Метры не для жизни: первые этажи новостроек Подмосковья

Коммерческая недвижимость в жилых новостройках Московской области становится все более популярной как объект для инвестиций. Окупается она гораздо быстрее, чем квартиры, а стоит иногда в разы меньше, чем площади на вторичном рынке.

По мере роста числа подмосковных новостроек, как не успевших еще вырасти из под земли, так и уже давно сданных в эксплуатацию и заселенных, развивается сегмент рынка коммерческой недвижимости, который год от года привлекает все больший интерес инвесторов. Это нежилые помещений в первых и цокольных этажах новых жилых домов.

Мотив интереса

Есть люди, которые, не страдая жилищными проблемами, покупают квартиры, чтобы получать потом доходы от аренды. С нежилыми помещениями все обстоит также, однако существенная, пожалуй, даже главная разница — в сроках капитализации. Темп окупаемости, допустим, самой недорогой московской квартиры составляет менее 1% в месяц. Коммерческая недвижимость как инструмент капитализации обеспечивает собственнику полный возврат вложенных средств за 7-8 лет.

Раньше вложения окупались быстрее, иногда за 3-4 года, в будущем скорее всего, срок возврата средств может увеличиться до 10-12 лет. Однако это все равно гораздо более доходный инструмент рынка недвижимости, чем жилье.

Впрочем, таким образом мыслят не все покупатели недвижимости — те, кто приобретает метры, чтобы открыть магазин, считают мерками доходности не метров, а уже бизнеса, связанного с эксплуатацией этих метров, а бизнес, как известно, всегда дороже недвижимости.

Почему новостройки

Известно, что рынок коммерческой недвижимости Подмосковья велик и разнообразен. Встречаются на нем самые разные объекты — от сельпо полуларечного типа или заброшенных складских зон вдалеке от человеческого жилья, до расцвеченных иллюминацией огромных супермаркетов в экономически процветающих областных центрах.

Нежилые помещения в новостройках имеет ряд особенностей, удачно выделяющих их на общем фоне. Прежде всего — эти площади устроенные предельно функционально. В них нет ничего из ненужных элементов, бывших атрибутом советских торговых помещений и заведений бытового обслуживания (красный уголок, кабинет директора с туалетом и т.п.). наоборот, все логично, максимально приспособлено для бизнеса, а лишние метры за ненадобностью убраны. Люди открывают магазины, чтобы зарабатывать деньги на покупателях, а не чтобы проводить предвыборные собрания.

Еще одна причина привлекательности такой недвижимости в том, что подмосковные новостройки в последнее время все чаще появляются не как единичные дома, а как новые части городов и поселков. А выгода от того же продуктового магазина, открытого внутри нового микрорайона прямо пропорциональная масштабу новостройки и, соответственно, количеству переезжающего в новые квартиры населения. Впрочем и в ситуации точеченой застройки новые дома появляются, как правило, внутри сложившейся городской среды и предусмотренные в них нежилые помещения способны дать их пользователям серьезные конкурентные преимущества перенд всей округой.

Наконец, третья и весьма немаловажная причина привлекательности коммерческой недвижимости в только что построенных домах: метры новые и не имеют истории. Мы ни в коей мере не собираемся сейчас углубляться в техники и особенности поглотительского бизнеса. Заметим только, что, хотя в области гораздо проще чем в Москве наткнуться на механизмы защиты собственности, трактуемые УК РФ, на всякие инструменты защиты есть свои штурмовые орудия и приемы. И когда человек приобретает помещение с историей (а начинается она еще с написанного в незапамятные времена плана приватизации), он фактически становится ее же заложником. Куда проще купить новое качественное помещение на имя юридического лица, действующего в соответствии с законодательством и имеющим безупречные бухгалтерские балансы.

Нюансы цены

Есть весьма характерная особенность предложения нежилых помещений в новостройках Подмосковья. Маркетологи с ней знакомы, но стараются об этом не говорить. Цена метра не привязана к тем или иным предполагаемым показателям капитализации недвижимости. Скорее в ценообразовании ощущается сопоставление со стоимостью жилого метра сколькими-то этажами выше.

Колоритный пример. В городе Сергиев-Посад, как и всюду по области, есть новостройки. В оной из них, расположенной по улице Матросова (место не самое проходное, но и не тихое), нежилые помещения предлагаются по 46 тыс. рублей за метр.

Насколько известно, первая очередь новостройки готовится к вводу в эксплуатацию в настоящее время, вторую планируется завершить к концу 2008 года. Метры нежилья продаются примерно по одной цене с квартирными.

