Получить землю сложнее, чем построить на ней склад

Торговые и логистические компании давно оценили преимущества, которые дает собственный складской комплекс в Подмосковье. Здесь, при меньшей по сравнению со столицей цене участка и, соответственно, большей его площади, можно построить комплекс, полностью отвечающий потребностям компании и специфике хранимого товара.

Тенденции складской застройки 2005 года очевидны. Поскольку в ближнем Подмосковье свободной земли осталось немного, а стоимость ее высока, строительство складов переместилось в зоны, находящиеся в 25-50 км от МКАД. То есть, в сущности, недалеко. Это свидетельствует о том, что Московская область остается оптимальным решением для компаний, нуждающихся в размещении складов, и территория столичного региона будет и в дальнейшем застраиваться.

Итак, желающих строить складские помещения достаточно. Но чтобы успешно справиться с задачей, нужно знать, какие подводные камни могут ждать на этом пути.

Прежде всего, необходимо быть готовым к тому, что процедура покупки и оформления земли на юридическое лицо - очень длительная. Как и в любое дело, требующее серьезной теоретической подготовки и практической хватки, покупку земель под склад (или некоторые этапы этого процесса) можно передать на аутсорсинг специализированным юридическим компаниям. Это сбережет силы, но не сэкономит время: увы, надо признать, что покупка и оформление земли под складскую застройку в любом случае может занять около года.

Шаг 1: поиск земельного участка

Притом что площадок для коммерческой застройки в Подмосковье предостаточно, компании, ищущие землю под склад, сталкиваются с ее постоянным дефицитом. Ничего удивительного. Это связано с тем, что далеко не любая земля подходит для застройки. В земельном законодательстве четко прописано, на что имеет право компания (юридическое лицо), владеющая участком, и на что она прав не имеет. Уже здесь и начинаются проблемы.

"Формально вопрос покупки земель регулируется Гражданским кодексом РФ и рядом нормативно-правовых актов. Земля под складскую застройку должна принадлежать к категории земель поселений и находиться в производственной территориальной зоне. Категория земель указывается в свидетельстве о государственной регистрации права собственности в строке "объект права", - говорит Михаил Гец, руководитель департамента складской недвижимости компании Blackwood.

Фактически же ситуация такова: в Подмосковье в настоящее время ощущается дефицит участков, подходящих по назначению, благодаря необходимому правовому статусу, под складскую застройку. По закону, на землях сельскохозяйственного назначения нельзя возводить никакие строения. И это приводит к тому, что земли с "правильным" правовым статусом стоят очень дорого.

Самый распространенный выход из этой ситуации - приобретение земель иного назначения с последующим их переводом в статус земель поселений или земель промышленного назначения. Однако перед приобретением любой земли необходимо осуществить ряд проверочных процедур.

Шаг 2: проверка связей

Перед покупкой земельного участка надо удостовериться, что его продавцом является истинный собственник. Для этого необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), которая покажет, кто является собственником, есть ли какие-то обременения или ограничения на земельный участок (аренда, аресты, залог, права третьих лиц). Также следует ознакомиться с документами, на основании которых это право собственности перешло к продавцу.

Но есть и более надежный вариант проверки юридической "чистоты" участка - нужно заказать экспертизу по независимой оценке правового состояния земли, так называемую процедуру legal due diligence. Это позволит получить наиболее полную информацию об объекте, установить ценность земельного участка, минимизирует возможные риски и предоставит информацию для окончательного решения по совершению сделки.

Шаг 3: свободно конвертируемая земля

"Целевое назначение приобретаемых земель сегодня, может быть, одна из основных препон на пути девелоперов современного складского бизнеса", - признает Алексей Гришко, старший консультант отдела складской недвижимости John Lang LaSalle.

Самый лакомый кусок - это сельскохозяйственные угодья, которые девелоперы традиционно переводят в земли промышленного назначения. Однако с ноября 2004 г., после ряда постановлений администрации Московской области, этот путь становится все более сложным, хотя его и раньше нельзя было назвать простым. Сейчас процесс изменения целевого назначения земель может занять до 12 месяцев.

Кто занимается переводом земель из одной категории в другую, зависит от того, в чьей собственности находится участок. Если земля находится в федеральной собственности или в собственности субъектов Российской Федерации, а также если сельскохозяйственные земли находятся в муниципальной собственности - они переводятся в иное целевое назначение органами исполнительной власти субъектов РФ. Когда же необходимо изменить статус несельскохозяйственных земель, находящихся в муниципальной собственности, - то этим занимаются органы местного самоуправления. Органы исполнительной власти субъектов РФ работают с землями, находящимися в частной собственности. Кроме того, переводом земель занимаются специализирующиеся на этом юридические компании.

Впрочем, надо признать, что сейчас в Подмосковье нескупленных сельскохозяйственных земель практически не осталось. Спрос на них остается высоким, значительную часть земель приобретают крупные ресурсные компании, которые заинтересованы в покупке больших объемов. Поэтому спрос на сельскохозяйственные земли формируется не на открытом рынке.

Шаг 4: моя земля - мое богатство

Несколько лет назад самой распространенной схемой получения земли было ее приобретение практически за бесценок, но без оформления прав собственности. Впоследствии порядок получения земель ужесточился и стало возможным ее оформление в собственность на юридическое лицо. Однако сейчас большинство предлагаемых на рынке промышленных площадок выставляется на продажу с непереоформленным правом постоянного бессрочного пользования на землю. Это заставляет компании применять "серые" схемы для отчуждения таких территорий. Поэтому на сегодняшний день процедура оформления земельных участков промышленного назначения не является прозрачной.

Бесспорно, покупка земель в Подмосковье под складскую застройку - удовольствие дорогостоящее и продолжительное. Но у компаний, нуждающихся в хранилище, другого выбора нет. Тем более что размещение складов в пригородах мегаполисов - это решение, которого придерживается большинство европейских стран.

Дата публикации: 10:27 25 ноября 2005

Источник: bpn.ru