Справедливая цена на сочинские новостройки

Цена жилья в будущей столице зимних Олимпийских игр-2014 замерла. Эксперты надеются, что стоимость квадратного метра на первичном рынке достигла своей справедливой отметки, и ее дальнейшего падения не произойдет. Однако оживления спроса не прогнозируют, по крайней мере, в ближайшие пару лет.

Сегодня для первичного рынка жилой недвижимости Сочи характерны следующие особенности: преобладание в общей структуре предложения объектов эконом-класса с бюджетом покупки в 1,5 млн рублей за квартиру, замораживание строительства проектов на начальных стадиях реализации, а также низкие темпы продаж во всех сегментах. Это, по мнению экспертов, ответная реакция рынка на повышение цен, вызванное объявлением города столицей будущей Олимпиады – с лета 2007 года. И отголоски мирового финансового кризиса – с осени 2008-го.

Застройщики экономят

В конце февраля этого года, по оценкам Macon Realty Group, на первичном рынке Сочи на различных стадиях строительства насчитывалось более 100 многоквартирных жилых домов общей площадью около 1,5 млн кв. м. При этом возведение большинства объектов на начальных стадиях реализации приостановлено (например, жилых комплексов «Долина», «Сияние Сочи», «Голливуд» и др.). Да и объекты, близкие к вводу в эксплуатацию, строятся куда медленнее, чем раньше. Более того, застройщики, которые до сих пор специализировались на жилье бизнес- и элитного классов, не только продлевают сроки реализации проектов, но и пересматривают их концепции. Так, Clover Group провела реконцепт жилого комплекса «Остров Мечты», в результате которого существенно сократились площади будущих квартир. Как считают в компании, эти меры позволят уменьшить общий бюджет покупки, а, следовательно, увеличить темпы продаж.

В структуре предложения первичного рынка сочинского жилья преобладают объекты эконом-класса – 55,4%. Такие дома чаще всего расположены вдалеке от моря (более 750 м от береговой линии), имеют типовые архитектурные и планировочные решения, минимальный набор или полное отсутствие инфраструктуры. Доля жилых объектов бизнес-класса, отличающегося выгодным местоположением, близостью к морю (от 250 м до 750 м от береговой линии), развитой инфраструктурой и свободными планировками, достигает 37,1%. Объекты элитного класса занимают не более 7,5% общего объема предложения. Эти дома расположены на расстоянии 200 метров от морского побережья, обладают уникальными архитектурными решениями и концепцией, широким набором инфраструктуры (в том числе – более одного машиноместа в паркинге на квартиру). Однако, по оценкам экспертов, только три строящихся сочинских объекта отвечают общепризнанным требованиям элитного класса: жилые комплексы «Новая Александрия», «Котнамар» и Russian Riviera Plaza.

За последние два года доля жилья эконом-класса в общем объеме предложения в Сочи увеличилась практически вдвое. Вызвано это начавшимся летом позапрошлого года падением спроса. «После объявления решения Олимпийского комитета летом 2007 года о проведении зимней Олимпиады-2014 в Сочи, буквально за одну ночь цены на жилье выросли в несколько раз в разных сегментах и продолжали повышаться до лета прошлого года. При этом сразу после скачка цен активность на рынке упала в разы и сделок с тех пор практически не совершалось», – комментирует генеральный директор Macon Realty Group Илья Володько. Как утверждает генеральный директор компании Penny Lane Sochi Сергей Никитин, наибольшее удорожание жилья в Сочи произошло во втором полугодии 2007 года: цены выросли на 90-100%.

