Иностранные инвесторы пошли в регионы

Сейчас многие регионы активно осваиваются западным капиталом. Что привлекает и что отталкивает иностранных инвесторов при рассмотрении возможности выхода на российский региональный рынок? Об этом рассказывает председатель совета директоров компании GVA Sawyer, генеральный директор компании, управляющей инвестиционным фондом Rutley Russia Property Fund Камерон Ф. Сойер.

— Господин Сойер, как Вы оцениваете интерес западных инвесторов к нашему рынку?

– За период с 1993 по 2003 год иностранные инвестиции в российский рынок коммерческой недвижимости были оценены менее чем в $2 млрд. А за один 2007-й мы ожидаем $17 млрд! Это показывает, что зарубежные инвесторы наконец проявили серьезный интерес к российскому рынку.

На стабильных рынках, куда стремятся лучшие девелоперы, доходность не слишком высока, скорее, на среднем уровне. А в 1990-х годах в Москве, когда ставка капитализации девелоперских проектов доходила до 30–35%, иностранные инвесторы все равно не хотели вкладывать средства. Они и сейчас пока не очень охотно инвестируют в жилье, идут в основном в коммерческую недвижимость – гостиницы, офисы, торговые центры и склады. Но внедрение международных ритейлоров в российский рынок идет так энергично, что он за последних четыре года изменился до неузнаваемости! Наиболее активный сектор – логистика: сейчас реализуются большие проекты в этой области. Самым крупным иностранным инвестором на российском рынке как была, так и остается компания ИКЕА, которая на собственные средства строит здания для своих нужд.

СПРАВКА «ДН»:

Группа компаний GVA Sawyer работает на российском рынке коммерческой недвижимости с января 1993 года, предоставляя полный спектр профессиональных услуг, включающий девелопмент и строительство, консультирование и бизнес-планирование, операции с недвижимостью, услуги на рынке капитала.
GVA Sawyer входит в международную ассоциацию GVA Worldwide, объединяющую более 3 500 профессионалов в сфере недвижимости в 38 странах мира. GVA Sawyer является единственным представителем ассоциации в России и странах СНГ. Численность сотрудников GVA Sawyer сегодня – 140 человек. Центральный офис находится в Москве. Компания имеет филиал в Петербурге, представительства в Новороссийске и Красноярске.
Среди клиентов GVA Sawyer – PepsiCo International, Mothercare, Fitch Ratings, Bloomberg, Rank Xerox, Kesko-M, Банк Москвы, Мастер банк, Базовый элемент, Coca-Cola, и др.

Источник: данные компании

— Иностранцев по-прежнему больше всего привлекает Москва?

– Москва, несмотря на бурное строительство, все еще испытывает дефицит в торговых площадях и отстает в этом даже от Будапешта и Варшавы – в пересчете на душу населения. Здесь еще предстоит многое построить, и иностранные инвесторы внесут свою лепту. Москва, конечно, самый привлекательный город, так как здесь самый высокий доход на душу населения, да и само скопление огромного количества народа – это мощный толчок к развитию. Но столичный рынок – сложный, его тормозят такие факторы, как непрозрачность рынка земельных участков, их малочисленность; кроме того, некоторые иностранные инвесторы считают, что существующие участки в Москве переоценены. По всем этим причинам иностранцы сейчас идут в регионы.

— Как вы оцениваете условия в Петербурге?

– Петербургский рынок – самый важный региональный рынок в стране, на котором мы видим быстрый рост арендных ставок, приближающихся в некоторых секторах к москов-ским. В Северной столице существует более острая нехватка офисных площадей, плюс рынок земельных участков в Петербурге привлекательнее, и это дает высокую доходность офисных проектов – большую, чем в Москве. По моему мнению, разница между доходом девелопера – 13–15% – и доходом будущего покупателя – 5–10% – и есть прибыль, на которую работают девелопер и его инвестор. Для сравнения: доходность московского бизнес-центра класса «А», расположенного в хорошем месте, составляет для девелопера 13–14%, самое большее 15%, а в Петербурге может составлять 20–21%. Но здесь есть и свои недостатки. Качество арендаторов в Питере, как и во всех регионах, совершенно другое, нежели в Москве, где средний арендатор снимает уже больше 1 тыс. кв. м. В столице доминируют крупные российские компании, аккуратно выполняющие свои обязательства, они могут занимать половину площади бизнес-здания. Это важно для иностранных инвесторов, которые всесторонне анализируют проекты. Кроме того, в Москве во множестве присутствуют крупные иностранные компании, снимающие офис в течение 7–10 лет, их инвесторы вообще приравнивают к вложениям в государственные облигации. Все это уменьшает ставку капитализации здания (увеличивая его стоимость). Такой ставки, как в Москве, никогда не будет в регионах: в регионах арендаторы – в основном местные компании, которые снимают 200–400 кв. м, и они не так надежны, потому что бизнес-культура отстает от московской. Все это учитывается иностранным инвестором при формировании стоимости офисного здания. В регионах, даже в лучших бизнес-центрах, ставка капитализации при продаже будет максимум на 200–300 базовых пунктов выше, чем в Москве (и цена инвестиций в таком же БЦ будет соответственно ниже). Это серьезный недостаток, он затрудняет управление зданием, но компенсируется доходностью. Если при продаже здание будет стоить на 200–300 базовых пунктов дешевле годовой арендной платы, то при строительстве эта разница составит уже 500–600. Поэтому при меньшей стоимости продажи здания в регионе такая сделка все равно может быть более доходной, чем при аналогичной операции в Москве.

В Петербурге объем строительства в 2001 году был совсем крошечный, сейчас он вырос в разы, но продолжает отставать от Москвы. Емкость рынка в четыре-пять раз ниже московского, хотя население меньше всего в два раза. Офисных площадей на душу населения в три раза меньше, чем в Москве, поэтому тут нужно еще много строить. Для девелоперов положительным фактом является то, что в Петербурге, как и в других регионах, рынок земельных участков более прозрачный и понятный, чем в Москве, где власти даже пытаются уменьшать прозрачность рынка. Хотя сейчас и в регионах есть много спекуляций и слишком дорогих участков – в Новосибирске, Краснодаре, например.

— Какие еще препятствия западные инвесторы видят для себя в регионах?

– Очень мешает отсутствие в регионах квалифицированных специалистов, хотя я уже чаще встречаю на конференциях людей из разных городов, чей профессиональный уровень вырос. Но требуется еще очень много профессионалов – их не хватает даже в Москве, и это – проблема российского рынка коммерческой недвижимости в целом. Он сейчас в 15 раз больше по объему, чем пять лет назад, и рынок человеческих ресурсов не успевает за его ростом, потому что хороших специалистов не подготовишь за два-три года.

В регионах качество новых зданий очень отстает от московского уровня. Не дозрел рынок до понимания, как нужно строить, и это обидно.

ДОСЬЕ «ДН»:

Камерон Сойер, юрист и девелопер, доктор юриспруденции

Окончил в 1982 году Вандербильтский университет (степень бакалавра с отличием) и Мичиганский университет в 1986-м. В 1993 году возглавил созданную совместно со своими партнерами компанию ЗАО «Сойер и Ко», впоследствии GVA Sawyer. В 2007-м оставил пост президента компании, для того чтобы заняться управлением вновь созданного инвестиционного фонда Russia Property Fund. Руководит стратегическим развитием компании GVA Sawyer в качестве председателя совета директоров. Консультирует по вопросам финансирования объектов недвижимости на российском рынке.

Дата публикации: 16:56 04 сентября 2007

Источник: bpn.ru