Химки в офисном стиле

Подмосковные города специализируются. Где-то возникает альтернатива спальным районам столицы, в других местах развивают производство. Новый офисный центр зарождается в Химках.

Дефицит и бережливость

Очевидно, что развитие Подмосковья идет по пути роста спутников Москвы. В Железнодорожном, Балашихе и Мытищах возводят жилые массивы, в Красногорске – развивают производство. А еще в подмосковных городах грядет настоящий бум офисного строительства. Управляющий директор компании Praedium Рубен Алчуджян считает, что это предопределено всей логикой развития данного сегмента. По его мнению, основными тенденциями можно назвать увеличение доли класса А в самой столице, рост популярности бизнес-парков и децентрализацию. Действительно, что остается девелоперам, как не искать счастья за пределами МКАД? Руководитель группы аналитики офисных помещений компании Jones Lang LaSalle Наталия Боронтова обращает внимание на то, что не только административные меры, но и объективные причины (такие как сложность подключения к коммуникациям, значительные дополнительные обременения, нехватка земли, и в результате более высокие издержки) заставляют девелоперов обращать внимание на периферийные районы.

Ожидается, что в течение ближайших двух-трех лет подмосковные офисные площади увеличатся вдвое. Эксперты подсчитали: только заявленных проектов (то есть уже получивших все необходимые согласования) сейчас свыше 30. И не исключено, что еще столько же будет заявлено до конца 2008 г. К примеру, одна только компания RIGroup сообщила о намерении построить целую сеть бизнес-центров, включающую 22 объекта общей площадью 300 тыс. кв.м.

Причины тут просты. Во-первых, спрос. Еще непостроенные офисные площади расвхатывают как горячие пирожки. Во-вторых, строить в Подмосковье, что ни говори, проще. С условием «не для печати» девелоперы сообщают, что после мытарств столичных согласований подмосковные чиновники кажутся им образцом человечности. В-третьих, относительная дешевизна. Расходы на ведение работ (включая транспорт, охрану, выплату зарплат) здесь существенно меньше.

И в-четвертых, арендные ставки пониже, чем в Москве. Это привлекает арендаторов, а девелоперам высокая заполняемость и даже конкуренция среди потребителей гарантирует стабильные доходы. Стоит отметить, что арендаторы отлично видят развитие периферийных районов, развитие их инфраструктуры и транспортной системы. В условиях дефицита качественных площадей любое хорошее здание вызывает интерес.

Они выбирают Химки

Генплана Московской области на сегодняшний день не существует, поэтому девелоперы сами решают, что и в каком месте строить. Вот, например, Химки постепенно становятся одним из офисных центров всего столичного региона. И происходит это само собой. Просто потому, что застройщики видят, что здесь эти объекты успешны, что они будут давать прибыль.

Антон Коротаев, ведущий аналитик консалтинговой компании Russian Research Group (RRG), отмечает, что Химки стали одной из первых формирующихся деловых зон за МКАД. Часть офисных площадей в данном районе ориентирована на компании, бизнес которых связан с международными перевозками и внешнеэкономической деятельностью, часть – на торговые компании, которым выгодно расположение офиса вблизи складских комплексов, находящихся на Ленинградском шоссе, еще одна часть ориентирована на иностранные компании – для них удобно расположение вблизи аэропорта.

Сходной точки зрения придерживается и Елена Алпатова, заместитель руководителя офисной недвижимости компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko.. «Не только Химки, но и другие районы за пределами МКАД могут стать развитыми деловыми центрами с большой концентрацией офисных бизнес-центров и поддерживающих инфраструктур, – говорит она. – Но район Химки уже сейчас заметно выделяется по объему и качеству строительства офисных помещений». Рубен Алчуджян также считает Химки очень перспективным районом. Он отмечает и недостаток – плохую транспортную доступность. Но проблема Ленинградки со временем будет решена, а близость к аэропорту останется.

Вообще специалисты подчеркивают, что многое будет зависеть от величины спроса со стороны локальных компаний. Ведь в отличие от новых и планируемых проектов в Подмосковье, офисные проекты в Химках будут пользоваться более высоким спросом со стороны компаний, чья основная деятельность происходит в Москве. Таким образом, успех этих проектов может быть обусловлен как локальным спросом (учитывая социально-демографический профиль Химок), так и спросом ряда московских компаний.

