Терапия для российского девелопмента

С каждым днем ситуация на мировом финансовом рынке все больше сказывается на положении дел в России. О перспективах отечественной экономики в целом и рынка коммерческой недвижимости в частности рассуждает старший вице-президент банка ВТБ и президент Гильдии управляющих и девелоперов Александр Ольховский.

– Александр Анатольевич, что сейчас происходит на мировых финансовых рынках? С какими проблемами мы столкнулись?

– На мировых финансовых рынках сложилась достаточно тяжелая ситуация. Все события последних месяцев и дней это подтверждают. Кризис становится все более масштабным, затрагивая различные сферы деятельности. В настоящий момент он начинает ощущаться в полной мере и в нашей стране. Одним из следствий этого влияния стало падение основных индексов российского фондового рынка. Общее состояние мировой экономики и ожидания инвесторов также достаточно негативные. Хотя, конечно, поддаваться панике не стоит.

– В какой стадии развития кризиса мы находимся? Рынку еще есть куда падать?

– Я думаю, что на этот вопрос сейчас не знает ответа никто. Можно говорить лишь о каких-то трендах, но анализировать глубину кризиса и сроки выхода из него чрезвычайно сложно.

– Некоторые политики, и не только российские, высказывают мнение, что одной из причин кризиса стало господство в мировой экономике одной валюты и одной державы. Насколько справедливо это утверждение?

– Конечно, влияние США как супердержавы колоссально. Даже сейчас, находясь в состоянии кризиса, эта страна продолжает оставаться одной из наиболее инвестиционно привлекательных. Соединенные Штаты являлись реципиентом большинства свободных денежных средств в мире. И крушение такого гиганта, безусловно, повлияет на финансовую систему всех государств.

– Можно ли сравнить сегодняшнюю ситуацию с Великой депрессией 1930-х годов? Ведь тогда кризис начинал развиваться примерно по такому же сценарию.

– Все кризисы так или иначе напоминают друг друга, за исключением лишь их глубины и сроков. Если говорить об общемировой ситуации, то на внешних рынках деструктивные процессы уже перешли из финансового сектора экономики в реальный. Сопоставлять сегодняшнюю ситуацию с тридцатыми годами я бы пока не стал, но есть вероятность, что глубина и длина современного кризиса могут быть вполне сопоставимы с Великой депрессией. Палаточных городков и драк за кусок хлеба, конечно же, не будет, но вероятность полноценной рецессии все же существует. Накопившиеся проблемы весьма существенны.

– Как сказался кризис на рынке недвижимости России, Петербурга?

– Одним из основных последствий кризиса для нашего рынка стало отсутствие в экономике «длинных денег». Это повлекло за собой резкое сокращение количества девелоперских проектов, как минимум в области коммерческой недвижимости. Так, Mirax Group заявила о замораживании ряда своих крупных объектов объемом 10 млн кв. м.

И таких примеров можно привести немало. За последние недели биржевые котировки отечественных девелоперских компаний упали в разы, а некоторые и в десятки раз. Очевидно, что данный сегмент российской экономики сегодня испытывает колоссальные проблемы.

На рынке готовых объектов деловой недвижимости явного снижения арендных ставок или уровня заполняемости площадей пока не произошло. Для этого компании-арендаторы должны начать испытывать трудности со своим основным бизнесом. Но если кризис затянется дольше, чем на полгода, а я думаю, что так и будет, стоимость недвижимости, безусловно, понизится.

Уже сейчас ясно, что все прогнозы, связанные с вводом в строй новых офисных, торговых и складских объектов, придется существенно пересмотреть. Без сомнения, 2010 год станет в этом отношение провальным.

Ответа на вопрос, сколько протянется финансовый кризис, сейчас не знает никто.

Если российский рынок выйдет из кризиса через два года, то потребительский спрос будет поступательно нарастать, а предложение на рыке, наоборот, отсутствовать. В результате резко возрастут ставки аренды, что может принести девелоперу дополнительную прибыль. Тем более что себестоимость проектов уже начала снижаться, в части как стоимости стройматериалов, так и рабочей силы. Но это только один из возможных вариантов развития событий. Другой состоит в том, что кризис затянется на гораздо более долгий срок и уровень спроса в ближайшие годы не восстановится. Соответственно, построенные объекты будут стоять пустые, а застройщик получит «дорогой долг», который вряд ли сможет отдать. Каждая компания должна для себя проанализировать все возможные варианты развития событий и на их основании принимать собственное решение о среднесрочной стратегии.

