Девелопмент по-русски

С каждым годом инвесторам становится все труднее реализовывать свои проекты на российском рынке. Ситуация осложняется мировым финансовым кризисом, а также отсутствием прозрачной политики у администраций некоторых регионов.

Об этом шла речь на конференции «Привлечение инвестиций в регионы. Конкуренция за ресурсы», которая состоялась в рамках Международного инвестиционного форума по недвижимости PROEstate 2008. Участники дискуссии были вынуждены констатировать: негативные последствия мирового кризиса и внутриполитическая ситуация в стране снижают объемы привлекаемых в Россию инвестиций.

Инвестиционные трудности

По словам председателя Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Максима Соколова, по итогам первого квартала текущего года объем иностранных капиталовложений в российскую экономику снизился почти на 30%. За последнее время структура инвестиций существенно поменялась. Если в прошлые годы активным привлечением средств в экономику занимались 3–4 российских региона, то сейчас борьбу за инвесторов ведут более 10 субъектов нашей страны.

Как заявил президент компании Multinational Logistics Partnership Мишель Паскалис, Россия является идеальным местом для развития сетевых проектов в сфере логистики, торговли и гостиничного бизнеса. Однако уже на предварительном этапе их реализации девелоперу приходится решить несколько весьма существенных проблем.

Первая из них связана с приобретением и последующим переводом земли из одной категории в другую. Как признаются участники рынка, данный процесс явно не отличается простотой и прозрачностью. Что, конечно же, не увеличивает инвестиционную привлекательность крупнейшей мировой державы. Вторая проблема, по мнению Мишеля Паскалиса, заключается в нехватке кадров: «Человеческий ресурс – один из самых дефицитных в России».

Сложности, связанные с преодолением административных барьеров, также мешают развитию девелопмента в нашей стране. По его словам, без административной поддержки в России невозможно осуществить ни один сколь-нибудь крупный и значимый проект.

Патовая амортизация

Как отметил Мишель Паскалис, для успешной реализации того или иного проекта иностранным инвесторам необходимо действовать в одном из двух направлений: либо найти чиновника, который бы помогал компании преодолевать бюрократические барьеры, либо – строить бизнес с участием российского партнера.

Первый вариант труднее реализовать с практической точки зрения, однако для многих он оказывается предпочтительней. Дело в том, что, по словам Мишеля Паскалиса, при создании совместного предприятия очень часто возникает недопонимание между партнерами и, соответственно, конфликт интересов.

Как отметили участники конференции, в настоящее время складывается неблагоприятная ситуация в сфере финансирования крупных проектов. Банковские структуры предоставляют кредиты под 15–17% годовых, что почти в полтора раза выше ставок, существовавших год назад. В результате после окончания строительства здания большинство инвесторов не смогут расплатиться по кредиту за счет средств, полученных от сдачи помещений данного объекта в аренду. Вместе с тем непонятно, будет ли возможность рефинансировать долг. Таким образом, после завершения проекта инвестору придется продать возведенный объект, если на него найдутся покупатели.

Расширяй и властвуй

В то же время, как отметил президент компании DTZ Дэвид О’Хара, потребности арендаторов коммерческой недвижимости за последние годы значительно возросли. «К примеру, среднестатистический арендатор Екатеринбурга занимает помещение площадью 100–200 кв. м.

В то время как в Москве данный показатель составляет около 1 тысячи «квадратов», – сообщил Дэвид О’Хара. По его словам, одна из главных проблем развития рынка коммерческой аренды заключается в том, что зачастую соответствующий договор между сторонами оформляется ненадлежащим образом.

Ситуация усугубляется сложностями, с которыми сталкиваются инвесторы при оформлении земельных участков. По мнению Дэвида О’Хары, больше всего трудностей испытывают компании, занимающиеся торговлей. «Реализация подобных проектов требует колоссальных затрат на логистику и персонал. При том что ресурсы сейчас весьма ограничены – в России нет сети складских терминалов. Грамотно обученных сотрудников очень мало», – отметил он.

По мнению Дэвида О’Хары, в России отсутствует рынок жилой недвижимости. «В стране не существует развитой системы ипотечного кредитования и аренды жилья. Такая недвижимость в сознании большинства девелоперов не воспринимается как объект для инвестиций», – считает он.

Говоря о политических рисках, Дэвид О’Хара заявил о том, что многие зарубежные компании не готовы вкладывать свои средства в российскую экономику из-за происходящих в Грузии событий. В то же время, по его словам, ситуация станет другой через несколько месяцев. «В перспективе данный конфликт не изменит отношения к России западных компаний, поскольку рынок вашей страны для них весьма привлекателен», – сказал Дэвид О’Хара.

По его мнению, для обеспечения эффективной работы той или иной сферы недвижимости необходимо реализовывать проекты в разных городах страны. В этом случае у инвестора будет некий баланс, позволяющий избежать негативных последствий кризиса ликвидности.

Провинциальные перспективы

Как отметил управляющий директор инвестиционно-девелоперской компании «Алур» Михаил Уринсон, в нынешней ситуации инвесторам имеет смысл вкладывать свои средства в недвижимость небольших городов. «Столичные рынки практически полностью насыщены. Чтобы начать работать на них, необходимы серьезные ресурсы, в первую очередь – административные», – отметил Михаил Уринсон.

По его словам, провинциальные рынки недвижимости имеют ряд преимуществ. К ним относится сравнительно небольшая стоимость земли под реализацию проектов. Кроме того, по мнению Михаила Уринсона, руководители ряда регионов охотно помогают инвесторам в их работе. Ведь последние создают новые рабочие места, платят налоги и, в конечном счете, способствуют развитию субъекта страны.

Вместе с тем Михаил Уринсон заявил о том, что количество иностранных инвестиций значительно снизилось из-за кризиса финансового рынка в США. При этом, как уверен управляющий директор компании «Алур», война в Грузии не сильно повлияла на приток средств с Запада.

«Нынешнее положение дел свидетельствует лишь о недопонимании многими зарубежными инвесторами происходящих в России внутриполитических процессов и динамики экономического роста страны. Многие компании мечутся, выбирая наиболее эффективный путь своего развития», – отметил Михаил Уринсон. В этой ситуации все большую активность проявляют отечественные бизнес-структуры, которые стараются вкладывать средства в развитие именно российской экономики.

Выходом из сложившейся ситуации является сбалансированный подход: к примеру, можно строить не только объекты коммерческого назначения, но и жилье. Инвестиции в жилую недвижимость позволяют получить быструю выручку. Вложение средств в развитие торговых, офисных и складских площадей поможет реализовывать долгосрочные проекты.

Выход есть?

Участники конференции отметили, что девелопмент в России – один из самых трудоемких видов деятельности, который к тому же значительно растянут во времени. Ситуацию осложняет тот факт, что в нашей стране отсутствуют специализированные структуры, которые могли бы заниматься данной сферой. Консультанты, чьими услугами пользуются многие инвесторы, не покрывают потребностей рынка. И к тому же такие компании не мотивированы на получение прибыли. Кроме того, на рынке отсутствует информация, на основе которой можно было бы принимать взвешенные решения.

При реализации проекта возникают существенные трудности с формированием команды. Девелоперам стало сложнее находить баланс интересов – все больше инвесторов реализуют, скорее, свои амбиции, чем интересуются прибылью от осуществленного проекта.

Сергей Бардин

Дата публикации: 10:31 10 октября 2008

Источник: bpn.ru