Инвестиционный имидж гостиничной недвижимости

Инвестиционные возможности России, несмотря на политические катаклизмы, остаются привлекательными для мирового бизнес-сообщества. Рынок гостиничной недвижимости – среди самых перспективных экономических ниш, и он все еще ждет своих завоевателей.

Основные слагаемые инвестиционного имиджа рынка гостиничной недвижимости были озвучены участниками конференции «Рынок гостиничной недвижимости современной России: тенденции развития, прогнозы и перспективы», состоявшейся в рамках PROEstate 2008.

Сегменты рынка

Рынок гостиничной недвижимости в России все отчетливее делится на сегменты. Самый большой составляют трех-четырехзвездочные отели. Как правило, это бывшие советские типовые гостиницы, которые в настоящее время претерпевают реконструкцию и модернизацию. Доля новых построек в данном сегменте все еще незначительна. Самыми молодыми секторами признаны малые и luxury-отели. Как и все новое, они оказались в центре особого внимания инвесторов – участников конференции.

Проблемы и перспективы развития сегмента малых отелей в России представил Алексей Мусакин, директор филиала Российской гостиничной ассоциации по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, руководитель Центра развития отелей.

Число малых отелей постоянно растет. До 2000 года в Петербурге их насчитывалось менее 50, а в 2008-м количество таких объектов перевалило за 600. Сегодня малые отели – это более 2% номерного фонда города. Данный сегмент недвижимости появился благодаря росту числа туристов среднего достатка, ориентированных на гостиницы уровня «две-три звезды», где индивидуальный подход сочетается с соблюдением международных стандартов обслуживания.

Среди сдерживающих факторов развития малых отелей выделяют: сроки кредитования; отсутствие законодательной базы; нехватку специалистов; недостаток постоянной рекламы; ограниченные возможности дистанционного бронирования (последние являются слишком дорогостоящими для малых отелей). До сих пор не определен статус малых отелей. Препятствие тому – разная форма собственности (одни относят к туристическим, другие считаются объектами коммунального хозяйства). Скорость решения проблем существенно отстает от актуальных потребностей.

Сложным остается и вопрос о размерах малых отелей. Алексей Мусакин в качестве примера привел реальную историю. «У одного владельца малого отеля спросили: «Сколько должно быть номеров в такой гостинице?» Тот, не задумываясь, ответил: «Пока вы можете узнавать человека в лицо». А это в среднем не больше 35 постояльцев. Или, если говорить языком статистических данных, то малый отель – это площадь, равная 500 кв. м, включающая в себя около 15 двухместных номеров со стоимостью проживания одного человека – 3 500 руб. в сутки, имеющая 65% заполняемости, валовый доход – 12,5 млн руб., операционные расходы – 43%.

Оптимизации затрат на создание малого отеля, по мнению спикера, способствуют правильные:

– выбор объекта;

– позиционирование объекта;

– выбор правового статуса;

– выбор оснащения и поставщиков;

– работа с жильцами микрорайона;

– работа с представителями государственных структур;

– время открытия;

– использование аутсорсинга;

– объединение закупок.

В настоящее время идет формирование первичного рынка малых отелей. Говорить о существовании вторичного рынка в этом секторе, по мнению господина Мусакина, рано. Есть только единичные случаи продажи (например реализация отеля Prima Vera).

Михаил Фельдман, коммерческий директор Azimut Hotels Company:

Объем российского гостиничного рынка увеличивается в среднем на 15–20% в год, что свидетельствует о хороших перспективах этого сегмента недвижимости. Однако на сегодняшний день для инвестиционных компаний данный сектор не является приоритетным, поскольку потенциал других направлений коммерческой недвижимости еще велик в большинстве регионов. Отсюда низкая конкуренция и отсутствие стремления владельцев отелей совершенствовать качество сервиса.

Определенные положительные тенденции, безусловно, уже присутствуют. Начали появляться инвестиционные компании, ориентирующиеся на долгосрочную перспективу, в которой гостиничная недвижимость выйдет на первый план по причине насыщения рынка офисными и торговыми центрами. Я думаю, некоторые регионы придут к этому уже через 2–3 года. Также инвесторы уже сейчас охотно вкладывают средства в отели в составе многофункциональных комплексов, получая возможность быстро окупить часть проекта.

Развитие сегмента luxury-отелей можно рассматривать на уровне анализа тенденций, наметившихся в Москве и Петербурге. Елена Игнатий, руководитель отдела гостиничной недвижимости Practis Consulting & Brokerage, назвала основные параметры данного сектора недвижимости. В их числе – месторасположение на центральных улицах (luxury-отели с красивыми видами из окон должны хорошо просматриваться с основных магистралей), уникальный дизайн интерьеров и архитектуры, объединение гостиниц в сети (мультибренды), сочетание класса luxe и бизнес-функций.

