Юрист рассказал о том, чем грозит отсутствие согласия супругов при операциях с недвижимостью

Юрист рассказал о том, чем грозит отсутствие согласия супругов при операциях с недвижимостью

Распечатать новость

Добавить в закладки

Рассказывает нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

ГК РФ и СК РФ устанавливают понятие совместной собственности супругов. В частности, ст. 34 п.1 СК РФ прямо устанавливает правовой режим имущества, нажитого в период брака – совместной собственности.

С точки зрения юриста, смысл заключения брака - в изменении правового режима имущества супругов, которое они приращивают в период брака. Закон устанавливает совместную собственность на имущество супругов, перечень которого указан в ст.34 п.2 СК РФ. Вполне логично, что распоряжаются супруги совместной собственностью по обоюдному согласию, которое предполагается. Это и правильно, ведь если бы для покупки пылесоса или холодильника необходимо было письменное согласие супруга — это бы только усложнило гражданский оборот излишними процедурами. Однако, для распоряжения наиболее ценными вещами, которые зачастую представляют основной семейный актив – недвижимостью - необходимо получить согласие супруга в квалифицированной письменной форме, заверенное независимым свидетелем – нотариусом.

Причина законодательного закрепления роли нотариуса в удостоверении согласия, указанная в ст.35 п.3 СК, решает два важных момента:

Во-первых, заверенное согласие страхует гражданский оборот от поддельных согласий, которые наводнили бы нашу жизнь, если бы законодатель предъявил требование о его получении в простой письменной форме (не говоря уже об устной форме). Если сейчас регистратор способен определить подлинность исполненного согласия на специальном уникальном бланке и, в крайнем случае, запросить нотариуса подтвердить заверенный документ, то в случае с простой письменной формой покупателю останется лишь надеется на порядочность контрагента.

Во-вторых, нотариус разъясняет порядок отмены, изменения согласия, разъясняет имущественные права супругов.

В 2013 году государство, следуя доктрине упрощения оборота жилья, отменило государственную регистрацию сделки. Вследствие чего, по п3. ст. 35 СК РФ истребовать согласие супруги покупателя на совершаемую сделку в простой письменной форме стало не нужным. Граждане, приобретающие жилье без участия юриста-нотариуса, пренебрегают получением согласия супруга на покупку и тем самым создают оспоримые права. По той же 35 ст. п.2 СК РФ супруг вправе оспорить такую покупку и признать сделку не действительной. Казалось бы, заявление такой стороны нелепы. Зачем оспаривать супругу сделку к своей выгоде? Однако, правоотношения между сторонами разнообразны, например, супруга может заключить сделку по приобретению жилья в пользу третьего лица, выступая покупателем по такой сделке, получать согласие супруга не нужно, а имущество вместе с тем у семьи не прирастает. И все бы ничего, но если третье лицо перепродает имущество дальше? Как будет решаться вопрос последствий признания недействительным последующих в суде сделок - не ясно.

Судебная практика изобилует примерами злоупотребления супругом обязанности получать согласие на продажу жилья и как следствие - признание сделок не действительными. Наиболее часто, недобросовестный супруг меняет гражданский паспорт и получает новый экземпляр без отметки на 14 странице о семейном положении. Штамп на соответствующую страницу ставится в загсе в момент регистрации брака, а органы УФМС доступа к базе данных ЗАГС не имеют и, выдавая новый паспорт, штамп о семейном положении не проставляют. Имея на руках паспорт, непорядочный супруг предъявляет его в Росреестр, иные государственные органы, заявляя, что в браке на момент приобретения жилья он не состоял.

Дополнительную путаницу вносит и Росреестр – гарант законности собственности на жилье. Если лицо, находящееся в браке, приобретает жилье в собственность, а супруга не участвует в сделке, но дает согласие, то как указано выше, в силу ст. 34 СК РФ она такая же собственник квартиры, как и супруг. Приобретенным имуществом они владеют пополам. По 122-ФЗ ст.2 о регистрации права, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Но на практике такое доказательство не всегда верно. Приобретая жилье, супруг получает свидетельство о собственности, где в графе правообладатель указан только он. Более того, сам вид права реестр указывает, как частное; однако по закону, мы знаем, что оно совместное. Как покупателю понять, что у приобретаемого имущества есть еще хозяин - не ясно.

Проблему такого злоупотребления можно решить, если реестр прав начнет корректно вносить информацию и вне зависимости от количества сторон сделки выражать сущность правоотношений, регистрировать совместное право собственности на имущество. Тогда, получая к сделке выписку или информацию в режиме он-лайн, покупателю станет ясно, кто в действительности владеет жильем.

Сейчас активно обсуждается вопрос подключения нотариусов к базам данных ЗАГС. Надеюсь, что эта работа будет реализована в 2015 году, так как ее актуальность для оборота жилья очевидна. 

Дата публикации: 13:40 01 июня 2015



Только авторизованные пользователи могут оставлять комментарии. Авторизуйтесь, пожалуйста.


Популярные публикации в разделе Рынок недвижимости - Россия

Как оспорить кадастровую оценку недвижимости

Как оспорить кадастровую оценку недвижимости

04.10.2017 - Раздел: Рынок недвижимости / Законодательство

Налог на недвижимость повысился с 1 января 2017 года, что вызвано переходом на новую схему его расчета – исходя из кадастровой стоимости объекта. В последние несколько лет идет повышение применяемых коэффициентов. Разумеется, это стало причиной новой волны судебных исков по оспариванию кадастровой стоимости. Однако далеко не всегда обжалование оправдывает ресурсы, затраченные на эту процедуру. О том, какими способами можно оспорить кадастровую оценку недвижимого имущества, рассказал адвокат Олег Сухов.

Какую недвижимость выгодно покупать для сдачи в аренду

Какую недвижимость выгодно покупать для сдачи в аренду

20.01.2016 - Раздел: Рынок недвижимости /

Наш читатель Александр спрашивает: "Какую недвижимость выгодно покупать для сдачи в аренду?"

ГК «Савва» существенно расширяет свой строительный бизнес

08.11.2007 - Раздел: Рынок недвижимости / Компании, лица

Группа компаний «Савва» направила средства, вырученные от продажи керамического бизнеса, на консолидацию и расширение своих строительных активов в рамках компании «Волгастрой­групп».

Раздел имущества при разводе 50/50

Раздел имущества при разводе 50/50

01.02.2008 - Раздел: Рынок недвижимости / Операции с недвижимостью

Разделу подлежит совместная собственность бывших супругов, которая, в соответствии с Семейным кодексом РФ (далее — СК РФ), включает все, что было нажито во время брака.

Что грозит тем, кто нелегально сдает квартиру

Что грозит тем, кто нелегально сдает квартиру

01.04.2015 - Раздел: Рынок недвижимости / Компании, лица

Практически каждый собственник жилого помещения, которое сдается в аренду, получает неплохой доход. Это считается предпринимательской деятельностью, и по закону каждый арендодатель обязан отдавать в государственную казну 13% от общей суммы полученных денег за проживание жильцов. За год аренды такого помещения может накопиться вполне приличная сумма. Однако не каждый владелец квартиры готов поделиться своей прибылью с государством.


Пользователям

Разместить объявление

Контакты

По вопросам обращаться: info@bpn.ru

BPN.RU © 2004-2012