Риэлтерам просьба не беспокоить

Один из распространенных мифов на рынке жилья — «без риэлтера при купле-продаже квартиры или дома не обойтись». Но, как показывает практика, оформить сделку можно и без помощи посредников.

На вопрос, какую часть сделки покупатель или продавец жилья может сделать самостоятельно, сотрудники агентств недвижимости (АН) отвечают: «В принципе всю, но…» Затем следует долгое перечисление трудностей, которые поджидают самостоятельного покупателя или продавца. Но они не такие уж непреодолимые, а проведение сделки без привлечения агента позволит сэкономить от 2 до 6% стоимости квартиры, которые тот берет за свои услуги.

Квартирные смотрины

Первое, с чем столкнется потенциальный участник сделки с жильем, — поиск подходящих вариантов (покупатель) или клиентов (продавец). Сегодня большую часть предлагаемых на рынке квартир можно найти в открытых источниках. Это газеты и журналы — «Из рук в руки», «Квадратный метр», КДО, «Недвижимость и цены», а также интернет-ресурсы — например, Cian.ru, и др. Кроме того, потенциальные покупатели жилья могут воспользоваться базой квартир WinNER, которой пользуются сами риэлтеры. За 2–5,5 тыс. руб. к ней может подключиться любой желающий (на один-три месяца). Отслеживать газетные и сетевые базы следует ежедневно, потому что хорошие варианты уходят в течение нескольких часов. Зато в процессе такого постоянного мониторинга вы сможете очень быстро сориентироваться и в ценах, и в спросе и предложении. Кстати, точно так же на данном этапе работают и агенты — они будут просматривать эти ресурсы, но за ваши деньги. У продавцов жилья алгоритм действий примерно схож. Как и агентства недвижимости, вы можете разместить объявление о продаже своей квартиры или дома все в тех же изданиях. Объявления на большинстве этих ресурсов можно подать бесплатно. А вот за «размещение рекламы» через агентства последнее возьмет с вас дополнительную плату.

Риэлтеры, говоря о преимуществах поиска покупателя через АН, часто ссылаются на то, что таким образом сокращаются сроки экспозиции жилья. На самом деле, нанимая посредника, продавец экономит энное количество часов, которые он потратил бы на поиск вариантов или показы, и только. Что касается сроков экспозиции — это уже как повезет. Если на рынке стагнация, то ускорить процесс продажи вам не поможет и риэлтер.

Все бумаги, необходимые для продажи квартиры, можно так же без проблем собрать самостоятельно. Это, разумеется, потребует значительных временных затрат: надо будет выстоять очередь в БТИ, зайти в расчетный центр за справкой об отсутствии задолженностей по квартплате и в ЖЭК — за выпиской из домовой книги, собрать остальные документы. Приятного в этом мало, но тут уж вам решать, стоит ли устранение дискомфорта несколько тысяч долларов, которые возьмет посредник.

Чистота — залог безопасности

После того как найден устраивающий покупателя вариант, ему важно проверить юридическую чистоту покупаемой квартиры. Данная процедура необходима для того, чтобы в будущем не возникло оснований для оспаривания законности сделки и признания ее недействительной. Для проверки чистоты нужно взять документ об истории перехода прав собственности на квартиру и наличии обременений на нее — расширенную выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП), получить расширенную выписку из домовой книги, а также изучить сами документы на квартиру. Затем нужно сопоставить данные в документах, выявить несоответствия и определить их правовые последствия.

Эти выписки может взять владелец квартиры (ответственный квартиросъемщик) или его доверенное лицо, которым часто и становится риэлтер. Главные подводные камни, способные обнаружиться на данном этапе, — наличие собственников, которые сейчас находятся вне доступа — в тюрьме, другом городе, детдоме, психоневрологическом диспансере и т. п. «В домовой книге записаны все, кто когда-либо проживал на данной жилплощади, а также те, кто эту квартиру приватизировал. В расширенной выписке из реестра содержатся сведения обо всех правах, когда-либо возникавших на данную квартиру, и об основаниях для их изменения, перехода или прекращения. Например, что кто-то из предыдущих владельцев был выписан не по новому адресу, а временно, в места лишения свободы или на лечение в психоневрологический диспансер. В таком случае следует отказаться от покупки данной квартиры, так как по возвращении этих людей право на собственность ими или их доверенными лицами будет оспорено», — поясняет коммерческий директор портала «Гдеэтотдом.ру» Ирина Рассказова.

