Десять лет назад на рынке первичного загородного жилья на коттеджи приходилось до 80% заключенных сделок. Впрочем, вскоре у них появились серьезные конкуренты: в 2008 году на рынок вышли будущие лидеры спроса – участки без подряда (УБП), а в конце 2010-го – проекты малоэтажного строительства (МЖД), представляющие для многих разумный компромисс между городской квартирой и загородным домом. Ощутимый удар по популярности коттеджей нанес кризис 2014 года: непрекращающееся падение платежеспособного спроса привело к тому, что последние несколько лет сделки в этом формате составляли не более 8% от общего числа продаж. На данный показатель повлияли и качественные характеристики предложения: до 85% построенных домов – морально и технически устаревшие объекты.
«Проектный цикл поселка составляет 5-10 лет, – объясняет руководитель офиса «Проспект Вернадского» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Сергей Цывин. – Это значит, что все технологические решения, сам концепт продукта были задуманы еще годы назад. За этот срок предпочтения покупателей в отношении площадей, визуального ряда, инфраструктуры серьезно изменились. В итоге построенные дома так и стоят в запустении, а клиент, который хочет купить готовый продукт, но не может найти отвечающий его пожеланиям, блуждает в поисках».
По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, средняя площадь коттеджа сейчас равна 271,5 кв. м, придомового участка – 15,9 сотки, и эти цифры давно не соответствуют запросам нынешних покупателей.
«Если после 2008 года средняя востребованная площадь дома уменьшилась с 400-500 кв. м до 250 кв. м, то в 2013-2014 гг. она дополнительно снизилась до 100-150 кв. м, – рассказывает руководитель офиса «Новослободское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Алексей Сенчук. – Похожая ситуация произошла с придомовыми участками: десять лет назад клиентам было нужно 20-40 соток и более, теперь же они выбирают варианты с 4-10 сотками».
Ситуация на рынке приводит к тому, что количество просматриваемых объектов увеличивается, а срок экспозиции – растягивается.
«Покупатели сегодня ездят много: кто-то может посмотреть и двадцать, и тридцать проектов, – делится Сергей Цывин. – Загвоздка в том, что чаще всего эти поиски заканчиваются пониманием, что дома, соответствующего сложившейся в голове картинке, в предложении попросту нет. Либо есть, но стоит он в разы дороже».
«На первичном рынке клиенты обычно смотрят коттеджи от месяца до полугода, – дополняет коллегу Алексей Сенчук. – На “вторичке” этот показатель как минимум вдвое больше. Средние сроки экспозиции в названных сегментах соответствуют этим цифрам, хотя могут достигать 3-5 лет».
Что касается воронки продаж, эксперты утверждают, что в классах «эконом» и «комфорт» соотношение звонков и просмотров примерно равно 1:5, а просмотров и сделок – 10:1. Однако если рассматривать бюджет от 20-30 млн руб., эти цифры могут составлять 1:2 и 5:1 соответственно. При этом успех конвертации просмотра в сделку сильно зависит от качества самого объекта, уровня готовности поселка, статуса дома де-юре и т.д.
Ипотека является еще одним камнем преткновения на «загородке»:
«На ипотеку сейчас рассчитывает 70-80% клиентов, – говорит Сергей Цывин. – Но банки дают ее на загородные объекты неохотно, я бы сказал, что их требованиям соответствует не более 10% лотов от общего предложения. Кроме того, процент по ипотеке здесь безусловно выше, чем в сегменте новостроек, и порой это заставляет потенциальных покупателей пересматривать свое решение в пользу квартиры».
Сравнивая влияние двух кризисных ситуаций на рынок загородной недвижимости, специалисты утверждают, что в 2008 году обстановка была однозначно проще.
«Положение было лучше хотя бы с точки зрения наличия денег в экономике, – рассуждает Алексей Сенчук. – Менялись характеристики проектов, появлялись новые форматы, что определенным образом стабилизировало рынок, и временами продажи даже росли. У покупателей не было такого разрыва между желаниями и возможностями, как сейчас, когда они не могут потянуть даже бюджетные варианты с учетом всех дисконтных и ипотечных программ. Мы все чаще сталкиваемся, так скажем, со сделками “в состоянии эйфории”. Т.е. люди бронируют объект, вносят за него деньги, а потом говорят, что заново все обдумали и поняли: если приобрести дом они еще смогут, то отремонтировать и содержать – нет. На этом все и заканчивается. В зависимости от категории и формата поселка доля отказных броней достигает четверти от их общего числа».
«В 2008 году у клиентов еще были деньги, – подтверждает Сергей Цывин. – Даже резкий подъем УБП не мешал рынку: люди покупали участок, затем строили дом, проходя через все этапы с уверенностью и удовольствием. По сравнению с нынешней ситуацией мы ощущали только дуновение кризиса. Сейчас же непросто не только клиентам, но и девелоперам: развить проект с нуля крайне сложно – для этого требуется либо уникальный продукт, либо рискованные игры с ценой на грани себестоимости».
Дата публикации: 11:37 22 августа 2017
03.06.2008 - Раздел: Подмосковье / Загородная недвижимость / Коттеджные поселки
Компания «Уралдон» намерена в ближайшие 5 лет инвестировать $200 млн в строительство сети поселков эконом-класса под брендом «На дачу» в Московском регионе.
02.12.2019 - Раздел: Подмосковье / Загородная недвижимость / Загородная элитная недвижимость
Эксперты проанализировали рынок элитной загородной аренды. Больше всего предложения на Белорусском и Рижском направлениях.
20.09.2011 - Раздел: Подмосковье / Загородная недвижимость /
Конец реконструкции Ленинградского шоссе виден где-то в обозримом будущем. Эксперты говорят, что если проблема пробок будет хоть сколько-нибудь менее острой, и без того не низкие цены на недвижимость в этом направлении еще вырастут. О том, когда и каким образом исчезнут заторы, что строят и будут строить вдоль Ленинградки, и каковы перспективы района в целом - рассказывают эксперты.
08.06.2011 - Раздел: Подмосковье / Загородная недвижимость /
Сегодня, загородная недвижимость в дальнем Подмосковье весьма популярна. Главное, чем она привлекает покупателей, конечно же, приемлемая цена, однако есть вдалеке от Москве и другие плюсы. Например, красивая природа, чистый воздух и большой выбор объектов.
10.09.2019 - Раздел: Подмосковье / Загородная недвижимость /
Нынешним летом показатели сезонного спроса на рынке загородного найма в Подмосковье оказались ожидаемо ниже прошлогодних (-18%), но превзошли среднестатистические (+12%), зафиксировали в Департаменте аренды квартир и Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость.
Разместить рекламу
По вопросам обращаться: info@bpn.ru