Недвижимость оскудела доходами

На рынке нежилой недвижимости происходит снижение доходности вложений. Несмотря на это, Россия по-прежнему рассматривается как перспективный рынок для инвестиций в недвижимость. У качественных объектов недвижимости с правильным подбором арендаторов и грамотными договорами аренды не возникает вопросов ни с доходностью, ни с продажей.

За последние пять лет, дружно говорят эксперты, доходность по всем сегментам российского рынка коммерческой недвижимости снизилась в два раза. Период снижения пришел на смену периоду роста доходности, который продолжался не менее восьми лет, утверждает заместитель руководителя департамента коммерческой недвижимости компании «Экотон» Нани Меребашвили. «Сейчас девелоперы всеми силами пытаются удержать доходность на прежнем уровне и держат ставки высокими. Однако эта ситуация продлится только до тех пор, пока спрос будет отвечать на цену предложения», – полагает директор по консалтингу Praktis CB Алексей Чижов.

Снижение везде, но по-разному

Сегодня среднегодовая доходность оценивается в среднем в 12−13% годовых против 22−25% несколько лет назад. «Во всех сегментах доходность близка, и во всех – отрицательная динамика. Снижение идет по всем сегментам примерно равное», – отмечает Алексей Чижов. В сегментах торговой и офисной недвижимости, по словам президента компании «НИРА-Фондс» Вадима Маркова, происходит постепенное насыщение рынка и ужесточение конкуренции, что неизбежно приводит к снижению доходности. Пока несколько выше доходность складского сегмента, однако и риски там больше: чтобы создать большой комплекс, нужна крупная логистическая компания с хорошими транспортными и грузовыми потоками. Поскольку доходность гостиничного сегмента всегда была меньше, чем в других сегментах, она и снизилась меньше.

Рынок в целом по России весьма разнороден, поэтому сложно говорить о едином для всей страны тренде снижения доходности. По словам генерального директора Группы компаний «Овентал» (Москва) Александры Славянской, явное падение доходности в сегменте офисов (до 12% годовых) наблюдается в городах-миллионниках – Москве, Петербурге, Екатеринбурге. В то же время в регионах даже не слишком удачные проекты в отсутствие конкуренции по-прежнему приносят 25% годовых. Так что те инвесторы, которые в свое время хорошо просчитали рынок, продолжают и сейчас неплохо зарабатывать. Вообще, отмечают эксперты, на доходность вложений в недвижимость сильно влияет качество инвестиционного менеджмента. «В конечном счете уровень доходности зависит не столько от сегмента коммерческой недвижимости, сколько от самого объекта. У качественных объектов недвижимости, с правильным подбором арендаторов, грамотными договорами аренды, не возникает вопросов ни с доходностью, ни с продажей», – утверждает Вадим Марков.

Иностранцы оптимистичны

Несмотря на снижение доходности в мегаполисах, российский рынок по-прежнему остается для инвесторов более привлекательным, чем европейский. По мнению российских и иностранных инвестиционных фондов, рынок коммерческой недвижимости Петербурга занимает второе место по привлекательности среди всех российских регионов и обладает высокой доходностью сегментов коммерческой недвижимости по сравнению с европейскими показателями.

Исполнительный директор по странам Европы, Ближнего Востока и Африки в компании Jones Lang LaSalle Hotels Марк Уинн-Смит отмечает, что «сейчас в странах Евросоюза вследствие кредитного кризиса наблюдается заметное снижение инвестиционной активности. В то же время в России увеличивается объем инвестиционных сделок. Растущие арендные ставки и снижение ставок доходности – основные компоненты, определяющие общую доходность инвестиций». При этом инвесторов все чаще привлекают региональные центры, хотя львиная доля инвестиций по-прежнему оседает в Москве.

Директор по России и СНГ (отдел экономических и стратегических исследований) компании Jones Lang LaSalle Владимир Пантюшин отмечает высокую активность в России иностранных фондов: «Инвесторы из 11 стран, преимущественно с европейским и глобальным капиталом, инвестировали более 4,4 млрд долларов в первом полугодии 2008 года. Только в офисные активы высокого качества инвестировано более 2,7 млрд долларов».

Затраты снижают доходность

Снижение доходности происходит в силу нескольких причин – как положительных для рынка, так и не слишком радостных. Региональный менеджер российского представительства компании Caspian Роман Львов выделяет три основных: рост себестоимости строительства, насыщение рынка коммерческой недвижимости качественными площадями и приход на российский рынок западных институциональных инвесторов. По словам Вадима Маркова, рост арендных ставок на петербургском рынке происходит, но темпы роста цен на землю и себестоимости строительства обгоняют темпы роста аренды. Это снижает доходность вложений в новые объекты.

