Россия увеличивает инвестиционные возможностиъдля развития жилкомплекса

В конце прошлого года был принят большой пакет федеральных документов, реализация которого позволяет решить многие жилищные проблемы, в том числе увеличить возможность создания в необходимых объемах доступного жилья.

Вниманию читателей предлагаются комментарии других документов: "О жилищных накопительных кооперативах", "Об участии в долевом финансировании многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса".

КОММЕНТАРИЙ НОВЫХ ЗАКОНОПОЛОЖЕНИЙ

Среди федеральных законов, принятых накануне нового года, большой интерес представляют Закон "О жилищных накопительных кооперативах" и Закон "Об участии в долевом финансировании многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Прокомментировать эти документы корреспондент "СГ" попросил известного финансиста Валентина ПАВЛОВА, первого заместителя генерального директора ГУП "Управление экспериментальной застройки микрорайонов" правительства Москвы.

- Валентин Васильевич, давайте сначала рассмотрим Закон "О жилищных накопительных кооперативах". Много лет мы жили без него - и вдруг понадобился. Почему?

- Этот закон необходимо рассматривать в системе всего пакета законов, принятых с целью формирования рынка доступного жилья. Система включает в себя и новую редакцию Градостроительного кодекса РФ, и Жилищный кодекс РФ, л целый ряд дополнений в Налоговый кодекс РФ и другие законы, касающиеся ипотеки и операций с недвижимостью. Строителям надо выходить на уровень ввода жилья 100 миллионов квадратных метров в год, после чего за 15-20 лет работы нам удалось бы приблизиться к европейскому уровню обеспеченности населения жильем. Будет ли способствовать новый закон увеличению объемов жилищного строительства, облегчит ли он населению возможность улучшать свои потребности в жилье на рыночных условиях? Ответ утвердительный.

До сих пор у нас, по сути, не было легитимных, четко отрегулированных законодательством условий для накопительных систем, связанных с улучшением жилищных условий граждан. Оставалась одна возможность - копить средства на депозитах в коммерческих банках. Действовавшие с советских времен жилищно-строительные кооперативы внесли, конечно, свой вклад в решение задачи, но они перестали соответствовать современным экономическим, социальным реалиям, да и юридической базе. А вот жилищные накопительные кооперативы (ЖНК) помогут людям решать жилищную проблему в рыночных условиях. И новый закон этому способствует.

- Чем конкретно?

- Прежде всего, закон четко описывает создание и деятельность этих кооперативов. Мы с вами знаем, что при покупке жилья сейчас нередко применяются всевозможные формы рассрочек оплаты. Большинство граждан стремится покупать квартиры на стадии строительства, чтобы вышло дешевле. Физические лица слабо защищены от застройщика (инвестора), становясь порой жертвами его злоупотреблений. У всех на слуху примеры строительно-финансовых пирамид, которые рано или поздно рушатся, оставляя граждан без жилья и без денег. Закон позволит избежать подобных нарушений.

Жилищно-накопительным кооперативам даны налоговые льготы, что позволит снизить гражданам свои расходы на покупку жилья по сравнению, например, с классической ипотекой (с ее процентами, страховкой и прочими накладными затратами при оформлении ипотечных кредитов). Став пайщиком ЖНК, гражданин перестает быть одиночкой. Кооператив - это институт коллективных инвестиций, где организованные граждане выступают как юридическое лицо. Численность ЖНК предусматривается законом не ниже 50 человек и не выше пяти тысяч.

- А если желающих больше?

- Тогда кооператив должен реорганизоваться. Допустим, вместо одного будет два кооператива.

- Почему пайщиков не должно быть больше пяти тысяч?

- Может возникнуть неуправляемость. Попробуйте себе представить общее собрание пайщиков из пяти с лишним тысяч человек!

- Да, толку не будет. Тут и пяти тысяч многовато.

- Закон предусматривает, что при численности кооператива свыше 500 человек люди могут объединяться и посылать на собрание своих представителей.

Сложности не только в проведении общего собрания. Ведь пять тысяч пайщиков - это пять тысяч квартир, что при стоимости 1000 долларов за квадратный метр жилья (как, например, в Москве или Санкт-Петербурге) дает финансовый поток порядка 250-300 миллионов долларов (7-9 миллиардов рублей). Таким финансовым потоком надо грамотно управлять. Практика покажет, правильно ли выбраны ограничения. Возможно, что и пять тысяч человек окажется чересчур большой величиной. Тогда в закон будут внесены поправки (такая возможность предусмотрена законодателями).

- В чем механизм защиты ЖНК от пирамидальности?