Настоящим центром роскоши в Москве является гостиница Ritz Carlton. К услугам гостей клубные этажи, тропический душ и другие элитные развлечения. В Петербурге готовится к вводу Four Seasons на Вознесенском проспекте. Проект превосходит самые смелые ожидания.

Остаются открытыми вопросы о востребованности данного сегмента рынка в России, номерном фонде, оптимальной площади и контингенте постояльцев. Господин Алексис Деларофф, директор по управлению отелями Россия – СНГ Accor Hospitality, ссылаясь на зарубежный опыт, отметил, что гостиницы подобного класса размером от 20 апартаментов способны приносить доход. Важно учитывать общую площадь в объектах реконструкции. В Европе, например, «Шато» имеет не больше 20–30 номеров. Такие отели обычно располагаются в дорогих особняках или замках, площадь которых и определяет размер номерного фонда. На становление эксклюзивной гостиницы требуется от четырех до девяти лет. «В России с созданием отеля в особняке могут возникнуть проблемы, так как практически все подобные помещения имеют сложную структуру собственности», – заметил Деларофф.

Рентабельность

Гостиничная недвижимость – это сложный инвестиционный объект. И прежде всего потому, что из всех активов отель является наиболее долго окупаемым. О положительных и отрицательных моментах вложения средств в данный сегмент недвижимости рассказал участникам конференции инвестор Андрей Ширнин, представитель Renova Story Group. В выступлении было затронуто несколько важных проблем, которые приходится решать с самого начала реализации проекта.

Во-первых, готовность к отсроченному получению доходов. Компании, работающие с гостиницами, не попадают в число тех, кто ориентирован на извлечение наибольшей прибыли в кратчайшие сроки, например, как в случае с инвестированием земельных участков.

Во-вторых, учет факторов, снижающих рентабельность. Как правило, администрации городов предлагают инвестору участки с обременением (например с ветхим жильем), действующие объекты, памятники архитектуры.

В-третьих, преодоление форс-мажорных обстоятельств. Проблемные участки – это еще и риски. Так, при сносе ветхого жилья можно обнаружить клад, и это повлечет за собой приостановку работ на некоторый срок. Расселение квартала также занимает время.

В-четвертых, освоение лишних площадей. Иногда предоставляемых территорий под застройку гостиницы оказывается слишком много. Для возведения нужны точечные участки. Примерно около 0,6 га под отель общей площадью 20 тыс. кв. м.

В-пятых, наличие четких критериев выбора места под застройку. «В спальном районе нет, – считает господин Ширнин. – В курортной зоне – можно подумать. На отдельном участке, чтобы хозяйственные коммуникации отеля не пересекались с инфраструктурой других объектов, – идеальный вариант и т. п.»

И, наконец, важно ясно понимать, что «особенность гостиничного бизнеса в том, что это не рентный бизнес, им нужно управлять». Андрей Ширнин предложил в качестве ориентиров рентабельности гостиничного объекта следующие цифры: стоимость земельного участка должна составлять не более $300–500 за квадратный метр; ожидаемая доходность девелопера – 23–24%.

Формат объекта

На фоне стремительного сегментирования отечественного рынка гостиничной недвижимости наблюдаются и значительные качественные изменения. Появляются новые форматы, в том числе отели в составе многофункциональных комплексов. В связи с этим возникают вопросы, связанные с проектированием гостиничных объектов, организацией взаимодействия между инвестором и оператором, прогнозированием доходности.

Об опыте реализации гостиничной функции в системе МФК участникам конференции рассказал Евгений Каркачев, вице-президент Heliopark Group, генеральный директор Heliopark Development. По его мнению, включение отеля в многофункциональный комплекс может быть как обременительным, так и приносить доход. Многое зависит от того, какими будут другие составляющие МФК. «Известно, что срок окупаемости объекта около семи лет. Чтобы оптимизировать этот показатель, наша компания, специализирующаяся на загородных отелях, вводит в состав гостиницы апартаменты. Подобные объекты уже есть в Балашихе, Тольятти. В результате высокого спроса на апартаменты объект в Дубне вырос до восемнадцати этажей. В Сосновой Роще апартаменты сдаются в аренду», – проинформировал Евгений Каркачев. При этом была особо подчеркнута необходимость учитывать социально-демографические характеристики контингента, проживающего в комплексе. По мнению специалиста, в объектах, ориентированных на торговлю и услуги, классность гостиницы вряд ли может превышать «три-четыре звезды», что, соответственно, задает параметры контингента постояльцев.

Данный формат, безусловно, отражается и на построении финансовых отношений с оператором МФК. Евгений Каркачев подчеркнул: «Апартаменты дают возможность окупить расходы тому, кто вложил деньги. Тысяча условных единиц – это не доход, а возвращение затрат. Формула «максимальный финансовый результат равен произведению максимального процента заполнения отеля на цену номера» идеальна для инвестора, но ни один гостиничный оператор не возьмет на себя такую ответственность».

