Станет ли жилищное строительство уже в ближайшее время существенным фактором ускорения экономического роста?

ЗА

Константин Апрелев (вице-президент Российской гильдии риэлтеров.)

Инвестиционно-строительный сектор окажет существенное влияние на показатели экономического роста, если будет принят пакет законов, направленных на развитие жилищного рынка. Прежде всего речь идет о необходимости принятия нового Градостроительного кодекса, который упростит как механизмы согласования и получения земельных участков, так и вообще все процедуры, связанные с созданием новых объектов недвижимости. Кроме того, очень важно сформировать инструменты долгосрочного финансирования приобретения недвижимости, то есть ипотеку. Это будет способствовать и созданию нормальных рыночных условий, и выходу на рынок новых игроков. Дополнительным стимулом станет снижение административных рисков, то есть замена "барщины оброком" - доли города и прочих обременений на реальные рыночные инструменты. Например, на механизм продажи строительных площадок на тендерных торгах с уже подготовленным правовым зонированием территорий. В этом случае девелоперу не нужно будет платить за каждый чих, например за увеличение метража объекта, дополнительные деньги. Ему изначально будут известны все условия, в рамках которых он может реализовать проект.

Следует отметить, что не так важно, кто будет строить. Важно, кто будет финансировать строительство, привлекать инвестиции. На мой взгляд, этим должны заниматься профессиональные девелоперы, а строительные работы должны выполняться на аутсорсинге. Профессиональные девелоперы и сейчас есть на рынке, правда, пока их недостаточно. Отчасти потому, что сегодня система кредитования застройщиков фактически отсутствует. Жилье возводится за счет привлеченных денег частных лиц, на них переносятся все риски. А системы кредитования со стороны банковского сектора нет, точнее, она существует в каком-то усеченном виде и не в состоянии адекватно оценивать риски. Особенно если речь идет о стартовом капитале для реализации девелоперских проектов. Как показывает практика, девелоперу, чтобы запустить проект и вовлечь в него дополнительные инвестиции, нужно иметь собственных средств 30% как минимум. А эти стартовые инвестиционные средства являются самыми рискованными для инвестора, который вкладывается в создание объекта недвижимости.

Понятно, что любые изменения правил игры на рынке приводят к изменениям в составе его участников. Пока трудно сказать, изменится ли структура игроков рынка жилищного строительства в ближайшее время. По моему мнению, больше всего перспектив имеет схема работы, когда компания выполняет большой объем, но привлекает для этого исполнителей на условиях аутсорсинга (подряда). Это позволяет ей быть более независимой от рыночной конъюнктуры. На постоянной основе имеет смысл содержать только высококвалифицированных специалистов. В будущем именно такие компании - сочетающие в себе высокую мобильность, оперативность в принятии решении и низкие издержки - смогут занять ключевые позиции на рынке.

ПРОТИВ

Вячеслав Панфилов (заместитель директора Института народнохозяйственного прогнозирования.)

По моему мнению, этот вопрос неразрывно связан с вопросом об экономическом развитии России в целом. Россия в данный момент стоит перед альтернативой - либо инерционное развитие, либо инновационное. Если российская экономика будет развиваться по инерционному типу, то никакого ускорения динамики жилищного строительства не будет и, соответственно, не будет его вклада в экономический рост. Наиболее вероятна стагнация жилищного сектора.

В последнее время строительство развивается, пожалуй, хуже всех прочих отраслей. На это есть целый ряд причин, среди них две важнейшие. Первая - финансирование жилищного сектора явно не отвечает потребностям рынка. У нас нет внешних для сектора длинных денег. Что касается самофинансирования, то есть финансирования за счет потребителей, покупателей жилья, то в целом доходы у населения относительно невысокие, да и сконцентрированы они в достаточно узкой группе, и только эта группа и предъявляет спрос на жилье; в какие-то периоды этот спрос оказывается существенно выше тех объемов предложения, что есть в наличии. Именно поэтому в период экономического роста - с 1999 года до лета 2004 года - жилье практически постоянно дорожало. Предложение же увеличилось слабо, что обусловлено целым рядом причин. Среди них и такая фундаментальная проблема, как неурегулированность вопроса собственности на землю, на которой стоят дома. Я полагаю, что для региональных и муниципальных властей эта земля осталась последним источником получения земельной ренты. Что из этого следует? Только то, что эти узкие места нам надо расширить. Сейчас уже принят целый пакет законов, но, на мой взгляд, не все можно изменить законодательно. Требуется и политическая воля, и административные действия, например, по принуждению к открытым конкурсам на строительные проекты. Если этого не будет, ничего и не произойдет. Будет стагнация.

Дата публикации: 10:35 30 ноября 2004

Источник: bpn.ru