Время межевать и продавать?

Купи три по цене двух, четвертый — бесплатно. И это не распродажа по бросовым ценам прошлогодней коллекции обуви. Практически «даром» в Подмосковье стали предлагать земельные участки. Призыв риэлторов вкладывать в землю как в самый надежный источник сбережения средств остался без ответа. Цена на земельные наделы медленно снижается. Спроса нет, рынок замер. За последние несколько месяцев стоимость сотки упала на 30–50% в зависимости от места и направления. Так, в Дмитровском районе то, что до кризиса продавали за 10 тыс. долл., сейчас отдают за 6 тыс. долл., к тому же обещают и скидки.

Больше всего, как ни парадоксально, не повезло крупным лендлордам, обладателям больших активов земель сельхозназначения. Их изначально приобретали для осуществления грандиозных девелоперских проектов, которые в дальнейшем смогли бы принести хорошую прибыль. Но планы в течение нескольких месяцев успели превратиться в мечту, причем она сегодня вряд ли уже сбудется. На данный момент перевод земель из одной категории в другую как был, так и остается делом долгим, хлопотным и затратным. А когда на этом фоне происходит еще и падение цен на участки — то и убыточным. К тому же сейчас на рынке если и появляются новые проекты, то лишь те, осуществление которых началось еще задолго до кризиса. Гораздо заметнее другой процесс — закрытие проектов, особенно крупномасштабных. Вот и приходится держателям земель искать новые пути их реализации.

«Сейчас происходит изменение структуры земельного рынка: увеличение новых загородных проектов с форматом продаж «участки без строительного подряда» и сокращение предложения крупных землеотводов, — говорит Светлана Земцова, директор департамента маркетинга агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». — Одни компании размежевали свои земли и стали продавать участки с коммуникациями площадью от десяти соток, другие, занимавшиеся ранее только застраиваемыми проектами, продают участки без подряда».

«На загородном рынке я вижу два варианта действий, — считает Сергей Бозриков, генеральный директор компании Amdex Development. — Первый — межевание и продажа небольших участков. Но многие девелоперы приобретали землю еще по рыночным докризисным ценам. Они вложили деньги в покупку, разработку генплана и межевание, в итоге себестоимость земли резко увеличилась и стала такой, по которой ее никто сейчас и не захочет брать. Второй вариант — строительство доступного жилья. Себестоимость объектов будет низкая, и затраты на земельный участок меньше в общей сумме затрат на реализацию подобного проекта».

«Любые изменения требуют финансовых вложений, которые в период кризиса достаточно тяжело обеспечить, — утверждает Василий Цап, заместитель директора компании «Пересвет-Реал Эстейт». — Наибольших вложений требует строительство организованного коттеджного поселка, но в дальнейшем проект приносит и наибольшую прибыль. Правда, сейчас затевать подобный проект достаточно рискованно, все-таки коттеджи, как правило, не основное жилье покупателей, а затраты весьма существенны».

Строить жилье и продавать и в докризисные времена было рискованным занятием. Не каждый девелопер обладал такими средствами, да и банки, если они не в тандеме с застройщиками, не очень жаловали подобные инициативы. И по сей день в Подмосковье есть поселки, построенные давно, но до сих пор полностью не реализованные (правда, их немного).

А вот участки без подряда одно время уходили с рынка на ура. Собственник получал от их продажи хорошую прибыль, при этом не вкладывая значительных средств, а покупатель приобретал надел по небольшой цене. Вот только порой это заканчивалось тем, что лишь часть новых хозяев земли использовали ее по назначению и возводили жилье. Для многих сотки были своего рода банком, в котором хранились деньги. Наблюдая за развитием ситуации, потенциальные покупатели принимали решение не рисковать и искали участок в другом месте. В результате появлялся коттеджный поселок с пустующими наделами.

Поразмыслив, что из «двух зол» лучше, лендлорды предпочли продажу земли без подряда. По крайней мере такова статистика первых месяцев этого года. «В начале 2009 г. участки без подряда оставались единственным товаром на рынке загородной недвижимости, на который был спрос, — говорит Геннадий Теряев, директор департамента развития бизнеса компании RODEX Group. — При этом продавали в основном участки с хорошей транспортной доступностью и коммуникациями. А именно в коттеджных поселках, которые находятся в завершающей стадии реализации».