– То есть ваш банк разрабатывает все сценарии развития событий и готовит антикризисные пакеты для каждой ситуации?

– Банки придерживаются несколько иной стратегии работы, чем девелоперы. В частности, они всегда более тщательно защищаются от возможных негативных последствий развития ситуации. Девелопер, как правило, принимает на себя более высокий риск, чем банк, но и зарабатывает он обычно больше. Сейчас все российские и зарубежные финансовые институты пересмотрели свое отношение к финансированию девелоперских проектов. Большинство из них решили на время отказаться от столь рискованных кредитов. Для того чтобы банки снова смягчили условия кредитования, должны произойти кардинальные изменения на мировых финансовых рынках. Им необходима уверенность, что кризис миновал и девелоперские проекты снова будут востребованы потребителем.

– Продолжают ли девелоперы обращаться в банки за кредитами?

– Продолжают, и количество данных обращений существенно возросло по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Другое дело, что многие девелоперы уже приняли решение о «заморозке» ряда проектов, поэтому их заявки можно не брать в расчет. Если говорить о ВТБ, то за предоставлением кредитного плеча в наш банк обращались практически все крупные девелоперы России. И если бы мы были готовы давать деньги, я думаю, что большинство компаний воспользовались бы этими кредитами, несмотря на существенно изменившуюся стоимость денег.

– Не способствуют ли отечественные банки углублению кризиса на рынке, поднимая девелоперам ставки рефинансирования?

– Российские банки не являются виновниками международного финансового кризиса. Они столкнулись с теми же проблемами, что и остальные участники рынка. Большинство кредитных учреждений сейчас имеют проблемы с ликвидностью и не могут рефинансировать свои долги за рубежом. В результате они вынуждены занимать более жесткую позицию по отношению к потенциальным заемщикам. Не менее важен и фактор роста рисков, связанных с финансированием того или иного девелоперского проекта – за последний год они значительно увеличились. Так что банки в сложившейся ситуации занимают абсолютно логичную и понятную позицию. При этом спрос на деньги со стороны девелоперов сейчас колоссальный. Но пока не придут финансовые ресурсы, обещанные Минфином, и не будет сформирован инструмент, снижающий риски по кредитованию девелоперов жилой и коммерческой недвижимости, банки не смогут финансировать подобные рискованные проекты.

Конвертировать колоссальный потенциал нашей страны в реальные экономические успехи можно будет только после того, как восстановится ситуация на мировых финансовых рынках.

Надо отдать должное российскому и иностранным правительствам: решения, на принятие которых раньше уходили месяцы и годы, сейчас принимаются практически мгновенно. Все понимают, что бездействие влечет за собой еще большие проблемы.

Так, в нашей стране при помощи властей была восстановлена краткосрочная ликвидность банковской системы. В России пока не произошло ни одного громкого банкротства – благодаря смене собственников обеспечивается выполнение финансовых обязательств оказавшихся в предбанкротном состоянии компаний. Данные меры помогают локализовать цепочку проблем. Но в результате такой помощи, оказываемой и другими правительствами, мы получаем резкое укрупнение финансовых учреждений, особенно в Америке и Европе. И если трудности затем возникнут у этого одного из этих финансовых гигантов, последствия могут быть непредсказуемыми. Хотя, опять-таки, – это лишь один из возможных вариантов развития событий.

– Каков в сложившейся ситуации ваш прогноз относительно инвестиционного потенциала России?

– Прогноз крайне положительный. Недоинвестированность российского рынка недвижимости все еще огромна. Но конвертировать колоссальный потенциал нашей страны в реальные экономические успехи можно будет только после того, как восстановится ситуация на мировых финансовых рынках.

– Как в настоящее время ведут себя зарубежные инвесторы? Их все еще привлекает российский рынок или они заняли выжидательную позицию?