«Весь потенциал роста городского рынка недвижимости оказался исчерпан всего за две недели-месяц после объявления Сочи столицей будущих Олимпийских игр. Затем рынок встал», – считает директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Real Estate Ольга Широкова. По ее словам, одномоментный скачок цен на жилье оказался слишком существенным. При этом, естественно, он не был подкреплен реальными изменениями рынка, такими как улучшение качества строительства объектов, развитие инженерной и транспортной инфраструктуры, курортной составляющей и др. «В итоге мы получили товар, который еще за неделю до этого можно было купить в два раза дешевле, без каких бы то ни было изменений в качестве. Естественно, что в таких условиях интерес к приобретению жилья в Сочи фактически сошел на нет», – поясняет она.

Девелоперы отреагировали на падение спроса активным строительством домов эконом-класса с небольшими и дешевыми квартирами. При этом такие объекты стали возводиться преимущественно небольшими местными строительными компаниями, которые имеют возможность быстрее реагировать на изменения рыночной конъюнктуры.

Кризис ликвидности не оставил шансов на то, что объемы ввода нового жилья в Сочи увеличатся в ближайшее время. В 2009-2011 годах, по оценке экспертов, будет введено в эксплуатацию не более 1,25 млн кв. м жилья, что на 15% ниже ранее запланированного. При этом максимальное количество квартир выйдет на рынок не раньше 2010-го. В текущем году будет введено не более 300 тыс. кв. м жилья. Ранее заявленные масштабные проекты, находящиеся в стадии проектирования, начнут реализовываться в 2010-2011 годах и поступят на рынок не раньше чем через три-четыре года.

Бонусы – в порядке

С января по май прошлого года цены на квартиры в сочинских новостройках, несмотря на очень низкие темпы продаж, ежемесячно росли. В мае 2008-го средняя стоимость квадратного метра достигла отметки в 103,2 тыс. рублей (это на 6,3% выше, чем в начале года). Затем летом было отмечено первое за два года снижение цен на квартиры в домах эконом-класса. Застройщики пошли на эти меры, дабы стимулировать крайне низкий спрос и в августе-сентябре 2008 года произошел очередной скачок цен в ряде объектов с близкими сроками сдачи. В период с сентября прошлого по февраль этого года, когда мировой финансовый кризис начал оказывать негативное влияние (банки прекратили выдачи ипотечных кредитов и финансировать застройщиков), началось постепенное снижение среднего уровня цен на первичном рынке. Продолжалось оно до конца февраля 2009 года. К этому моменту средняя стоимость квадратного метра в новостройках Сочи составила 81,9 тыс. руб. (это на 28,1% ниже показателя, зафиксированного в сентябре 2008-го).

Между тем, в объектах бизнес- и элитного классов, несмотря на полное отсутствие сделок, фактического снижения цен не происходило уже более года. Это сопряжено с опасением застройщиков глобального обвала рынка и ожиданиями восстановления покупательской активности, обусловленной проведением Олимпиады в 2014 году.

Застройщики жилых объектов бизнес- и элитного классов предпочитают открыто не декларировать более низкие цены, а предоставлять скидки в размере 10-15% (в ряде случаев – 20-25%), беспроцентные рассрочки, различные виды бонусов (машиноместо в паркинге, отделка, дизайнерский проект – «в подарок» при покупке квартиры) в индивидуальном порядке.

Стоимость квартир на первичном рынке жилья Сочи в феврале этого года в объектах эконом-класса начиналась от 40 тыс. (средняя цена – 69,9 тыс.), бизнес-класса – от 86,2 тыс. (средняя – 157,3 тыс.), элитного – от 173,6 тыс. (средняя – 345,3 тыс.) рублей за квадратный метр. В результате, в Сочи сложился самый высокий уровень цен по сравнению с другими крупными городами Южного федерального округа. Несмотря на это количество квартир, общий минимальный бюджет покупки которых не превышает 1,5 млн рублей, здесь значительно больше, сейчас их около 15, в то время как в Краснодаре – пять, а в Ростове-на-Дону – всего одна подобная квартира. В других городах ЮФО, по данным экспертов, таковых нет вообще.

