Рынок арендатора

Источники из консалтинговых агентств сообщают о замораживании примерно 10 складских проектов в Московской области, официально никто из застройщиков эту информацию не подтвердил, предпочитая говорить о переносе сроков.

Меньше, дешевле

1,5-1,7 млн кв. м – предполагаемый аналитиками Knight Frank уровень спроса на качественные склады в 2009 г. Он будет состоять в основном из небольших заявок на 2000–3000 кв. м, которые еще в начале 2008 г. на рынке не предлагались.

10% могут отыграть арендаторы менее качественных складских объектов (с неудачным расположением и концепцией). По премиальным объектам снижения спроса и ставок не ожидается.

Источник: C&W/S&R

Выйдут позже

На вторую половину 2009 г. откладывает строительство проектируемых комплексов «Евразия логистик», сообщил ее коммерческий директор Сергей Верещагин. Холдинг «Международное логистическое партнерство» (МЛП), по словам Аллы Соловьевой, исполнительного директора, планирует достроить объект в Подольске. Назвать срок сдачи она затруднилась и добавила, что новых проектов компания пока не начинает.

«Мы ведем проектирование ответственно» — так гендиректор УК «Литер» и ГК «Санна-литер» Оник Азнаурян объясняет, почему строительство двух терминалов в Подмосковье начнется только в конце 2009 г. По информации Натальи Полухиной из «Евразия логистик», стандартный срок проектирования составляет до четырех месяцев.

Егор Дорофеев из Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R) говорит, что в большинстве случаев если стройка еще не начата, то в ближайшее время не начнется.

Аналитики Knight Frank подсчитали, что из запланированных на 2008 г. более 1 млн кв. м складов на рынок к концу года выйдет в лучшем случае половина. В 2009 г. можно ожидать ввода 0,5 млн кв. м, что на 60% меньше заявленного ранее объема. По данным PNK Group, в этом году будет введено не более 400 000-450 000 кв. м складов, в следующем году также не более 400 000 кв. м.

Дешевеет неликвид

Арендные ставки с лета снизились на $10-15 до $135-145, знают Олег Мамаев из PNK Group и Азнаурян. По данным Андрея Бушина, гендиректора «Миэль — коммерческая недвижимость», классы А и В пока не дешевеют, а вот на помещения классов В- и С скидки достигают 15-20%. Дорофеев подтверждает, что такие объекты не дешевеют. МЛП скидок не предоставляет — приводит пример Соловьева.

«Официально платежи остаются на прежнем уровне, но, когда приходит клиент, ему готовы предоставлять дисконт», — заявляет Бушин. «На неликвидные объекты в ближайшие полгода мы увидим дисконт до 50-90%, — добавляет Владимир Пинаев из Jones Lang LaSalle (JLL), — но они и даром никому не нужны».

По его информации, сделок купли-продажи в сентябре — ноябре не было, а спрос на аренду упал — до 50%, говорит Дорофеев. Арендаторы оптимизируют расходы, в том числе и за счет сокращения площадей или перехода в склады более низких классов, подтверждает Бушин.

Навстречу клиентам

Для привлечения клиентов собственники готовы не только идти на снижение ставок, но и пересматривать условия аренды. Например, снизить минимальный срок договора. «Если раньше семь лет было жестким условием, то сейчас люди соглашаются на пять», — говорит Дорофеев.

Оптимизируются взаиморасчеты. Например, ГК «Санна-литер» предлагает арендаторам, испытывающим финансовые сложности, до их фактического заезда в терминал оплатить себестоимость зарезервированной площади в обмен на фиксированные ставки по будущей обработке их грузов, рассказал Азнаурян. А PNK Group готова адаптировать складские площади под специфические нужды клиентов, установив дополнительное оборудование.

Нелояльность банков

За сентябрь — октябрь стоимость проектного финансирования возросла в два-три раза, отмечает Вячеслав Холопов из Knight Frank. Ставки по кредитам для девелоперов выше 20%, говорит Дорофеев: «Кредиты выдаются, но банки очень избирательны». Мамаев утверждает, что можно договориться и на 14-17%: в зависимости от качества проекта, кредитной истории и т. п.

Девелоперы продолжают договариваться. Например, PNK Group заключила договор со Среднерусским банком Сбербанка России об открытии кредитной линии по проекту «PNK-Чехов» (класс А, 138 000 кв. м). «Евразия логистик» получила $100 млн на три года от Евразийского банка развития на сеть логистических комплексов Greengate. Aareal Bank AG предоставил $89 млн Raven Russia на строительство «Логопарк-Истра».

Консультанты говорят, что в основном девелоперы сумеют найти финансирование для завершения уже начатых проектов. «Даже дорогой кредит в большинстве случаев окажется экономически более выгодным, нежели отказ от проекта, находящегося в стадии активного строительства», — объясняет Холопов.

С финансированием будущих проектов ситуация сложнее. «Мы рассматриваем разные варианты привлечения средств, в том числе стратегическое партнерство с отраслевыми компаниями, планирующими создавать в регионах складскую инфраструктуру», — рассказывает Азнаурян.

Управление издержками

Главной заботой девелоперов сейчас станет управление себестоимостью строительства, уверен Мамаев, только так они смогут оптимизировать арендные ставки и, значит, выиграют на сужающемся рынке.

Снизить издержки возможно: с лета стройматериалы, например, подешевели на 20-40%, приводят данные аналитики Knight Frank. Цемент упал в цене на 50%, добавляют эксперты JLL. Подрядчики также вынуждены снижать стоимость своих услуг, говорит Пинаев.

Начиная с сентября на 50% выросло предложение по участкам под склады, отмечает Дорофеев. По его информации, скидки «в ходе переговоров» составляют от 5% до 30%. У Пинаева нет данных, что собственники «предлагают значительный дисконт на ликвидные участки». Но сделки по земле зависают: потенциальные покупатели ожидают развития событий на рынке.

Новые объекты вряд ли будут строиться, если ставки упадут ниже $130 за 1 кв. м, говорит Пинаев: «Бизнес станет нерентабельным». Сейчас, по словам Мамаева, доходность складского бизнеса составляет 15-30%.

Светлана Данилова

Дата публикации: 17:00 26 ноября 2008

Источник: bpn.ru