовым к уступке до 15-20%».

По данным специалистов компании, средний срок экспозиции небольшого домостроения составляет сегодня 6-8 месяцев в зависимости от состояния объекта, наличия коммуникаций, удаленности от столицы и т.д. Участки, а также дома с большими площадями могут ждать покупателя год-полтора. В любом случае, если объект остается непроданным в течение более двух лет, это свидетельствует о явном несоответствии его цены рынку.

Что касается совокупного спроса, то за прошедшие восемь месяцев 2019 года на загородной «вторичке» было реализовано 1 325 лотов, что на 9% превосходит показатели прошлого года. 56% клиентов выбрали коттеджи, 30% – УБП, 9% – дачи и 5% – блокированные дома.

Среди наиболее востребованных у покупателей направлений значатся Новая Рига (12% сделок), Новорязанское шоссе (10%), а также Ленинградское, Егорьевское и Варшавское (по 7% продаж). 17% приобретенных объектов находятся на расстоянии до 30 км от Москвы, 34% – от 31 от 60 км, 49% – свыше 60 км.

«Еще в 2017-м самым популярным форматом на вторичном загородном рынке были земельные участки: на них приходилось 52% продаж, – замечает Дмитрий Таганов. – В прошлом году доля реализованных УБП сократилась до 37%, в этом – еще на 7 п.п. Думаю, важную роль в увеличении процента приобретаемых объектов с застройкой сыграло развитие ипотеки, которую пока гораздо проще получить на готовый дом, чем на строящийся на “первичке”».

«Впрочем, переток покупателей из первичного сегмента во вторичный пока незначителен, – считает Антон Архипов. – Большинство клиентов, которым не удалось найти подходящий лот на “первичке”, отправляется на поиски городской квартиры или просто откладывает покупку, поскольку то, что способен предложить им вторичный рынок, чаще всего их не устраивает».