- В целевом использовании средств самих кооперативов. Пирамида возникает, когда привлекаемые от населения средства используются не на декларированные цели. Скажем, деньги привлечены для строительства жилья, а руководство организации тратит их на покупку дорогих автомобилей или вилл на берегу Средиземного моря. Другой признак пирамиды - обещание высоких процентов (вспомните МММ). В случае с жилищными накопительными кооперативами этого нет. Доходы по привлеченным средствам не выплачиваются.

- Но стоимость жилья увеличится - и на покупку квартир для оставшихся пайщиков денег не хватит. Вот вам и пирамида.

- Сумма затрат на покупку квартиры заранее не оговаривается. Допустим, вы три года накапливали средства и, по вашим расчетам, накопили на 50 процентов стоимости квартиры. Тогда кооператив от своего имени (но по согласованию с вами) выходит на рынок и приобретает для вас квартиру. Зафиксированная на момент покупки стоимость квартиры служит основой для ваших дальнейших выплат кооперативу. То есть вы уже защищены от возможного удорожания стоимости жилья в последующий период. Кооператив, оплативший за вас вторую половину стоимости квартиры, частично использовал средства тех пайщиков, которые пока находятся на стадии накопления (то есть не одолели рубеж в 50 процентов).

- Так и выходит: "первые" пайщики частично воспользовались деньгами "вторых". А когда "вторые" пайщики накопят такую же сумму, окажется, что это уже не 50 процентов стоимости квартиры, а только 40 процентов. Накопленные ими средства для них обесценились.

- Влияние инфляции неизбежно, к сожалению. По сути, вы выдвигаете к руководству кооператива еще одно требование: грамотно распоряжаться временно свободными средствами пайщиков, чтобы минимизировать риски и по возможности скомпенсировать воздействие инфляции, разместив эти средства на финансовом рынке.

- Закон предусматривает это?

- По закону ЖНК не имеет права выдавать кредиты юридическим лицам из временно свободных средств своих пайщиков. Вот привлекать кредиты он может. Допустим, взять в банке кредит и купить жилье для пайщиков или вложить его в строительство жилья, выступая в качестве дольщика или застройщика.

Вкладывание денег в строительству ("в кирпичи", как говорят) - это тоже защита от инфляции.

Что касается размещения средств пайщиков, то они по закону должны храниться в банке.

- На депозите?

- Закон не детализирует, должен быть этот счет расчетным, депозитным или каким-либо еще.

- Можно ли средства пайщиков разместить в ценные бумаги?

- Сначала приведу пример из мирового опыта. Строительно-сберегательные кассы Германии имеют возможность вложения временно свободных средств в ценные бумаги. Но - только в государственные и только в ограниченном количестве!

В нашем законе нет указаний на возможность размещения временно свободных средств пайщиков. Но возможность регулирования финансово-экономической деятельности ЖНК закон предусматривает. Говорится также о необходимости государственного надзора за деятельностью кооперативов, хотя сам надзорный орган в законе не назван. Возможно, это будет Федеральная служба по финансовым рынкам.

Новый закон, это очевидно, расширяет возможности привлечения инвестиций на строительство жилья для населения. То есть помимо банковской ипотеки люди получили еще одну возможность приобрести жилье - через вступление в жилищный накопительный кооператив.

- Говорят, войти в пике легко, а вот выйти куда труднее. Если у пайщика изменились обстоятельства, может ли он выйти из кооператива и вернут ли ему деньги?

- Закон предусматривает выход пайщика из кооператива и выплату ему пая. Только надо иметь в виду, что есть четыре вида членских взносов (вступительный, на покрытие текущих издержек деятельности кооператива и так далее) и собственно паевой взнос. Только паевой взнос идет на жилье. Если пайщик выходит из кооператива, он претендует не на выплаченные членские взносы, а на свой пай.

- И получит всю сумму по номиналу?

- Нет, не так. Он может получить как больше, так и меньше номинала. Статья 32-я предусматривает выплату не просто паевого взноса, а действительной части пая. Эта величина определяется на основе чистых активов кооператива на последнюю дату финансового года. Если деятельность кооператива была успешной, то чистые активы будут больше, а размер действительной части пая может превысить номинал. Если же менеджеры кооператива действовали нерасторопно, допустим, нахватали банковских кредитов и в срок не вернули, тем самым увеличив затраты, то чистые активы снизятся, а пайщик может получить обратно меньше номинальной суммы. Закон предусматривает и систему надзора, и соблюдение нормативов регулирования экономической деятельности кооперативов, что служит гарантией защиты интересов пайщиков. Даже если пайщик получит и меньше номинала, то в любом случае речь не идет о потере основной части денег.

