Складская недвижимость. Закрома Подмосковья

На сегодняшний день рынок складской недвижимости Московской области отличает острейший дефицит предложения. Под склады используются все более-менее походящие и даже не очень подходящие для этой цели помещения. В то же время растет спрос на качественные площади, где арендатору предложат индивидуальный режим хранения и обработки товара и снимут с него все заботы о товаре. Разумеется, если клиент будет в состоянии заплатить за такой сервис.

Основу предложения на складском рынке Подмосковья составляют объекты класса С и D. Как правило, это бывшие производственные помещения или ангары (утепленные и нет), с высокими потолками и асфальтовым или бетонным полом, иногда подвальные помещения. Оценить их точное количество крайне сложно. Это довольно закрытый и хаотичный сегмент, помещения часто сдаются на основании личного знакомства арендатора с собственником и далеко не всегда попадают в базы данных риелторов. Объем площадей класса В также плохо поддается исчислению — в первую очередь, из‑за множества спорных моментов в классификации объектов складской недвижимости.

Спрос на этом рынке настолько велик, что арендаторов не смущают низкое качество помещений и отсутствие элементарных технических условий для хранения товаров. Многие компании и рады были бы взять в аренду более современные и лучше оборудованные площади, пусть и по более высоким ставкам, но поиск подходящего помещения затягивается надолго и часто вообще не увенчивается успехом: в офисах и на интернет‑сайтах операторов складского рынка фраза «Все площади сданы» — обычное дело.

При этом довольно большая часть небольших российских фирм не могут позволить себе арендовать помещения в крупных логистических комплексах класса А и тем более оплачивать услуги про ответственному хранению. К тому же собственники предпочитают сдавать площади большими блоками и не связываться со «сложными» клиентами, чей товар требует наличия особых условий хранения или наличия у склада соответствующей лицензии.

На склады международного качества также существует высокий и неудовлетворенный спрос. Этот сегмент российского рынка коммерческой недвижимости начал развиваться сравнительно недавно, и действительно высококлассные предложения можно пересчитать по пальцам. Конкурентов у девелоперов таких объектов пока немного, однако они дальновидно не экономят на технологиях. Во‑первых, растут требования арендодателей. Во‑вторых, отдача от капиталовложений в складскую недвижимость настолько высока, что все больше российских и иностранных инвесторов выводят на рынок крупные логистические комплексы, и преимущественно А класса, — а значит, рано или поздно за внимание наиболее платежеспособных клиентов придется бороться. Впрочем, определенные признаки насыщения (даже пока не столько признаки, столько первые сигнальные звоночки) уже начинают появляться: увеличиваются масштабы выходящих на рынок проектов, все чаще практикуется заключение долгосрочных договоров аренды.

Московский регион — один из главных экономических центров страны, развивающийся стабильно и динамично. Причем речь идет не только непосредственно о столице. В результате, потребность многочисленных российских и международных операторов в складских помещениях стремительно растет.

По данным специализированного агентства недвижимости «Лига Про», наибольшим спросом пользуются теплые склады класса А и В, расположенные в пределах «бетонки» — первого бетонного кольца, а также небольшие (до 500 кв. м) помещения, соответствующие классам В– и С, в ближайшем Подмосковье. Высококачественные складские комплексы предоставляют арендаторам полный комплекс услуг, от обеспечения доставки товара на склад до полного управления товарооборотом клиента. Дополнительным плюсом станет нахождение рядом железнодорожной ветки, аэропорта или таможенного терминала.

А наличие офисных помещений для сотрудников арендатора, оборудованных в соответствии с современными стандартами, — требование, ставшее уже обязательным.

«Крупные компании предпочитают аренде складских объектов приобретение их в собственность», — рассказывают в АН «АКРУС-Недвижимость». Однако в данном случае речь идет о больших площадях. Сделки по покупке небольших помещений немногочисленны. Во‑первых, предложение в этой категории сильно ограничено, а во‑вторых, на них далеко не всегда имеется полный пакет правоустанавливающих документов, необходимых для государственной регистрации сделки.

Бурное развитие розницы, трудности с подбором подходящих складов и высокие арендные ставки заставляют ритейлеров строить склады под себя. Временно свободные площади операторы с удовольствием сдают в аренду, получая таким образом дополнительный доход. Помимо решения практических вопросов ведения бизнеса и гарантированного наличия необходимых площадей и специально обученных кадров строительство складов для крупных торговых операторов — это повышение капитализации компании и отличный задел на будущее. Часто предоставление складских помещений в аренду входит в пакет услуг для клиентов по основному виду деятельности и является весомым конкурентным преимуществом оператора.

В сегменте складов классов А и В товар обычно принимают на ответственное хранение — такой режим является наиболее востребованным. «Просто стены» предпочитают арендовать компании, работающие с продукцией, требующей специального обращения и оборудования. Правда, технические возможности складских операторов не всегда позволяют пойти навстречу клиентам. Например, компания «Эльдорадо» хотела взять в аренду помещение без стеллажей в г. Троицке, чтобы максимально использовать снимаемые площади. В таком случае для перемещения товара, хранящегося без палет и стеллажей, необходимо специальное оборудование — погрузчики с боковым захватом, которые на российских складах используют крайне редко. В итоге от этой идеи компании пришлось отказаться. Также к категории сложных грузов относят бумажные рулоны и другие неформатные товары, а также продукцию, требующую особой предпродажной обработки, например косметику или одежду, продающуюся по каталогам. В итоге «проблемным» клиентам приходится перебираться дальше, в область, где спрос на складские помещения меньше, а рабочая сила дешевле.

Учитывая катастрофический дефицит предложения, многие склады категорий В и В– предпочитают работать с теми арендаторами, кто не требует к себе индивидуального подхода. Во‑первых, на отсутствие клиентов они и так не жалуются, а во‑вторых, не всегда хватает ресурсов, чтобы удовлетворять особые запросы заказчиков. Впрочем, если арендатор серьезно нацелен именно на этот объект, он может действовать по принципу «если гора не идет к Магомету»: сам получает для склада необходимую лицензию или закупает специальные стеллажи или другое оборудование. Иногда подобное сотрудничество может стать крайне выгодным не только для складского оператора, но и для арендатора.

Дата публикации: 11:24 15 сентября 2006

Источник: bpn.ru