Будущее подмосковных лендлордов: овес вместо коттеджей?

Лендлорды продают землю. В самом конце прошлого года акцию начала компания «Красивая земля»: крупные массивы предлагаются со скидкой до 70%. На днях участки общей площадью около 1000 га выставила на продажу «Промсвязьнедвижимость» (ПСН). Это проблемы отдельных компаний, или «тенденция, однако»? Кто может купить, за сколько и для чего ? Еще год назад казалось, что будущее ближнего Подмосковья предопределено: ровные ряды коттеджей до самых до окраин. Может ли нынешняя относительная дешевизна больших массивов подмосковной земли способствовать структурному изменению землепользования вокруг столицы? Эксперты КДО daily высказывают свое мнение.

Евгений Иванов, директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба»: Собственно, почему «проблемы»? У каждого продавца свои мотивы, не обязательно свидетельствующие о печальном финансовом положении. 980 га подмосковной земли из 60 тыс. га всего земельного банка «Промсвязьнедвижимости» — не так много для лендлорда такого уровня.

Евгений Скоморовский, управляющий директор Century 21 Запад: Соглашусь. Выставленные на продажу объекты недвижимости являются лишь небольшой долей всех активов ПСН, что объективно говорит лишь о пересмотре имеющегося портфеля недвижимости компании.

КДО daily: То есть, «все хорошо, прекрасная маркиза»?

Евгений Скоморовский: Предположения можно высказывать различные, но в условиях кризиса и проблем с наличностью данное предложение на рынке выглядит вполне логичным. Причины же и мотивы конкретной продажи могут быть абсолютно разными. Начиная от фиксации прибыли, восполнения нехватки наличных средств до появления в поле зрения более интересных предложений, на которые нужны средства, не предусмотренные бюджетом компании на текущий год.

Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate: Все же проблемы существуют. Если не у конкретной компании, то на данном рынке вообще. Земля сейчас самый низколиквидный актив. Поэтому не удивительно, что многие лендлорды от нее избавляются. Деньги в земельных активах, по сути, заморожены. А если кризис ликвидности будет продолжаться еще несколько лет, то стоимость наличных денег будет только повышаться.

КДО daily: Тогда почему, скажем так, тему для разговора предложила именно эта компания?

Омар Гаджиев: Земли, которые продает «Просвязьнедвижимость», находятся преимущественно в категории сельхозназначения, а это самая дешевая категория. Она требует колоссальных инвестиций на то, чтобы довести участок до уровня его пригодности к дальнейшему освоению. Потребуется изменить категорию назначения, провести коммуникации, разработать концепцию участка, подготовить архитектурный эскиз. Только после этого можно говорить о том, что это уже не просто кусок земли, а готовый участок со всеми условиями для строительства. Такая земля будет стоить гораздо дороже.

КДО daily: То есть, все-таки — тенденция?

Илья Шкоп, директор агентства недвижимости «Собственник»: Думаю, эта распродажа — только начало. Аналогичные предложения будут поступать на рынок всю весну. Т.е. можно назвать это тенденцией 2009 года. Продавать аналогичные активы через рекламу в СМИ с сентября по декабрь 2008-го смысла не имело. Вообще подобные крупные активы прошлой осенью можно было продать лишь знакомым и с большой скидкой.

КДО daily: А что касается конкретного «фигуранта»?

Илья Шкоп: Факт февральского объявления распродажи активов может демонстрировать скорость реакции компании на окружающую действительность. Желание действовать могло возникнуть из понимания реальной глубины падения спроса и цен. А понять насколько реально упали спрос и цены, стало возможным только в январе.

Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood: Действительно, с начала острой стадии кризиса прошло только четыре месяца, из которых рабочих, по сути, было три. Это было время, когда девелоперы оценивали ситуацию, анализировали свои портфели. Те, кто изначально не планировал развивать свои участки, а выступал в роли инвестора, знал, что именно заготовлено на продажу, действовал в кризис более оперативно. Тем же, кто покупал участки для развития, времени объективно требовалось больше. Но я бы сказала, что продажа земельных активов это уже сформировавшаяся тенденция. Если над продажей готовых или строящихся объектов компании раздумывали и в ряде случаев продолжают раздумывать, то земельные участки начали выставляться на продажу уже с первых дней кризиса.

Александр Пыпин, руководитель аналитического центра GED Analytics: Крупнейшие землевладельцы на протяжении уже примерно года стараются реализовать земельные активы, которые ранее запасались в надежде на долгосрочный экономический рост. Более прозорливые начали этот процесс раньше, кто-то только сейчас потерял надежду, построить на этих участках проекты и заработать на них. Для кого-то это вынужденная мера, так как часто земельные участки были залогом по проблемным теперь кредитам. Причиной продажи может быть прекращение финансирования со стороны головных компаний или партнерских банков или незапланированные ранее требования кредиторов.

КДО daily: Богатая симптоматика. А не посчитать ли нам деньги в чужих карманах? Цена вопроса ответит на многие вопросы.