«Исходя из существующих цен, – отмечают специалисты Colliers International, – уровень базовой арендной ставки в офисных центрах в стадии готовности, отвечающих характеристикам класса А, должен варьироваться в пределах $350–450 кв.м/год». Антон Коротаев полагает, что ставка должна быть несколько выше – $450–500 кв.м/год.

Вчера, сегодня, завтра

Притом что в Химках уже существуют офисные объекты, первым высококлассным бизнес-центром стал БЦ Country Park, вышедший на рынок в 2004 году. Как свидетельствует Наталья Боронтова, в настоящий момент в здании нет свободных помещений, с арендаторами заключены долгосрочные договора аренды, а основной пул арендаторов представлен уважаемыми международными компаниями, такими как, например, Porsche, Volvo Car International, Nokian Tires, BMW.

Из объектов, которые будут введены в ближайшее время, стоит отметить бизнес-парк «Химки», который строит компания IKEA. Этот комплекс представляет собой трехфазный высококачественный проект: 6 офисных зданий общей площадью 120 тыс. кв.м. «Плюсом его следует назвать удачное местоположение, близость к важным транспортным магистралям и международному аэропорту и развитую инфраструктуру, к тому же по приемлемым ставкам», – указывает Наталья Боронтова.

Елена Алпатова заявляет, что первое здание комплекса уже сдано в эксплуатацию и заполнено такими классными арендаторами, как Ford, Renault, DHL.

Нельзя не упомянуть также о проекте, заявленном греческой компанией Michaniki Russia (стопроцентная «дочка» греческой Michaniki S.A.), – офисно-гостиничном центре «Химки Гейт», инвестиционная стоимость которого оценивается приблизительно в $250–300 млн. Параметры объекта также заслуживают внимания – два бизнес-центра, гостиница, рестораны, магазины, 4-уровневая парковка на 1375 машиномест. Общая площадь 157 тыс. кв.м. Наконец, назовем проект строительства многофункционального комплекса на 96 тыс. кв.м (девелопер RIGroup) и офисный комплекс, который возводит компания ОСК (общая площадь 56 тыс. кв.м).

Некоторые специалисты особо подчеркивают, что в Химках наиболее уместны именно гостинично-офисные комплексы. Не исключено, что деловые люди могут вести там переговоры между прилетом и отлетом деловых партнеров. Согласна с такой точкой зрения и Елена Алпатова. В бизнес-парке «Химки», напоминает она, планируется строительство не только офисных помещений, но и отеля, и конференц-центра – следовательно, там вполне можно организовать деловые переговоры в промежутке между перелетами. «Думаю, это правильный подход, – утверждает и директор департамента торговой и региональной недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила. – Разумеется, Химки – город сложный и неоднозначный, так что для каждого объекта я советовал бы обращаться к профессиональным консультантам. Но в целом здесь нужны именно такие микс-проекты».

Не все так здорово

Эксперты не любят однозначных оценок. И было бы неправильно, отметив положительные стороны Химок как будущего офисного центра, умолчать и о других мнениях. «Все-таки я был бы осторожен в прогнозах, – говорит Рубен Алчуджян. – Москва – город специфический, здесь метро играет огромную роль, а в Химках метро нет и в ближайшем будущем не будет».

«Вряд ли этот район станет полноценной альтернативой Москве, – считает и Елена Алпатова, – поскольку существует великое множество компаний, которые все еще предпочитают месторасположение эффективным планировкам и низким арендным ставкам. Кроме того, в пределах Москвы есть еще достаточно большой потенциал для строительства новых бизнес-центров, реконструкции бывших предприятий». Действительно, определенные группы арендаторов (имеющие значительный клиентский поток) всегда будут привержены центру города, по крайней мере, в плане фронт-офисов. Еще более скептически настроен Алексей Могила: «Химки вряд ли смогут стать здесь альтернативным вариантом, слишком высокий транспортный трафик, инфраструктура очень слабая. Под такие задачи скорее подходят Красногорск и Домодедово».

Дата публикации: 10:19 20 декабря 2007

Источник: bpn.ru