Проверка юридической чистоты — один из немногих этапов, где помощь квалифицированного специалиста не будет лишней. Неискушенному человеку довольно трудно бывает отследить темные пятна в истории квартиры. Правда, и риэлтер здесь не главный помощник. Не факт, что ваш посредник является лучшим знатоком юридических нюансов, чем вы сами. К тому же вы не сможете проверить, произвел ли риэлтер полноценную проверку юридической чистоты или сделал вид.

Для проверки чистоты квартиры лучше воспользоваться услугами квалифицированного юриста. «В нашем обществе сложилась порочная практика, когда люди полагают, что риэлтер и юрист — это одно и то же. Такое заблуждение приводит к печальным последствиям для граждан. Юрист лично не заинтересован в продаже данной квартиры, и он может вам рассказать всю правду о ней, а риэлтеру главное — совершить сделку вне зависимости от обстоятельств.

Он может и сокрыть от вас “лишнюю” информацию, из-за которой вы можете отказаться от покупки. Кстати, на Западе за оказание юридической услуги риэлтер теряет лицензию», — рассказывает гендиректор компании «Бергер & партнеры» Юлия Кондратенко. Впрочем, опытный агент, вероятно, сможет заметить документы, подвергающие сомнению юридическую чистоту. Но покупателю, доверяясь АН, стоит помнить, что если все-таки всплывут какие-то обстоятельства, из-за которых право собственности на жилье будет оспорено, то расхлебывать все придется самому. Представители АН ответственности не несут.

Впрочем, даже самый опытный юрист сегодня не может дать стопроцентной гарантии чистоты квартиры. Поэтому наиболее надежный вариант защиты от подобных рисков — страхование от утраты права собственности. «На сегодняшний день это практически единственный способ не остаться без квартиры и денег», — считает коммерческий директор БН «Агент 002» Валерий Барнинец. Если квартира вызывает хоть малейшие сомнения, имеет смысл к нему прибегнуть. Срок страхования следует выбирать индивидуально — в зависимости от того, по каким документам и на каком основании право на жилье было приобретено у предыдущего владельца, но не меньше чем на три года. Кроме того, в договоре купли-продажи, который подписывается на самой сделке, лучше указать реальную стоимость приобретаемого объекта недвижимости. Тем самым покупатель в случае расторжения сделки сможет потребовать обратно все свои деньги, а не только тот миллион рублей, который обычно прописывается в договорах купли-продажи.

Бумажные нюансы

После проверки документов мы наконец подходим к заключительному этапу сделки — внесению аванса, подписанию договора и его регистрации. Некоторые риэлтеры называют эту часть процесса наиболее рискованной. Главная сложность для рядового потребителя, если он не юрист, в том, что все шаги на данном этапе требуют документального оформления. Особенно важно это при внесении аванса или задатка. Если его не оформить надлежащим образом, это может привести к тому, что продавец расторгнет сделку, а деньги оставит себе. При этом не все клиенты представляют себе разницу между задатком и авансом.

В соответствии с законодательным определением задаток несет в себе две функции: функцию предоплаты (авансовый платеж), а также гарантийную функцию. В этом его главное отличие от аванса, который всего лишь является предоплатой, но не дает покупателю никаких гарантий. В случае если за квартиру внесен задаток и покупатель отказывается от сделки, то деньги остаются у продавца. Если же от сделки отказывается продавец, то он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка.

Такие условия малопривлекательны для продавцов, и поэтому сегодня в сделках с недвижимостью фигурирует в основном аванс. Ответственность покупателя при внесении аванса остается той же: отказавшись от сделки, он теряет внесенные деньги. А ответственность продавца снижается: он возвращает аванс в полном размере, но без каких-либо штрафов. Юристы предупреждают, что при составлении договора об авансе надо быть максимально внимательным, поскольку на законодательном уровне аванс, в отличие от задатка, практически ничем не защищен.

