Офисная область

Химки, Люберцы, Красногорск, Мытищи, Одинцово… Когда эксперты рынка озвучивают запланированные объемы ввода новых офисных площадей в Подмосковье, создается впечатление, что центром деловой активности со временем может стать не столица, а область. Децентрализация становится устойчивой тенденцией развития данного сегмента рынка.

Дальше от центра

Эту тенденцию участники рынка недвижимости считают вполне обоснованной: экономика, а вслед за ней социальная и бизнес-среда активно развиваются, причем не только в столице, но и за ее пределами, и особенно в Подмосковье. При этом бизнесу требуются все более комфортные условия. Для предпринимателей, работающих в области, логичным является строительство офисов в районных центрах. И это в целом отражает увеличение деловой активности в регионе. Как отмечает Андрей Бушин, генеральный директор «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость», офисная составляющая присутствует сегодня практически во всех проектах комплексной застройки территории в виде мини-городов Московской области. Это проекты «Большое Домодедово», «Рузская Швейцария», «А101» компании «Масштаб», «Рублево-Архангельское» («Нафта-Москва»).

Но это все проекты будущего. И тем не менее, считает А. Бушин, рынок офисных площадей области в последние три-четыре года демонстрирует уверенный рост. Интенсивное строительство бизнес-центров началось еще в 2006–2007 гг. Cуммарная площадь офисных помещений, расположенных в непосредственной близости к МКАД или за ее чертой, уже в скором времени превысит 1 млн кв. м. Пока объем рынка качественных площадей класса А в четыре-пять раз меньше существующего предложения по классу В. Значительную часть по-прежнему занимают офисы класса C и D.

Есть, правда, мнение, которое высказал Андрей Рыбалко, начальник отдела оценки и консалтинга компании «ДоминионМ», что, по сути, те объекты офисной недвижимости, которые сегодня представлены в ближнем Подмосковье (а это самая активная часть областного рынка), можно однозначно отнести к Москве, так как в основной массе эти бизнес-парки ориентированы на столицу и лишь административно считаются областными. К московскому рынку, отмечает А. Рыбалко, можно отнести и новые проекты в Химках, вместе с приаэропортной зоной Шереметьева. Безусловно, есть объекты исключительно подмосковные, но их пока единицы — в Мытищах, Красногорске, Одинцове, Коломне, Клину, Ступине и т. д.

Так или иначе, но все перечисленное — наглядное подтверждение тенденции децентрализации. Еще одна из ее причин — это острый дефицит свободных участков для строительства в самой столице и загруженность ее автомагистралей. Как утверждает Юрий Юдаков, руководитель отдела офисной недвижимости компании Praedium, вновь построенные бизнес-центры в области по качеству соответствуют в большинстве случаев аналогичным комплексам в Москве, уступая лишь в месторасположении.

Если говорить об административных зданиях, бывших НИИ или первых этажах жилых домов, перепрофилированных под офисные помещения, то в Подмосковье они пока преобладают. Такие объекты соответствуют классам С и D.

География и особенности

В основном арендаторами бизнес-центров в подмосковных городах становятся крупные компании, открывающие на периферии свои бэк-офисы, а также представительства тех из них, которым важна близость к аэропортам. В «МИЭЛЬ», например, считают, что размещение части сотрудников за городом может быть выгодно не только из-за усложнившейся транспортной ситуации в мегаполисе, но и в связи с высокими арендными ставками. (А запрет столичных властей на строительство офисных зданий в центре города, в свою очередь, способствует этому росту.) Аренда помещения в бизнес-парке позволяет за относительно небольшие деньги снять высококачественный офис класса В, что невозможно в центре Москвы.

Чтобы сделать проект максимально рентабельным, повысить эффективность земельного участка, девелоперы предпочитают строить на МКАД бизнес-центры с дополнительной инфраструктурой, акцентируя внимание на многофункциональности.

Характерной чертой таких объектов является комплексность предоставляемых услуг. То есть человек здесь может не только работать и (или) жить, но и быть постоянным клиентом торговых и развлекательных заведений, размещенных в одном и том же здании. Тем самым возрастает вероятность достижения своеобразного синергетического эффекта, увеличивающего доходность объекта. Ярким примером тому служит первый качественный бизнес-центр в Химках «Кантри-Парк»: в него помимо самого офисного объекта входят еще ресторан, мини-гостиница с конференц-залом, многоэтажный паркинг, стоянка для яхт на берегу Бутаковского залива, а также довольно обширная прогулочная зона.

Еще одним заметным, даже знаковым объектом на областном рынке, отмечают в компании Blackwood, станет «Химки Бизнес-Парк». В нем воплощены основные тенденции последних лет — не только децентрализация, но и укрупнение, и многофазность. Общая площадь бизнес-парка, сооружение которого будет проходить в несколько очередей, составит более 130 тыс. кв. м. Кроме офисов комплекс будет включать две гостиницы и апарт-отель на 375, 250 и 250 номеров соответственно.