- Накопив 50 процентов стоимости квартиры, счастливый пайщик тут же получает квартиру от кооператива?

- Не так быстро.

- Придется ждать годы?

- Не думаю, что годы. Но все же в кооперативе возникает своя очередность получения квартир. Если несколько пайщиков "финишируют" в один день, всем сразу дать нельзя. Ведь кооперативный капитал формируется в виде своеобразной складчины. Кто в очереди на получение впереди, тому квартиру дадут раньше. Остальным же придется немного подождать.

- Вот видите: риск пирамидальности все же остается. Кто был первый в очереди - успел получить квартиру, а остальные могут "прогореть", если финансовое положение кооператива безнадежно ухудшится. Кооператив ведь может разориться? Хотя бы теоретически?

- Теоретически может разориться любое юридическое лицо. В том числе кооператив.

- И тогда оставшееся имущество пускается на торги, а вырученные средства делятся между пайщиками?

- Да. Должен вам заметить, что совершенно без рисков операций с недвижимостью современный мир не знает. Только за последние 20-30 лет даже в такой развитой стране, как Соединенные Штаты Америки, были неоднократные кризисы рынка недвижимости. Правда, они носили скорее структурный характер. Например, в 1989-1990 годах в США был кризис на рынке элитной недвижимости. В частности, их ссудно-сберегательная система тогда понесла серьезные потери (по данным американских авторов - от 350 до 500 миллиардов долларов). В итоге доля ссудосберегательных систем на их рынке снизилась, а доля банковской двухуровневой ипотеки возросла.

- Тогда возникает вопрос: предусмотрена ли у нас какая-то система защиты жилищных накопительных кооперативов от рисков? Что-нибудь типа взаимовыручки или страхования в рамках некоей ассоциации таких кооперативов?

- Вопрос по существу. Предусматривается создание страховых (резервных) фондов, а также саморегулируемых организаций на региональном или субрегиональном уровне (скажем, на европейской части России) и общероссийской саморегулируемой организации. Закон о деятельности саморегулируемых организаций, я надеюсь, скоро у нас будет. Создание фондов на случай каких-то непредвиденных обстоятельств позволит кооперативам рассчитывать на взаимопомощь.

Да и поскольку рынок строго целевой, уже само ограничение операций снижает риски. И возникающие частичные потери при своевременной помощи будут легко нивелироваться.

- Ну что ж, Валентин Васильевич, закон производит хорошее впечатление. Можно надеяться, что и работать он будет неплохо?

- Законодатели, принимая этот закон, предусматривали возможность мониторинга (отслеживания) введения в жизнь и так называемой правоприменительной практики. Необходимость этого очевидна. Ибо практика - критерий истины. Только практическое применение закона может доказать его состоятельность, действенность и будет способствовать выявлению недочетов, которые потребуют дальнейшей корректировки закона.

Например, законом предусматриваются только денежные накопления, а вот внести часть пая имеющимся у него жильем пайщик не может. Это небесспорно. Далее, минимальный срок накопления 50 процентов стоимости квартиры - два года, а срок выплаты второй половины стоимости не должен превышать первый срок более чем в полтора раза. Такие нормы можно понять и принять на этапе становления кооперативов, их развития. Если срок накопления и период рассрочки платежей будут долгими, то реально на рынок выйдут эти инвестиции весьма нескоро. И оказать серьезное влияние на существующий рынок жилья они не смогут. В связи с этим было бы интересно рассмотреть возможность выступления ЖНК в качестве застройщика. Если сразу же, на начальном этапе накопления, кооператив начнет вкладывать деньги в строительство, то весь процесс ускорится. А рынок получит дополнительный источник инвестиций. Вот вам и рост жилищного строительства, увеличение ввода жилья.

Есть еще моменты. Процедура выхода из кооператива может для пайщика растянуться на год-два. Для гражданина, у которого возникли форс-мажорные обстоятельства и срочно потребовались деньги, это не очень удобно. Вероятно, и здесь можно предусмотреть какие-то варианты решения вопроса.

- Я не совсем понял по поводу участия ЖНК в строительстве. Такая возможность законом предусмотрена?

- Закон предусматривает, что кооператив может участвовать в долевом финансировании строительства, а также выступать в качестве застройщика (получив соответствующую лицензию).

Замечу еще, что проблему создания условий для развития внебанковской ипотеки (типа немецких строй-сберкасс) этот закон не решает. Может быть, и зря. Внебанковская ипотека имеет свои преимущества и заслуживает такого же внимания законодателей, как и банковская ипотека.

