ТОП ликвидных залоговых активов

В кризис проблема ликвидности залоговых активов в банковской сфере выходит на первый план. При оценке залогов банки руководствуются пессимистическими прогнозами развития рынка: цена залогового имущества рассчитывается, как правило, по нижней границе рыночной стоимости. В итоге залоговая стоимость активов – на 25-30% ниже ожиданий собственников. Эксперты департамента оценки NAI Becar подготовили рейтинг ликвидных залоговых активов и дали рекомендации собственникам, как повысить ликвидность потенциальных залоговых активов.

«В условиях кризиса банки уделяют особое внимание стоимости залогов и принятию ликвидных активов, являющихся обеспечением по кредитам, – рассказывает Виктория Константинова, директор по оценке NAI Becar в Санкт-Петербурге. – Спад в экономике увеличивает срок экспозиции многих объектов, следовательно, снижается их ликвидность. Чтобы снизить риски, связанные с содержанием неликвидных активов, банки рассчитывают стоимость объектов по нижнему диапазону рынка. В результате оценка стоимости активов кредитными организациями – на 25-30% ниже ожиданий заёмщиков. Кроме того, зачастую собственники активов не уделяют должного внимания тому, чтобы «подготовить к залогу» имущество. При этом проведение несложных мероприятий приводит к повышению ликвидности активов».

КАК ПОВЫСИТЬ ЛИКВИДНОСТЬ ЗАЛОГОВЫХ АКТИВОВ

Основная причина низкой оценки стоимости залогового актива – некорректно «сформированный» предмет залога.

Для увеличения ликвидности объекта, передаваемого в залог, имущество должно быть «упаковано»: обеспечено коммуникациями и подключениями (заключены все договора) отсутствуют задолженности перед поставщиками коммунальных услуг целесообразно включить в залог неотделимое механическое, электрическое и санитарно-техническое оборудование заключены долгосрочные договора аренды, а не краткосрочные правильные кадастровые, технические паспорта и свидетельство о праве собственности оформлен договор аренды земельного участка отсутствуют обременения сервитуты зарегистрированы

Предусмотрев эти нюансы, собственники смогут качественно повлиять на оценку стоимости залога.

РЕЙТИНГ ЛИКВИДНЫХ АКТИВОВ

При составлении рейтинга активы разделили на 3 группы по степени ликвидности. Ликвидность активов определялась в зависимости от уровня спроса на такого рода активы и количества реальных сделок, прогнозируемых сроков экспозиции, рыночной стоимости, наличия инженерных коммуникаций. В рейтинг вошли только современные объекты коммерческой недвижимости (с минимальными физическими, функциональными и внешнем износами) и земельные участки.

1 МЕСТО. Активы средней ликвидности

Бизнес-центры класса А и В Торговые центры обеспечены инженерными коммуникациями расположены в городах с населением от 1 млн

Складские (логистические) комплексы класса А и В расположены на центральных магистралях, вдоль направления транспортных коридоров с удобными подъездами расположены в городах с населением от 1 млн обеспечены инженерными коммуникациями

Офисные и торговые помещения расположены в качественной локации, вблизи основных магистралей, остановок общественного транспорта и метро, с высоким пешеходным трафиком обеспечены инженерными коммуникациями расположены в городах с населением от 1 млн

Складские и универсальные производственные помещения расположены в качественной локации, вблизи основных магистралей, остановок общественного транспорта и метро обеспечены инженерными коммуникациями расположены в городах с населением от 1 млн

2 МЕСТО. Активы с ликвидностью ниже средней

БЦ не ниже класса В Торговые центры расположены в удовлетворительной локации, на удалении от основных магистралей, остановок общественного транспорта и метро, с низким пешеходным трафиком обеспечены инженерными коммуникациями расположены в городах с населением до 1 млн

Складские комплексы

расположены в удовлетворительной локации, на удалении от основных магистралей обеспечены инженерными коммуникациями расположены в городах с населением до 1 млн

Офисные и торговые помещения Складские и универсальные производственные помещения расположены в качественной локации, вблизи основных магистралей, остановок общественного транспорта и метро, с высоким пешеходным трафиком расположены в удовлетворительной локации, на удалении от основных магистралей, остановок общественного транспорта и метро, с низким пешеходным трафиком обеспечены инженерными коммуникациями расположены в городах с населением до 1 млн

Производственные площадки/ помещения обеспечены инженерными коммуникациями

Земельные участки жилое/ общественно-деловое/ производственно-складское назначение свободные от застройки обеспечены инженерными коммуникациями

3 МЕСТО. Неликвидные активы

Специализированные объекты недвижимости Инфраструктурные объекты недвижимости, не входящие в состав производственных площадок/ имущественных комплексов

Объекты недвижимости без инженерных коммуникаций

Земельные участки сельскохозяйственного назначения

Отмечу, что объекты коммерческой недвижимости и земельные участки сейчас не попадают в категорию высоко ликвидных активов.