Обзор рынка земли и тенденции развития территорий Подмосковья

Декларируемая до кризиса стоимость земельных участков Подмосковья была значительно завышена. Многие известные компании покупали по достаточно низкой цене крупные земельные массивы, затем при помощи PR раздували их стоимость и таким образом в несколько раз увеличивали капитализацию своих компаний. Реальная же цена рыночных сделок была существенно ниже. События конца 2008 года полностью подтвердили это. Капитализация многих крупных девелоперских компаний уменьшилась более чем в десять раз.

Следствием кризиса на финансовых рынках мира и России явилась нехватка финансовых ресурсов и затруднения в получении кредитов. Нехватка денег в свою очередь привела с одной стороны к падению спроса на землю, а с другой стороны вынуждает крупных землевладельцев, работавших на кредитных деньгах, продавать часть активов. Поэтому основной тенденцией на оптовом рынке земельных участков Подмосковья в настоящее время является тенденция снижения цены предложения и падения спроса.

С сентября 2008 по январь 2009 года цена предложения на крупные земельные участки Подмосковья уменьшилась на 30-50%. Причем даже те компании, которые декларировали повышение цены предложения на свои земли с начала 2009 года, в действительности опустили цены еще на 25-30%.

Кроме того, многие крупные игроки на земельном рынке осуществили изменение категории и вида разрешенного использования части своих земельных участков. При этом кадастровая стоимость земельных участков категории земли поселений с разрешенным использованием для жилищного строительства может в сотни раз превышать кадастровую стоимость тех же участков в категории земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства. Соответственно также увеличилось и налоговое бремя на владельцев этих участков. Денег на дальнейшее развитие проектов нет, и перед ними остро встал вопрос - платить ли столь обременительные налоги или продать быстрее участки с большим дисконтом.

Наиболее сильно подешевели те земли, которые были более переоценены до кризиса. В первую очередь это касается отдаленных от Москвы участков. Так в настоящее время можно найти предложения земельных участков с разрешенным использованием для дачного строительства на расстояниях около 70-80 км от МКАД по цене 200-300 долларов за сотку.

Но в то же время, если хозяева участков испытывают большие финансовые затруднения, они готовы существенно опускать цены и на очень перспективные участки, находящиеся в пределах 10-20 километровой зоны от МКАД. Так в 10 километровой зоне МКАД появляются предложения участков категории земли поселений с разрешенным использованием для жилищного строительства по цене от 5-7 тыс. долларов за сотку.

Тенденция падения цены на землю сохранится до конца кризиса или, по крайней мере, до точки перегиба, когда основные рыночные показатели уверенно пойдут вверх. В настоящее время ни один эксперт не может более или менее точно спрогнозировать сроки окончания кризиса. Но, судя по всему, это вряд ли произойдет ранее 2010 года.

В сложившейся ситуации, когда спрос на большие (от нескольких гектаров) участки упал почти до нуля, и их владельцы не могут найти покупателя даже по демпинговой цене со скидкой в 50% и более, ряд крупных землевладельцев осуществляет межевание своих участков с целью дальнейшей продажи. Для этого берутся участки площадью 25-50 га, имеющие соответствующий вид разрешенного использования (для ИЖС или для дачного строительства) и межуются в соответствии с утвержденным проектом планировки на мелкие участки средней площадью 10-20 соток.

В дальнейшем владельцы планируют выставить эти участки на розничный рынок (просто как земельные участки или участки с подведенными коммуникациями), не без оснований надеясь, что такой продукт найдет своего покупателя. В ближайшее время на рынке ожидается появление 4-5 подобных проектов, а к лету их количество увеличится в несколько раз.

Так как в настоящее время предложений такого продукта (земельный участок площадью 10-20 соток на территории с утвержденным проектом планировки, с подведенными дорогами и коммуникациями) на рынке практически нет, ожидается, что первые подобные предложения будут достаточно востребованы.

По мере увеличения предложения спрос будет падать, и покупатель будет выбирать лучшие по совокупности показателей (расположение, видовые характеристики, подъезд, планировка территории, качество дорог и коммуникаций, адекватная цена) предложения на рынке.

Д.В. Макаров