Рассматривая все эти законы в системе, нельзя не коснуться и еще одного из них - об участии в долевом финансировании.

- Да, я как раз хотел предложить перейти к Закону "Об участии в долевом финансировании многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Чем он хорош?

- Этот закон нужен, даже необходим. Он позволяет создать правовое поле прежде всего для граждан, которые покупают жилье на стадии строительства (так дешевле, мы уже обсуждали это). По оценкам специалистов, до 80 процентов жилья раскупается именно таким образом.

До принятия закона сделки заключались в самых разных формах: на основе договоров о долевом участии в финансировании, о соинвестировании, о предварительной купле-продаже жилья и так далее. Четких норм не было. И порой граждане попадали в ситуации, когда и квартиру не получали, и деньги теряли. Привлечением средств граждан занимались и такие застройщики, которые не имели еще никаких инвестиционных прав. У них не было ни участка земли для строительства, ни утверждаемой части проекта, ни заключенного инвестиционного контракта. То есть привлекали деньги населения под намерение (что является весьма эфемерной категорией).

В этом смысле новый закон четко и ясно регламентирует требования к застройщику (инвестору). Тот должен опубликовать проектную декларацию, рассказать о том, что он строил прежде, какими возможностями обладает сегодня, представить документальное подтверждение своих прав на строительство. Таким образом, несостоятельный застройщик теперь не сможет заключать договора о долевом участии в финансировании строительства и водить за нос граждан, желающих купить жилье.

Еще одна новация - непременное оформление залоговых обязательств застройщика перед гражданином, вступающим с ним в договорные отношения. Прежде застройщик оформлял залоговые обязательства лишь перед банком, у которого получал кредит на начало строительства. Теперь же еще и с каждым дольщиком нужно такое оформление залога, Причем физические лица ставятся на первое место, а банк отодвигается в конец. Это понятие так называемого старшинства залогодержателей.

- То есть граждане при случае первыми обратят взыскание на объект залога, а банк - после них, хотя кредит выдал раньше?

- Именно так. Вряд ли банкирам придется по душе такой порядок. У застройщика могут появиться трудности с получением банковских кредитов. Это понятно. Ведь банк дает кредит под залог недвижимости, не обремененной какими-либо обязательствами, а впоследствии этот залог вдруг оказывается совсем иным. Проблема возникает.

Но в любом случае благодаря новому закону граждане получают дополнительную правовую защиту и могут спокойно участвовать в долевом финансировании строительства или покупать еще недостроенное жилье.

В законе не прописано четко распределение прав и обязательств в отношениях по поводу жилой и нежилой площадей строящегося объекта недвижимости. Это тоже может создать определенные проблемы.

- Могут ли быть дольщиками не отдельные граждане, а целью организации?

- Совершенно свободно. И тот же самый жилищный накопительный кооператив может стать дольщиком, и риэлторская фирма, и кто угодно еще.

Можно сказать, что закон о ЖНК и закон об участии в долевом финансировании взаимно дополняют друг друга. А можно сказать, что они создают альтернативу. Гражданин может сам, на свой страх и риск, участвовать в долевом финансировании строительства жилья, а может сделать то же самое через накопительный кооператив. Во втором случае он защищен больше, на мой взгляд: коллектив - это большая сила, да и система контроля за использованием собранных средств в ЖНК отрегулирована более четко. Так что институт коллективных инвестиций через ЖНК более предпочтителен.

Хотелось бы затронуть еще один аспект решения жилищной проблемы. И в мире, и особенно в европейских странах при решении этой проблемы активно используется господдержка, включая и льготы, и финансовую поддержку в буквальном смысле. Рассмотренные нами два закона не предполагают финансовой поддержки государства. А она очень пригодилась бы! Например, в Чехии на начало 2003 года объем привлеченных через стройсберкассы средств населения достиг 180,2 миллиарда крон, что по курсу составляло 6,7 миллиарда долларов США. А господдержка, благодаря которой в короткий срок удалось аккумулировать такие средства, не превысила 409 миллионов долларов. То есть на каждый доллар господдержки удалось привлечь 16,3 доллара инвестиций от населения.

- Возможно, и нам такой опыт не помешал бы?

- Могу сказать, что у нас от этого не отказались. В плане работы Правительства РФ на 2005 год стоит вопрос о развитии системы стройсберкасс. Поэтому не исключено, что пакет законов о создании в России рынка доступного жилья пополнится новыми полезными законами.

* * *

В пакет принятых федеральных законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, входит Закон "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса". О нем беседа с начальником отдела развития коммунальной инфраструктуры Департамента строительства и ЖКХ (Минрегионразвития РФ) Людмилой СОЛОВЬЕВОЙ.