«Около месяца назад в корпорации «ИНКОМ» начались активные продажи участков без подряда, — продолжает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ». — Понимая перспективность таких сделок, компания заключила договор с несколькими девелоперами на продажу земли в их поселках. Одним из успешных проектов стал поселок Клубничные Поля, расположенный в 20 км по Киевскому шоссе. За два месяца было продано около полусотни участков».

Есть лишь один нюанс в этих популярных на данный момент сделках. Участки без подряда преимущественно предлагают в поселках экономкласса. Лишь изредка встречается бизнес, но только в том случае, если поселок небольшой. Как правило, пользуются спросом самые дешевые предложения. Участки без подряда на территории элитных проектов не продаются, поскольку в этом сегменте важно сохранение общей концепции проекта и стилевого единства всего поселка. Если таковые и появляются на рынке, то это можно объяснить лишь наличием серьезных финансовых проблем у девелопера.

По данным С. Земцовой, к марту 2009 г. на первичном рынке Подмосковья (на престижном западном направлении) земельные участки без строительного подряда продают в 48 проектах. Риэлторы предполагают, что в течение года их количество может увеличиться на 25–30%. Вот только не будет ли предложение превышать спрос? По крайней мере подобная тенденция предполагает только понижение стоимости земли. Каков будет рецепт? У каждого игрока подмосковного рынка он свой.

«Строительный сезон вот-вот начнется, а спроса все нет, — с горечью говорит Сергей Журавлев, руководитель общественного коммуникационного проекта «Российский дом будущего». — Если так будет продолжаться еще полтора-два месяца, то мы можем стать свидетелями существенного обвала цен на размежеванные участки без подряда. Стабилизация фондовых рынков только усугубит этот процесс: недвижимость и земля станут для спекулянтов менее привлекательным инвестиционным инструментом».

«В начале 2009 г. на рынке индивидуальных земельных участков можно ожидать минимальной корректировки долларовой стоимости в сторону снижения, а начиная с апреля-мая — постепенного ее повышения, которое продлится до конца 2009 г., — считает Жанна Щербакова, директор департамента загородной недвижимости «МИЭЛЬ-Брокеридж». — Долларовая стоимость отдельных участков (6–25 соток) в зависимости от характеристик и, главное, подготовленности территории может вырасти по всем направлениям на 10–25% по сравнению с ценой, зафиксированной осенью 2008 г. Рынок крупных земельных массивов по-прежнему будет испытывать затруднения».

«Оживление ситуации на земельном рынке в 2009 г. следует ожидать в период наибольшей активности на рынке загородной недвижимости, — утверждает Г. Теряев. — При этом активность покупателей будет зависеть от финансовой ситуации и конъюнктуры рынка. Если наступит улучшение, то будут востребованы крупные земельные массивы под развитие новых проектов, которые сегодня совсем не покупаются».

«У большинства компаний, которые смогут пережить кризис, хорошие перспективы, — считает Андрей Уфимцев, директор по продажам компании «Новое качество». — Популярность земельных участков возрастет, и спрос вернется. Вопрос в том, учтут ли девелоперы свои прежние ошибки. Объемы продаж восстановятся, но не раньше чем через три — пять лет».

Так что же делать сейчас нынешним хозяевам и потенциальным продавцам? Продавать или не продавать — вопрос риторический и, если нашелся покупатель, земельный участок лучше продать, поскольку лучших времен ждать еще долго.

Жанна Щербакова, директор департамента загородной недвижимости «МИЭЛЬ-Брокеридж»:

«Долларовая стоимость отдельных участков (6–25 соток) в зависимости от их характеристик и, главное, от подготовленности территории до конца 2009 г. может вырасти по всем направлениям на 10–25% по сравнению с ценой, зафиксированной осенью 2008 г. Рынок крупных земельных массивов по-прежнему будет испытывать затруднения».

Андрей Уфимцев, директор по продажам компании «Новое качество»:

«У большинства компаний, которые смогут пережить кризис, хорошие перспективы. Популярность земельных участков возрастет, и спрос вернется. Вопрос в том, учтут ли девелоперы свои прежние ошибки. Объемы продаж восстановятся, но не раньше чем через три — пять лет».

Светлана Осипова

Дата публикации: 13:30 08 апреля 2009

Источник: bpn.ru