– Зарубежные инвесторы ведут себя классическим образом: по-прежнему интересуются всеми проектами, но, на мой взгляд, за этим стоит лишь желание мониторить рынок. Маловероятно, чтобы в сложившейся ситуации была заключена реальная крупная сделка. Большинство инвесторов предпочитают пока просто наблюдать за рынком. К тому же почти все зарубежные инвестиционные фонды структурируют операции по покупке объектов в России с привлечением кредитного плеча, получить которое на Западе они сейчас не могут. Поэтому в последнее время стало известно о целом ряде отказов от сделок, даже уже практически завершенных.

– Не собирается ли на этом фоне и «ВТБ-девелопмент» «заморозить» ряд своих проектов?

– На сегодняшний день мы не считаем целесообразным останавливать такие проекты, как «Невская ратуша» и «Набережная Европы». Есть также два проекта земельных фондов, по которым мы еще не приняли окончательного решения. Что касается «Набережной Европы», здесь мы имеем обязательства перед Российской Федерацией, подтвержденные банковской гарантией ВТБ. Строительство данного комплекса будет выполнено в сроки, записанные в инвестиционном контракте. Пока нет никаких оснований для пересмотра условий договора. С «Невской ратушей» ситуация обстоит практически так же. Только в данном случае нашим непосредственным контрагентом выступает Правительство Санкт-Петербурга. Обязательства по этому контракту тоже будут выполнены в оговоренные ранее сроки. Как я уже говорил, прогнозировать больше, чем на полгода, в ситуации финансового кризиса чрезвычайно сложно. Но если не произойдет еще каких-либо существенных катаклизмов на финансовых рынках, данные проекты будут продолжать реализовываться в соответствии с графиком.

– Давайте немного отвлечемся от банковской деятельности. Как в сложившейся ситуации поведет себя Гильдия управляющих и девелоперов, президентом которой вы являетесь?

– Гильдия – это общественная организация, объединяющая уже более 200 компаний. Подобные объединения крайне полезны именно в кризисных ситуациях, так как они формируют единое информационное поле для всех участников рынка. Ведь только на основании достоверной информации можно делать более или менее справедливые прогнозы относительно дальнейшего развития событий.

Сейчас Гильдия пытается сформировать некую единую позицию профессионального сообщества по отношению к происходящим событиям и выработать общий план действий по борьбе с последствиями кризиса.

– Надеюсь, вам это удастся. И перейдем к завершающему вопросу: у любого кризиса должны быть какие-либо положительные стороны. Что хорошего можно найти в кризисе нынешнем?

– К сожалению, у любого кризиса количество положительных сторон существенно меньше, чем отрицательных. Но, безусловно, они есть.

Кризис – прежде всего – лечит болезни, накопившиеся в течение периода бурного роста рынка. Сегодняшние проблемы покажут, насколько адекватной была политика отечественных девелоперов и других участников рынка. Пережить финансовые трудности смогут лишь наиболее профессиональные компании, со сбалансированной политикой и финансовой стратегией, делающие – в первую очередь – ставку на качество. На мой взгляд, повышение общего уровня девелоперских проектов станет одним из основных положительных следствий сегодняшней сложной ситуации.

Досье

Александр Анатольевич Ольховский, вице-президент банка ВТБ, президент ГУД

В 1991 году, после окончания Винницкого политехнического института, назначен заместителем генерального директора БК «Ижора-1». В 1993–1998 годах руководил компаниями «АккоТраст-Инвест», «Энергокапитал», «УК БФА». В 2003-м возглавил инвестиционную дирекцию Промстройбанка. В 2004 году избран председателем совета директоров «ПСБ-ИНВЕСТ-ГРУПП». В 2005-м назначен первым заместителем президента – председателя правления ЗАО «ВТБ Капитал». С 2006 года – вице-президент, управляющий директор банка ВТБ. В сентябре 2007-го избран президентом Гильдии управляющих и девелоперов. Под руководством Александра Ольховского в Петербурге создано десять бизнес-центров. В соавторстве с Николаем Вечером написана книга «Инвестиции в коммерческую недвижимость».

Александр Жарков, Ольга Мурашко

Дата публикации: 10:39 06 ноября 2008

Источник: bpn.ru