Цены достигли «дна»

Анализируя темпы продаж основных объектов первичного рынка Сочи, видно, что в домах эконом-класса в настоящее время ежемесячно реализуется две-три квартиры, в то время как в объектах бизнес- и элитном классах сделок практически нет. В то же время до 2007 года, когда рынок считался инвестиционно привлекательным и спрос на нем можно было характеризовать как ажиотажный, в объектах эконом-класса продавалось по 9-10 квартир в месяц, а бизнес- и элитного – по пять-шесть. «Это подтверждает то, что спрос является в значительной мере эластичным к изменению цены. Степень эластичности, безусловно, различная для каждого из сегментов. Поэтому можно ожидать, что выход из стагнации рынка будет происходить для каждого из сегментов по собственному сценарию», – уверена аналитик департамента исследований и консалтинга Macon Realty Group Дарья Еремеева.

Серьезного оживления спроса в текущем году эксперты не ожидают: реализация квартир по-прежнему будет осуществляться исключительно в объектах эконом-класса с наиболее близкими сроками сдачи, но с небольшими корректировками, отражающими сезонность спроса (весна, осень – оживление, зима, лето – затишье). Однако недостаточный спрос не вызовет дальнейшего падения цен. Уровень цен на объекты эконом-класса уже достиг своего минимума. Большая часть объектов бизнес-класса находится на высокой стадии строительства (в них реализовано не менее 50-60% квартир, владельцы которых – в основном, частные инвесторы – не собираются продавать их по ценам ниже стоимости приобретения). Девелоперы же не будут снижать цены на почти готовое жилье. Реализация единичных квартир с дисконтом возможна только в случае острой финансовой необходимости.

В этом году, по мнению аналитиков Macon Realty Group, возможны лишь незначительные колебания цен – на уровне 5-8% относительно показателя, зафиксированного в феврале. Это обусловлено планируемым переходом строительных компаний, возводящих объекты эконом-класса, на фиксацию цен в иностранной валюте (реализация квартир в большинстве жилых объектов бизнес- и элитного классов осуществляется с привязкой к доллару или евро уже более полугода) и может незначительно повысить средний уровень цен. Вместе с тем, в 2009 году вероятно появление новых объектов в сегменте эконом-класса, стоимость в которых будет ниже среднерыночного показателя.

Новые проекты в бизнес- и элитном классах, которые могли бы выйти на рынок с существенно более низким уровнем цен, до завершения кризиса реализовываться не будут по нескольким причинам. Во-первых, для частных инвесторов дальнейшие перспективы роста цен оказались сомнительными уже сейчас. А их доля на рынке, по разным оценкам, составляла от 35% до 50%. Следовательно, одномоментно рынок потерял почти половину спроса. Во-вторых, категория клиентов, ранее приобретавшая недвижимость в Сочи в качестве так называемой летней резиденции, также отказалась от реализации намеченных планов. Что понятно – двукратное увеличение стоимости приобретения при неизменных свойствах, как самих объектов недвижимости, так и городской инфраструктуры, кажется неоправданным. Поэтому застройщики будут как можно дольше удерживать текущие цены, любыми способами. Пока спрос на жилье в Сочи снова не стабилизируется.

При подготовке статьи использован аналитический обзор рынка от Macon Realty Group. Генеральный директор компании Илья Володько примет участие во II Международной конференции по элитной недвижимости Elite Estate, которая пройдет 13-14 мая 2009 г. в Петербурге (организатор мероприятия – группа компаний «Бюллетень Недвижимости»). В рамках сессии «Строительство элитных объектов в мегаполисе и загородной зоне» он выступит с докладом «Перспективы рынка элитной курортной недвижимости в России и странах ближнего зарубежья». Подробности на www.eliteforum.ru. В настоящее время на сайте продолжается регистрация участников конференции Elite Estate.

Дмитрий Кирман

Дата публикации: 17:38 31 марта 2009

Источник: bpn.ru