- Людмила Дмитриевна, какова главная идея данного закона?

- Следует назвать несколько положений, которые формируют эту идею. Среди них необходимость устранения различных подходов к государственному регулированию цен и тарифов на коммунальные услуги: на электрическую и тепловую энергию, газоснабжение, водоснабжение и водоотведение, вывоз твердых бытовых отходов. Назову также разработку эффективных механизмов тарифного регулирования, обеспечивающих развитие коммунальной инфраструктуры для строительства; обеспечение единой методологической базы для регулирования тарифов на федеральном, региональном и муниципальном уровнях; создание устойчивых, эффективных и прозрачных процедур тарифного регулирования, экономически заинтересовывающих предприятия в сокращении затрат и потребляемых ресурсов, оптимизации структуры тарифов.

Не менее важна необходимость установления фиксированных сроков действия тарифа с обязательным учетом внешних факторов, изменение которых должно приводить к изменению тарифа или к изменению производственной программы предприятия; разработки и принятия на федеральном уровне методики формирования тарифов, обязательных для безусловного применения как на региональном уровне, так и на уровне муниципальных образований; создания эффективного механизма целевого использования составляющих тарифа (амортизационные отчисления, прибыль и т. п.) на цели восстановления, модернизации и развития; создания механизмов ответственного и квалифицированного принятия решений на каждом уровне регулирования.

- Какие принципы данного закона вы бы называли основополагающими?

- Закон опирается на несколько таких принципов. Они заключаются в реализации следующих положений.

Первое. К исключительным полномочиям Российской Федерации относится создание единой методологической базы для регулирования тарифов на федеральном, региональном и муниципальном уровнях. Единые принципы тарифного регулирования должны обеспечивать взаимосвязь изменения тарифов на газ и электрическую энергию с изменением тарифов на тепловую энергию, водоснабжение и водоотведение, а также другие коммунальные услуги.

Второе. Процесс формирования тарифа должен заключаться в поиске формирования компромисса между техническими задачами и финансовыми потребностями поставщиков услуг и платежеспособным спросом потребителей. Под потребителями следует понимать как потребителей коммунальных услуг, так и инвесторов в жилищное строительство.

Третье. Развитие и модернизация коммунальной инфраструктуры для нового строительства, в том числе жилищного, должны стать составной частью обязательной инвестиционной программы коммунального предприятия. Возмещение затрат по развитию инфраструктуры может производиться за счет формирования тарифа на подключение, который оплачивает застройщик при подключении вновь возведенного строительного объекта к коммунальной инфраструктуре. Плата за подключение определяется как тариф на подключение умноженный на заявленную мощность.

- Если спуститься с законодательных небес на землю, хочется спросить: что даст этот закон простому человеку, который платит за коммунальные услуги?

- Вопрос не совсем точен. Этот закон для предприятий коммунального комплекса. Он направлен на повышение качества предоставляемых коммунальных услуг, на то, чтобы цена за услуги соответствовала их качеству.

- Но качество услуг, вероятно, зависит от запросов потребителя?

- Что вы подразумеваете под качеством? Обеспечение бесперебойности, стабильности, чтобы не было срывов в подаче воды, тепла? Но есть еще качество, которое диктуется ГОСТами, СанПиНами. Здесь, к примеру, жесткие требования к качеству воды, к температуре горячей воды и так далее. Закон направлен на то, чтобы в решении этих задач проблем не было. Закон направлен на развитие инженерной инфраструктуры.

Закон можно разделить на две части. Первая часть относится к структуре, которая у нас есть сейчас. Вторая часть направлена на развитие рынка доступного жилья. Не случайно он принят в пакете законов, где эта цель - главная.

Поэтому для обычного потребителя этот закон важен прежде всего тем, что он формирует соответствие цены и качества услуги, а во-вторых, способствует строительству доступного для нас с вами жилья.

Третье, что содержится в законе - все тарифное регулирование приобретает большую прозрачность, чтобы люди знали, понимали, почему повышаются тарифы, как повышаются они.

Вот что такое Федеральный закон "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса".

Еще раз подчеркну, что он идет в пакете законов о развитии рынка доступного жилья, базируется на генеральном плане развития муниципального образования. Каждый житель муниципального образования, зная план развития своего города, будет понимать, в том числе и по коммунальным платежам, почему и за что он платит.

Да, тарифы будут увеличиваться, этого никто не скрывает. Без этого нельзя. Но людям будет понятно: за что они платят, почему и как. Вот самое основное.

Дата публикации: 10:55 25 января 2005

Источник: bpn.ru