Среди прочих причин генеральный директор компании «Бюро имущественных операций» Виталий Цыпилев особо отмечает удорожание кредитных средств: «Увеличение ставок по кредитам серьезно влияет на доходность инвесторов, которые в проектах используют преимущественно заемный капитал. Из-за повышения ставок может возникнуть ситуация, когда некоторым инвесторам придется покинуть рынок коммерческой недвижимости».

Обслуживание кредита уже сегодня может достигать 30% от общего объема инвестиций в проект, отмечает консультант по инвестициям Maris Properties in association with CBRE Сергей Рылин. Кроме того, сложности на фондовом рынке, по словам Александры Славянской, порождают нехватку средств для реализации проектов, что, в свою очередь, тормозит ввод в эксплуатацию многих новых объектов (особенно это заметно на рынках Петербурга, Екатеринбурга).

Тем не менее активное строительство коммерческих объектов в Петербурге пока продолжается. Общая площадь торговых помещений на конец года прогнозируется в объеме 4 млн кв. м. Качественных офисов несколько меньше, однако, по прогнозам, в 2010 году рынок подойдет к отметке почти в 2 млн кв. м офисных площадей высокого класса. В сегменте складской недвижимости сейчас в Петербурге и Ленинградской области на различных стадиях реализации находятся проекты общим объемом почти в 2,5 млн кв. м. А еще примерно 1 млн кв. м. площадей инвесторы планировали запустить в эксплуатацию в нынешнем году, прибавив их к действующим 500 тыс. кв. м. Насыщение рынка по всем сегментам нежилых объектов эксперты ожидают в ближайшие два-три года.

Сверхприбылей нет, а риски есть

Эксперты полагают, что время супервысоких доходов прошло. Даже если доходность инвестиций в коммерческие объекты когда-нибудь и начнет повышаться (доходность зависит от множества факторов, и какие-то, в принципе, могут преодолеть общую тенденцию снижения), однако она уже вряд ли достигнет уровня прошлых лет. В отдельных случаях доходность может достигать больших значений, но, скорее всего, это будет связано не с хорошим просчетом рынка, как раньше, а с высокими рисками. «Большая доходность (больше 15%) – это уже показатель не качества объекта, а высокого риска, с которым связаны инвестиции в этот объект, – говорит Марков. – Финансовый кризис заставил многих пересмотреть свои взгляды на рынок недвижимости и понять, что далеко не все построенные объекты будут приносить сверхприбыли».

По мнению Романа Львова, риски не снижаются параллельно со снижением доходности. По-прежнему высоки административные барьеры, невнятны права на земельные участки, растет себестоимость строительства. Львов не исключает, что политические риски даже возросли.

«Судя по приходу к нам институциональных зарубежных инвесторов, страновые риски снизились (пока невозможно учесть последствия войны с Грузией). За последнее время снизился риск неквалифицированного менеджмента, появилась возможность получать более или менее достоверную информацию о рынке. Зато выросли финансовые риски. Да и политические риски, я думаю, повысились, – рассуждает заместитель генерального директора консалтингового центра „Петербургская недвижимость“ (Setl Group) Евгений Безлюдный. – Общеизвестные понятия „равный риск – равный уровень доходности“ и „выше риски – выше доходность“ работают, когда спрос и предложение на рынке сбалансированы, есть конкуренция, цены стабильны и т.д. Жизнь отличается от идеальной модели рынка, особенно в России. Методы расчета типа „цены капитальных вложений“ или „формулы Гордона“ меркнут перед эффективностью дачи взятки должностному лицу, принявшему то самое управленческое решение, результат которого устранит необходимость анализа всей совокупности систематических и несистематических рисков проекта. Знать, кому и сколько дать, – самый важный секрет успеха. Иностранные инвесторы стремятся рисковать как можно меньше. Но доходность проектов, которые для наших находятся на грани рентабельности, оказывается все равно выше, чем в просвещенной Европе».

Хотя в глазах иностранных инвесторов Россия все еще выглядит привлекательнее большинства европейских рынков, нового массового прихода институциональных инвесторов ожидать не стоит, уверен Роман Львов: «У них свои проблемы, связанные с нынешней недоступностью кредитных средств».