Теперь переместимся на сотни метров в сторону центральной городской магистрали. Здесь подается магазин. Это большое (381 кв. м) помещение с высокими потолками (4 метра), расположенное в первом этаже пятиэтажного кирпичного дома, выходящего фасадом на главную улицу. Этот магазин предлагается к продаже по цене 179,4 тыс. руб. за кв. м. Аналогичных цен жилья в Сергиеве Посаде нет, это уровень московского бизнес-класса, причем не самого плохого. Однако в данном случае цена рассчитывалась из параметров капитализации. нетрудно посчитать: чтобы отбить инвестиции в магазин за 5-6 лет, его среднедневная касса должна составлять порядка 130-140 тыс. рублей. Сумма вполне реальная, даже без увеличения доходов за счет игровых автоматов и механических болванов, роняющих за деньги клиента из своей стальной лапы мягкую игрушку.

Подобный парадокс не трудно объяснить. Для застройщика нежилье — товар не главный. Во-первых, сами нежилые помещения большие, для их покупки требуется выложить сразу от полумиллиона долларов, что для аналогичных сделок с новым подмосковным жильем — сумма весьма крупная. А во-вторых, нежилые помещения представляют очень небольшую долю предлагаемых к продаже площадей — площади квартир куда больше. То есть игры в цены на нежилые помещения могут затянуть продажи, а доходы от реализации дома увеличить не сильно (иногда менее, чем на 1%, что уж вовсе не интересно). В итоге получается, что нежилые помещения в новостройках выгодны еще одной особенностью. Их оценивают не торговые работники, а обычные продавцы недвижимости, прежде всего жилой. Тем лучше для инвестора.

Про покупателей

Традиционна подобная недвижимость вызывает интерес у двух категорий покупателей — представителей реального сектора экономики, то бишь владельцев бизнесов, и людей, специализирующихся именно на вложениях в приносящую доход недвижимость.

Первые — те, кто умеет вести бизнес и открывает новые площадки, будь то магазины, парикмахерские или стоматологические кабинеты. Как правило, такие покупатели — небольшие бизнес-единицы. Для крупных сетей собственность не привлекательна по ряду причин, самой простая из которых — при открытии, допустим, десятка новых аптек денег на приобретение метров в просто не хватит.

Впрочем, и малый (средний) бизнес далеко не во всех случаях готов вкладываться в стены. При высокой доходности бизнеса проще регулярно вносить арендную плату, не отягощая себя заботами владельца недвижимости. Часть предпринимателей, однако, придерживается противоположных взглядов: лучше один раз купить, чем всю жизнь работать под арендодателем. Плюс к тому, появятся свои метры и даже если бизнес когда-нибудь станет невыгодным или надоест, метры можно сдать в аренду.

Последний аргумент сближает держателей магазинов и салонов с другой категорией участников рынка недвижимости, интересующихся нежилыми помещениями. Это, кто вкладывает деньги, неважно, идет ли речь об одном-двух эпизодах размещения капитала или о создании целой имущественной системы с использованием как собственных денег, так и средств, которые нужно выгодно разместить инвесторам.

Различия между первой и второй категорией покупателей есть, и довольно существенные. Первые, как правило, знают до мелочей ареал собственной деятельности и редко интересуются незнакомой географией бизнеса. Проще говоря, владелец магазина в Люберцах обычно не горит желанием идти расширять бизнес в неизвестный ему Клинский район — пусть даже ему скажут, что это очень выгодно.

Вторые редко знают особенности места в деталях. Для них важнее те же особенности недвижимости, которые интересуют сетевиков — ее коммерческий потенциал. Известно, например, что люди, которые развивают аптечную сеть 36,6, подбирают новые точки в на редкость удачных по проходимости местах. То есть в соседстве с 36,6 можно смело открывать магазин или, например, средней руки пивную — людей будет много.

Аналогичными принципами руководствуются своего рода «коллекционеры» помещений. Они просты — первая линия домов, хороший потенциал проходимости, удачное местоположение внутри населенного пункта. Остальное — расчеты срока окупаемости и потенциала доходности. Это те же критерии, которые применяются в расчетах вложений в любую коммерческую недвижимость, а не только нежилье в новостройках Московской области. И по всей видимости, через достаточно короткое время собственники уже не одного-двух помещений, а целых коллекций нежилой недвижимости станут не узким кругом лиц, известных в среде бизнес-партнеров, а устойчивой категорией участников рынка московского региона.

Дата публикации: 10:06 18 декабря 2007

Источник: bpn.ru