Уникальность данного объекта, отмечает Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, подтверждают высокие темпы реализации офисных площадей. Еще на стадии строительства первой очереди девелоперу проекта, компании IKEA, удалось привлечь таких крупных якорных арендаторов, как Ford Motor Company, DHL, Schuco International Moscau, Renault.

Еще один бизнес-парк, который в качестве примера приводит О. Широкова, это «Гринвуд», занимающий 20 га на внешней стороне МКАД, на Путилковском шоссе в Красногорском районе. Общая площадь помещений «Гринвуда» составит 130 тыс. кв. м. Он будет включать 13 офисных зданий площадью от 3, 5 тыс. до 13, 5 тыс. кв. м и гостинично-жилой комплекс. В офисно-деловом центре бизнес-парка разместят конференц-залы, отделения банков, службы сервиса и магазины.

В Мытищах рынок качественных офисных площадей находится на начальной стадии развития, первые бизнес-центры появились здесь только в 2008 г. Это «Альта» и «Формат», а на 2009 г. запланирован ввод в эксплуатацию МФК «Спартак-Мытищи» с офисной составляющей.

Эти и многие другие примеры служат подтверждением тому, что главная особенность расположения офисных объектов в Подмосковье — близость к аэропортам, крупным логистическим паркам, а также значимым загородным поселкам. Кроме уже названных можно упомянуть также БЦ «Шерризон» в районе Шереметьева. Кроме того, довольно активно развивается западное направление: там появились первые загородные офисные объекты — бизнес-центр «Резиденция» на Рублево-Успенском шоссе и строящийся бизнес-парк «Рига Лэнд» общей площадью 200 тыс. кв. м. В «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость» приводят интересное соотношение площадей, которое свидетельствует: заявленные в Подмосковье проекты по масштабам существенно превышают столичные бизнес-центры. Если средняя величина московского офисного комплекса составляет 18–35 тыс. кв. м, то в области речь уже идет о площадях от 130 тыс. кв. м и более. Например, «Манхэттен Подмосковья», строящийся в рамках расширения Crocus City, будет состоять из 14 небоскребов. Помимо 1 млн кв. м офисных помещений комплекс будет включать отель на 1000 номеров, казино площадью 216 тыс. кв. м и 16-зальный кинотеатр. В более отдаленном поясе Подмосковья активно работает компания RIGroup. Проекты офисных центров в Клину, Серпухове, Наро-Фоминске находятся на разных стадиях реализации.

Цены, доходность, перспективы

Многие главы подмосковных городов уже давно поняли, что нужно развивать не только социальную, но и бизнес-инфраструктуру. Это повышает лояльность жителей к городу и увеличивает доходы его бюджета, отмечает А. Бушин. Поэтому местные власти поддерживают инициативу развития офисного рынка, предоставляя инвесторам необходимые площадки для реализации проектов. Участок земли под застройку выделяют с учетом развития инфраструктуры населенного пункта, с тем чтобы не мешать жителям. Риски девелоперов, занимающихся проектами загородных бизнес-центров, аналогичны тем, что существуют в столице. Тем не менее инвестировать в офисные проекты Подмосковья достаточно выгодно за счет меньшей стоимости земельного участка. К тому же срок окупаемости объекта после его ввода в эксплуатацию может быть заметно меньше, чем в Москве (например, четыре года против шести лет).

Что касается доходности объекта, то, по данным компании «Домининион-М», финансовые перспективы офисного проекта в столице и аналогичного в области также разительно различаются. За МКАД ставка аренды в бизнес-центре не превышает 700 долл./кв. м в год, а в пределах Бульварного кольца она доходит до 2,5 тыс. долл., отмечает А. Рыбалко. По мнению экспертов компании Blackwood, цена вопроса главным образом зависит от удаленности от Кольцевой автодороги, престижности направления, уровня офисного помещения. Наиболее высокая ставка в функционирующих и возводимых бизнес-парках — от 450 до 650 долл./кв. м в год (без учета эксплуатационных расходов и НДС). Есть и свои рекордсмены: например, в бизнес-центре в Жуковке, который находится в самом центре рублевского анклава, аренда вполне соответствует столичному уровню — 1,5 тыс. долл./кв. м в год.

Впрочем, собственник может снизить ставку для арендатора, желающего занять большой объем площадей. Например, компания «Уралсиб» подписала предварительные договоры на аренду 28 тыс. кв. м в четырех зданиях второй очереди бизнес-парка «Гринвуд» с возможностью их увеличения до 70 тыс. кв. м. И хотя базовая ставка изначально составляет 630 долл./кв. м в год, собственник уменьшил ее до 350 долл.

Эксперты рынка единодушны в том, что отмеченные тенденции будут развиваться и в среднесрочной перспективе. Однако темпы строительства офисных центров, считают в «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость», пока не успевают за потребительским и инвестиционным спросом. Так что в перспективе до 2012–2013 гг. дефицит качественных бизнес-площадей в Подмосковье будет сохраняться.

Наталия Крол

Дата публикации: 11:08 03 октября 2008

Источник: bpn.ru