В Heliopark Group используются две схемы распределения доходов между инвестором и оператором. Первая – прибыль делится между инвестором и оператором МФК в заранее определенной пропорции. Вторая – получение процента от чистого операционного дохода. При этом не учитываются бронь, плата за использование бренда и т. д. Прибыльность отеля зависит также от договора с оператором, заключаемого на аренду или на управление.

Формат «отель в составе МФК» позволяет уменьшить риски, связанные с временем года. «Месторасположение МФК и уровень деловой активности города влияют на доходность в большей степени, чем сезонность», – считает Евгений Каркачев. Если деловая активность невысока, необходимо ориентировать гостиничные услуги не только на постояльцев, но и горожан. Так, например, отель в Пскове – точнее, его ресторан – в равной степени доступен как постояльцам, так и «людям с улицы».

Гостиница в Балашихе предлагает населению города воспользоваться spa-услугами. «Правильно было бы прогнозировать прибыль от конкретного клиента, в том числе и внешнего», – заключил Евгений Каркачев.

Включенность в сеть

Построение сетевого отельного бизнеса – еще одно актуальное направление на рынке гостиничной недвижимости. Здесь выделяют две группы инвесторов. Одни ориентированы на проектирование и возведение объектов в соответствии с требованиями международных отельных сетей и дальнейшее сотрудничество с их операторами. Другие же реализуют стратегию построения собственного сетевого гостиничного бизнеса.

Планами по развитию сети отелей Accor Hospitality поделился с участниками конференции Алексис Деларофф. Представляемая им фирма Accor Hospitality является единственной крупной европейской компанией-оператором на мировом гостиничном рынке, в отличие от известных англосаксонских и американских организаций, таких как Interconty, Marriott, Hilton, которые представляют собой франшизы. 70% бизнеса Accor Hospitality – это собственность или управление, и только 30% находится под франшизой.

На российском рынке Accor Hospitality функционирует с 1992 года. В настоящее время в ее ведении находится более двух тысяч отелей и ведутся переговоры еще по поводу 35 объектов в России и странах СНГ. Схема работы довольно проста: партнер-инвестор строит гостиницу в соответствии с согласованными с Accor стандартами и передает объект в управление Accor Hospitality.

Сегодня в ведении Accor находятся отели в Омске, Казани, Екатеринбурге. В Самаре и Калининграде недавно прошли церемонии закладки первого камня. Компания проявляет интерес к Новосибирску, Волгограду, Ростову – городам с миллионным населением, Иркутску и Краснодару как бизнес-центрам, Мурманску и Калуге, где ожидается оживление деловой активности в связи с развитием добывающей и перерабатывающей промышленности. Если говорить о странах СНГ, то решающее влияние на становление сети оказывает деловая жизнь регионов.

Приоритетными для компании являются гостиницы в центре города, предназначенные как для туристов, так и бизнесменов. дома отдыха и загородную недвижимость не рассматриваются. У фирмы существует своя специализация, согласно которой в регионах более целесообразны гостиницы уровня «три-четыре звезды» минимум на 150 номеров. Но это, конечно, не исключает появления в крупных центрах высококлассных пятизвездочных отелей, таких как, например, Sofitel. В планах компании введение отелей «пять звезд» Pullman в Новосибирске, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде. «Думаем, что через 3–5 лет (именно столько времени требуется на строительство гостиницы) будет возможно получать 300–500 долларов за номер», – с неподдельным оптимизмом заметил Алексис Деларофф.

Планы по выходу международных отельных сетей в регионы заставляют инвесторов задуматься о конкурентной борьбе. Господин Деларофф считает, что российские регионы пока еще «непаханое поле», но через 2–4 года следует ожидать жесткого соперничества. Бизнес-структуры представлены в регионах не столь широко, как в столице. Тем не менее места на рынке хватит всем – и отечественным, и зарубежным операторам. Примером тому может служить Европа, где не более 50% гостиниц управляются иностранными компаниями. Главное – выбрать правильное месторасположение отеля. Если такой возможности нет, лучше отказаться от проекта и реализовать свои планы позже. Договоры управления подписываются на 15–20 лет. Рентабельность обеспечивается 75% заполнения отеля. Об этом следует помнить постоянно.

Инвесторы гостиничного бизнеса нашей страны активно присматриваются к различным сегментам рынка, согласуя имиджевые константы гостиничной недвижимости с собственными возможностями и условиями развития рынка. Наряду с этим идет активный поиск партнеров по бизнесу. Андрей Ширнин назвал два основных критерия выбора оператора – быстрота принятия решения и гибкость подхода. Именно от этих качеств зависит организация продуктивного партнерского взаимодействия.

Мая Килошенко

Дата публикации: 10:27 10 октября 2008

Источник: bpn.ru