Илья Шкоп: Касательно цен отмечу, что цена оптовой покупки земли в 20-50-100 га всегда ниже ее розничной цены в 2-4 раза. Продать сейчас эти глыбы имущества будет архисложно, скорее всего, сделки по ним пойдут во втором полугодии 2009-го. Переговоры по таким сделкам дело не быстрое. Надеюсь, кризис к тому времени начнет спадать — денежек в экономике прибавится.

Омар Гаджиев: Участки в категории сельхозназначения продать будет непросто еще и потому, что земель в такой категории на рынке больше всего. Такие предложения на загородном рынке сейчас в избытке.

Ольга Широкова: Да, если землю успели перевести из категории сельхозназначения, цена изменилась существенно, и кризисное снижение не перевесит созданную добавленную стоимость. Крайне важно также наличие коммуникаций. Цены, о которых сегодня идет речь это 50%, а в отдельных случаях и 30% от докризисного уровня. С таким дисконтом продаются и те участки, привлекательность которых только во времена тотального дефицита денежной ликвидности может вызывать опасения. Прибыль от продажи зависит от цены входа, последняя же в подавляющем большинстве случаев связана со временем сделки. Если участки приобретались 3-5 лет назад, то прибыль будет, и достаточно существенная.

Александр Пыпин: Да, это одно из важнейших соображений продавца. Если это была скупка паев у крестьян в начале 2000-х то, прибыль даже сейчас может достигнуть сотен процентов. Если участки куплены в последние 2-3 года, то возможны и убытки.

Евгений Скоморовский: Объявленная стоимость соответствует нижней границе рыночной стоимости. Но говорить, что подобное предложение будет пользоваться активным вниманием потенциальных инвесторов преждевременно. Чтобы продать быстро, необходимо «уходить» на 30-40% ниже рынка. В противном случае сроки экспонирования объектов растянутся на долгий период.

КДО daily: На 30-40% ниже нижней планки? Похоже, это действительно распродажа.

Евгений Иванов: Что касается обозначенных цен, то они нам не кажутся заниженными, ведь речь идет о суммах превышающих $10 млн. за землеотвод. Стоимость, как заявлено компанией, отражает текущую ситуацию. О рынке, с которым можно было бы сравнивать цены, сегодня говорить не приходится. В условиях низкого объема сделок аналоговый метод ценообразования, использовавшийся до кризиса, не работает. Все цены, формируемые участниками рынка, сейчас носят скорее субъективный характер и зависят, во-первых, от потребности в финансировании (мотивация в большем снижении цены сильнее у игроков с большими обязательствами), во-вторых, от собственного видения того, на сколько сократился платежеспособный спрос, а это сделать далеко не легко в случае отсутствия динамики продаж.

КДО daily: Продадут?

Евгений Иванов: Сейчас почти невозможно найти инвестора на загородный проект даже в «бумажной» стадии, не говоря уж о земле как таковой. Это далеко не первый случай продажи девелоперских активов, и можно не сомневаться, таких предложений будет все больше и больше. Наиболее привлекательные земли ПСН — расположенные на Новорижском направлении, удалены от Москвы более чем на 50 км, что предопределяет исключительно дачный формат развития данных территорий. Но сегмент «дальних дач» оказался очень чувствителен к экономическому кризису и, возможно, спрос в данном сегменте начнет восстанавливаться только тогда, когда в стране начнется экономический рост.

КДО daily: Может быть, в «Промсвязьнедвижимости» делают ставку на другого покупателя? Кто бы это мог быть? Я хочу сказать, что мы можем получить вокруг Москвы в случае, если кризис затянется и тенденция наберет силу?

Омар Гаджиев: Сейчас нельзя нарисовать портрет покупателя, который мог бы приобрести такую землю даже по существенно сниженной цене. Можно говорить о вероятности продажи таких участков лишь при наличии уникальных характеристик, например, расположенных в хвойном лесу, рядом с водой и прочих.

Ольга Широкова: Покупатели сегодня — это, прежде всего, те компании, которые в докризисный период безуспешно пытались войти в рынок и которых останавливали высокие цены. Сегодня у них есть возможность действительно выгодно войти в проект. Есть на рынке и спекулянты. При определенных условиях выставленные участки вполне могут заинтересовать и их.

Александр Пыпин: Покупателями будут выступать инвесторы, располагающие свободными денежными средствами и идеями, как эту землю можно с выгодой использовать. Например, под сельское хозяйство или промышленное производство импортозамещающих товаров. В первом случае, как видим, сохранение категории сельхозназначения не является недостатком. К тому же законодательство позволяет довольно широкое толкование сельхозназначения. Хороший пример — формат «ранчо» с комфортабельным домиком владельца. При этом продавцам стоит ориентировать на цены уровня 2003-2004 года, не более. Скорее всего, продавать активы придется не оптом, а в розницу, в соответствии с потребностями конкретных покупателей. Покупателем выгодно расположенных участков могут быть и крупные зарубежные торговые сети, такие как Wall-Mart, Auchan или Metro Cash&Carry.

Альберт Акопян

Дата публикации: 12:16 06 февраля 2009

Источник: bpn.ru