Другой важный нюанс, который предстоит решить продавцу и покупателю до выхода на сделку, — заранее оговорить условия доступа к банковской ячейке, куда закладываются деньги за квартиру. Желательно это сделать еще на этапе заключения предварительного договора купли-продажи (этап внесения аванса за квартиру) или до встречи сторон в банке. Как правило, продавец получает доступ к ячейке, предъявив паспорт и выписку из ЕГРП о регистрации собственности на покупателя (как вариант — зарегистрированный на имя покупателя договор купли-продажи квартиры). В случае альтернативной сделки для доступа к деньгам от продавца могут потребовать также наличие всех копий (иногда и нотариальных) договоров иных квартир в цепочке.

Последний этап сделки — государственная регистрация договора и переход права собственности к покупателю. Регистрация прав на любое недвижимое имущество осуществляется путем внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Процесс регистрации проходит в управлениях Федеральной регистрационной службы. Для регистрации нужно представить пакет документов, который варьируется в зависимости от типа сделки.

Компромиссные варианты

Участие риэлтера не будет лишним в том случае, если вы слишком дорожите своим временем, чтобы тратить его на очереди в БТИ, визиты в ЕГРП, регистрационную палату. Однако даже если вы готовы заплатить за это 5% от стоимости квартиры, D’ рекомендует обратить внимание на менее затратные, но не менее эффективные варианты.

Например, проводить сделку самостоятельно, но на самых сложных этапах, связанных с оформлением документации, пользоваться помощью профессиональных юристов, специализирующихся на сделках с недвижимостью. Вы можете проработать с ними все сложные моменты сделки, провести экспертизу имеющихся документов. Это не сильно сократит ваши временные расходы на сделку, но даст гораздо больше гарантий безопасности, да и затраты будут существенно ниже, чем при работе с риэлтером.

Полное сопровождение сделки при покупке квартиры (содействие в сборе необходимых документов, участие юриста при предварительных переговорах с покупателем, составление предварительного договора, составление договора купли-продажи, участие юриста на сделке, содействие в подаче пакета документов в органы госрегистрации и получение документов) будет стоить $1–1,5 тыс. Заказ только оценки юридической чистоты квартиры или составления договора купли-продажи обойдется вам в 3–7 тыс. руб.

Если вас беспокоят не только юридические аспекты, но и технология сделки, вы можете воспользоваться инструктажем специалистов-консультантов. «На начальном этапе сделки это может быть развернутая консультация, в процессе которой потребитель получает исчерпывающую информацию о том, как правильно организовать процесс сделки. Это также может быть консультация эксперта или юриста по узкому вопросу, сопровождение клиента на сложных переговорах, при подписании договоров аванса и купли-продажи или отдельные операции, которые профессионал сделает вместо вас», — рассказывает гендиректор риэлт-бюро «Тактик & практик» Гульнара Рахмангулова. Так, провести оценку полноты комплекта документов в бюро можно за 1,9 тыс. руб., а анализ их состояния и рекомендации профессионала в случае несоответствия будут стоить 5,6 тыс. руб.

Еще один вариант для желающих сэкономить — воспользоваться помощью риэлтеров и АН, но подписать договор только на часть услуг. «Часто продавец/покупатель сам находит объект, и ему необходимо проанализировать ситуацию, проверить чистоту сделки или оформить все документы, — рассказывает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. — В этом случае комиссионные агента сокращаются в два раза. Практически любой пункт АН может исключить или отдельно прописать в договоре». Вы можете обратиться в агентство с тем, чтобы агент выполнил лишь наиболее сложную для вас часть работы — собрал разные справки для сделки или проверил и зарегистрировал документы. Кроме того, вы можете расспросить знакомых и найти частного маклера, стоимость услуг которого будет существенно ниже. Несмотря на то что АН обычно ссылаются на высокий риск работы с частником, в реальности он не намного больше, чем в случае с АН. Даже если вы подписываете договор с крупной компанией, заниматься вашей сделкой будет конкретный агент, и именно от его профессионализма и компетенции зависит успех сделки. Кстати, многие частные маклеры — бывшие сотрудники крупных компаний; эти люди нарастили достаточно большую клиентскую базу и с какого-то момента решили работать на себя. Но, разумеется, выбирать такого посредника можно только по рекомендациям.

Анна Шехова

Дата публикации: 11:21 23 апреля 2008

Источник: bpn.ru