Судебные споры застройщиков

Какие застройщики Петербурга чаще всего судятся с дольщиками? Какие основные причины обращения в суд от дольщиков и от самих застройщиков? Какой процент споров решается в досудебном порядке?

Алексей Кравцов, Президент Союза третейских судов, Председатель Арбитражного третейского суда города Москвы, члена советов Государственной Думы РФ по собственности, Мосгордумы по законодательству и Федеральной службы судебных приставов:

Выделим три типа застройщиков:

1. добросовестные; 2.недобросовестные; 3. добросовестные, но попавшие в сложную финансовую ситуацию. Недобросовестные застройщики, собирая деньги с дольщиков, заранее знают, что свои обязательства не выполнят - либо не построят дом, либо построят наполовину, бросят его и пропадут. Это уголовное дело и судебных споров не касается.

Добросовестные – те, кто построили дом. Предварительно получили деньги с дольщиков - не в полном объеме, а частично - и хотят получить оставшуюся часть за покупку квартиры, но по каким-то причинам дольщики не погашают долг.

Третья группа – застройщики сами попали в сложную экономическую ситуацию и не могут закончить стройку. В этом случае дольщики обращаются с иском к застройщику.

Рассмотрим вариант, где застройщик – добросовестный, дом построил. А недобросовестный дольщик не хочет оплачивать квартиру. Причина - недовольство дольщика квартирой, которую ему построили, за что требует вернуть деньги.

Застройщик же в данной ситуации документы на квартиру без внесения оставшихся денег не передает - дольщик не может оформить квартиру в собственность. А дольщик требует вернуть деньги обратно либо доделать квартиру до состояния, соответствующего, по его мнению, договору долевого строительства.

Застройщик может подать иск в суд об обязании выплатить оставшуюся часть денег – взыскать задолженность. И получить их через судебное решение и судебных приставов. В том и другом случае судебное разбирательство сводится к проведению экспертизы и сравнению результатов экспертизы с первоначальным описанием объекта нового строящегося жилья. Чем лучше и четче описаны в договоре долевого строительства технические параметры новой квартиры, тем проще будет экспертам найти соответствия или не соответствия новым условиям.

Конечно, должны быть соблюдены установленные законом требования для квартир – это СНИПы, ГОСТы и др. После предъявления заключения экспертизы суду становится понятно, соответствует ли построенное жилье заключенному договору долевого строительства или нет.

Рассмотрим пример застройщика в сложной экономической ситуации - он не может достроить жилье, при этом дольщики предъявляют судебные претензии. Сам застройщик в данной ситуации предъявить дольщикам ничего не может.

Покупатели строящихся квартир требуют возврата денег с компенсацией убытков и компенсацией за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса). Если строительство находится на завершающейся стадии, дольщики хотят обязать застройщика достроить, ввести в эксплуатацию и сдать объект договора долевого строительства.

Заставить застройщика доделать объект суд может в случае, если его решение в последствии будет юридически исполнимо. Например, если застройщик не может оформить юридические документы на какой-то из этапов своей работы или не в состоянии сдать этап принимающей государственной комиссии, суд обязать сделать эту процедуру застройщика не может - такое решение суда юридически неисполнимо.

Предметом судебного разбирательства может быть требование дольщиков о расторжении договора долевого строительства, о возврате компенсации и внесенных денег - 100% практика выигравших дольщиков, потому что спор очевидный. Спор в суде идет о различных дополнительных компенсациях, их размерах от недобросовестных действий застройщика.

Какой процент споров решается в досудебном порядке?

Конечно, это вопрос не к суду, но хочу сказать: если застройщик добросовестный, то терять клиентов нет смысла. При перспективе решить вопрос мирным путем, конечно, он постарается. При этом обычно в договорах долевого строительства предусмотрен претензионныый порядок. До подачи иска в суд стороны обязаны направить письменную претензию и дождаться ответа второй стороны - после этого можно подать иск в суд.

Такие процедуры прописываются в договорах долевого строительства: при получении претензии застройщик и дольщик решают, готовы они к переговорам либо намерены обратиться в суд. Поэтому какой процент споров разрешается сторонами досудебно - суд не знает.

В каких случаях между дольщиками и застройщиками используется «третейская оговорка»? Исследования на эту тему выявили интересные факты. Дольщики заинтересованы в «третейской оговорке» в договоре больше застройщика, ведь в 9 случаях из 10 именно застройщик нарушает договорные условия. Дольщик входит в сделку долевого строительства с одной целью – получить квартиру. Не исполняет свои обязательства именно застройщик (срок сдачи объекта, качество квартиры).

Поэтому он аккуратно относится к включению «третейской оговорки» в договор с дольщиками - чтобы избежать «быстрого» третейского суда.

Застройщик ведет себя не очень добросовестно, так как понимает, что дольщик – не имеет (как правило) юридического образования. Штат юристов застройщика не устроит продолжительность третейского суда сроком в две недели. Ведь придется отвечать деньгами по иску дольщика в короткие сроки. Напротив, в государственном суде застройщик «мурыжит» своего клиента «до потери сознания». А если «потери сознания» не произойдет, то через год дольщик получит исполнительный лист, а дальше потеряется с ним в бесчисленных коридорах службы судебных приставов.

В результате - чем длиннее суд, тем застройщику выгоднее. Руководитель одной саморегулируемой организации разговаривал с крупнейшими застройщиками Подмосковья и задал вопрос: «Вы – застройщики. Представьте, у вас недостаточно денег. Если придет потенциальный клиент и скажет, что готов купить квартиру, внести деньги, но чтобы в договоре, на всякий случай, была «третейская оговорка». Вы подпишите договор на таком условии?»

Застройщики хором сказали, что готовы отказаться от денег, но не подписать «третейскую оговорку». Потому что «объем проблем вырастет в геометрической прогрессии».

В 2013 году проблема обманутых дольщиков в Московской области обострилась. В Правительстве озадачились решением. Заставить застройщика включить «третейскую оговорку» с «быстрым» судом невозможно, поэтому чиновники разработали проект формирования в Московской области реестра добросовестных застройщиков. Один из критериев включения в него застройщика - «третейская оговорка» в договоре с дольщиками. Таким образом правительство хотело мотивировать застройщиков включать «третейскую оговорку» в договор, обезопасив дольщиков. Проект не был реализован.

Сейчас идею пытаются реабилитировать. Конечно, есть и другие критерии, по которым будут оценивать добросовестность застройщика. Результат в итоге должен быть один – отсутствие обманутых дольщиков.