Калейдоскоп предпочтений

Взгляды экспертов на перспективу того или иного сектора рынка довольно сильно разнятся. По-видимому, это обусловлено разнообразием личного опыта и большим числом факторов, влияющих на реализацию конкретных проектов. «Сейчас целесообразно рассматривать сразу все сегменты и анализировать конкретные проекты, чтобы понять, куда именно следует вкладывать деньги», – считает Алексей Чижов. Явных преимуществ у какого-либо одного сегмента перед остальными, похоже, нет. Такие преимущества могут возникнуть только если анализировать ситуацию под определенным углом, выделяя аспекты, наиболее важные для избранного подхода.

Так, по мнению Чижова, с экономической точки зрения наиболее интересны проекты многофункциональных комплексов и проекты комплексного освоения территорий. А для Сергея Рылина самым привлекательным сегодня выглядит офисный сегмент, что связано «с определенным сложившимся спросом, а также с надежностью вложений, обусловленной стабилизацией рынка и низкими инвестиционными рисками». Виталий Цыпилев предлагает инвестировать не только в офисные площади (при этом отдавая предпочтение классу «В»), но и в складские помещения. «Также перспективны для инвестирования „миксы“. Вложения в подобные проекты позволяют разделить риски снижения доходности благодаря наличию на объекте помещений различного назначения», – уверен он.

У Нани Меребашвили приоритеты совершенно другие. Складской сегмент она называет наименее привлекательным из всех. В рамках своего подхода и опыта Меребашвили считает, что «торговая недвижимость была и остается наиболее доходным сегментом в силу своей ликвидности, с реальным расчетом окупаемости (рентабельности) проекта. В торговые площади инвесторы вкладывают охотнее всего, поскольку арендные ставки в этом сегменте продолжают расти. Офисная недвижимость менее доходна, чем торговая. Складская недвижимость, соответственно, стоит на третьем месте по доходности и окупаемости, несмотря на дефицит качественных площадей».

По данным ASTERA, в нынешнем году иностранные инвесторы планируют направить средства в торговый и офисный сегменты. Складская недвижимость, несмотря на наибольшую доходность, интересует их меньше, что объясняется многочисленностью заявленных проектов.

Дальше – больше

Эксперты компании ASTERA прогнозируют дальнейшее снижение доходности инвестиций в коммерческую недвижимость по мере насыщения рынка. Несмотря на это, спрос на качественные офисные помещения, семейные торговые центры в регионах, торговые центры класса luxury, а также логистические центры, по мнению Александры Славянской, по-прежнему будет расти на протяжении ближайших пяти лет.

Правда, на доходность это не повлияет. «Рост затрат на строительство не позволит значительно прирасти инвестиционной доходности данных объектов. Наибольшие трудности будут испытывать владельцы и потенциальные владельцы офисных центров класса „С“ и „В –“, а также наследники рынков, преобразованных в торговые центры.

Незначительное снижение доходности бизнес-центров класса „В“ будет связано прежде всего с ростом затрат на строительство и стагнацию арендных ставок в этом сегменте. Несомненно, в ближайшее время рынок будет выравниваться, а доходность объектов недвижимости (в первую очередь – бизнес-центров и торговых центров) – снижаться», – уверенно заявляет Славянская.

Условия перемен

Алексей Чижов отмечает, что снижение доходности – естественный этап развития рынка недвижимости. «Доходность будет расти (обратный процесс), если темпы роста себестоимости окажутся ниже темпов роста доходности, – говорит он. – А это возможно в том случае, если будет стремительно возрастать конкуренция на рынке строительных материалов и строительства и (или) расти спрос на коммерческие площади, то есть будет развиваться бизнес».

Очевидно, развернуть рынок в обратную сторону может лишь соответствующее как по направлению, так и по силе изменение какого-либо существенного фактора формирования себестоимости. Ряд экспертов уповают при этом на адекватное вмешательство государства. Разумеется, наивно было бы рассчитывать на материальную поддержку властей, например на создание особых кредитных линий для девелоперов или защиту инвесторов от части рисков, о чем вопреки здравому смыслу все же мечтают некоторые участники рынка. Однако Федеральная антимонопольная служба свою роль обязана сыграть. Если ведомство Игоря Артемьева окажется на высоте, усилится (а в некоторых сегментах просто даже появится) конкуренция на рынке стройматериалов, повысится доступность (а значит, упадут цены) пятен под строительство. Если еще и девелоперы начнут всерьез снижать свои издержки, то нынешняя тенденция снижения доходности может и переломиться.

Александр Евдокимов

Дата публикации: 17:27 22 сентября 2008

Источник: bpn.ru