Треть коттеджей на «загородке» не найдет своего покупателя, а половина УБП не будет продана даже по «бросовым ценам»

В Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость провели исследование низколиквидных проектов на первичном рынке загородного жилья Московского региона. Эксперты компании проанализировали причины, по которым объект может стать неликвидом, а также подсчитали, что, в зависимости от формата, сейчас в продаже находится до 50% лотов, которые будет крайне сложно реализовать.

Основной причиной низкой ликвидности объектов на «загородке» можно назвать несоответствие их характеристик требованиям нынешнего рынка. Под этим подразумеваются, прежде всего, неконкурентоспособные цены, слишком большие площади домовладений и участков, несовременные строительные материалы, устаревшие архитектурные решения и т.д. Значительную роль в определении уровня ликвидности также играют риски, связанные с покупкой, – в первую очередь, риск недостроя. Впрочем, в каждом формате есть свои особенности, влияющие на его ликвидность.

УБП – чемпион по неликвиду

Самую большую долю неликвида в предложении содержат участки без подряда (УБП). По оценкам Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, до 50% выставленных на продажу земельных наделов так и не будет реализовано. Причины здесь кроются в несоответствии лотов запросам целевой аудитории. Так, для покупателей УБП главными критериями выбора являются цена и готовность коммуникаций, причем последний фактор в условиях кризиса набирает все больший вес: если девелопер не проводит в поселке электричество, газ и т.д., шансы на реализацию проекта невелики даже при предоставлении существенных скидок. Комментирует руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов: «Сейчас появилось много поселков с УБП, которые девелоперы фактически и не стремятся полностью реализовывать. Это проекты, создаваемые с целью продать хотя бы несколько участков и получить таким образом средства на дальнейшее выживание. Сами по себе они особой ценности не имеют».

Треть коттеджей продана не будет

В проектах с застройкой в список требований потребителей (наряду с коммуникациями и ценами) добавляются строительная готовность самих домов, развитость инфраструктуры, степень заселенности поселка и площадь домовладений. Аналитики ИНКОМ-Недвижимость относят к неликвиду порядка 20% представленных на рынке таунхаусов и до 30% коттеджей. Прежде всего – из-за огромных (свыше 300-400 кв. м) площадей. С малоэтажным жильем (МЖД) ситуация более благоприятная: неликвидных квартир в «малоэтажках» насчитывается не более 5%. «Покупатели коттеджей и таунхаусов эконом- и комфорт-классов предпочитают объекты метражом 100-150 кв. м, в сегменте “бизнес” – до 250 кв. м, – делится наблюдениями директор Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Андрей Кройтор. – Большие площади обходятся дороже не только при покупке: их надо ремонтировать, обставлять, обслуживать, оплачивать коммунальные услуги. В итоге за каждый лишний метр набегает круглая сумма, и люди это понимают. Аналогично с площадями придомовых участков: все, что свыше 20 соток при покупке коттеджа или 4 соток в случае приобретения таунхауса, представляется клиентам излишним». Эксперты отмечают, что, хотя современная инфраструктура и шагнула за пределы МКАД, расстояние от Москвы до объекта потенциальной покупки остается важным фактором, особенно если загородное домовладение рассматривается как вариант для постоянного проживания. «Вряд ли кто-то захочет брать квартиру в “малоэтажке”, если рядом с ней нет крупного города, а расстояние до Москвы превышает 20 км, – говорит Андрей Кройтор. – Поселкам таунхаусов лучше располагаться в радиусе 40 км от столицы. Коттеджи могут находиться и дальше, но даже для них превышение отметки в 50-60 км нежелательно». «Наиболее жесткая привязка к инфраструктуре и общественному транспорту наблюдается в форматах таунхаусов и МЖД, – дополняет коллегу Дмитрий Таганов. – В случае с коттеджами и, тем более, УБП возможны послабления, т.к. эти форматы чаще используются в качестве дачи». Помимо прочего, на падающем рынке приобретают дополнительное значение такие частности, как соблюдение пропорций между общественными и жилыми зонами поселка, ширина дорог, материал крыш, отделка фасадов и даже внешний вид въездной группы.

Что дальше

Возможным вариантом развития событий для неуспешного поселка может стать снижение цен, полное или частичное переформатирование, повышение строительной готовности или перевод части домовладений в аренду. «Иногда застройщики прибегают к сдаче низколиквидных домов в аренду, чтобы получить от них какую-то прибыль, – рассказывает Дмитрий Таганов. – Хотя для этого надо сначала провести отделку и меблировку, что тоже требует определенных затрат, поэтому такое решение пока нельзя назвать популярным».