Русский пай

Мало кто может сказать сегодня, сколько реально стоит кусок российской земли. В ближайшее десятилетие ныне феноменально дешевая земля может подорожать в десятки раз. В «шоколаде» будет тот, кто успеет войти в рынок раньше других.

Президент Медведев не так давно заявил: «У нас сегодня нет общего понимания того, каким земельным фондом мы обладаем. Кадастровый учет не поставлен, инвентаризации земли не происходит, у нас нет рыночной оценки земли».

И в самом деле, несмотря на прошедшие с момента развала СССР почти два десятка лет, земля до сих пор остается, по сути, в государственно-колхозной собственности. Отсутствуют самые необходимые атрибуты рынка — единая полноценная информационная база, четко прописанная процедура оценки земли, современный институт оценщиков, а также выстроенная система правовых отношений между участниками сектора.

Узаконенная путаница

Земельный кодекс РФ предполагает, что земля и постройки на ней — это единый объект недвижимости, который должен быть зарегистрирован в едином реестре. Но в настоящее время есть целых три основные базы, которые содержат данные о земельных участках и объектах недвижимости: давно существующий государственный земельный кадастр, база БТИ и база регистрационной палаты при Мин-юсте. По словам главы комитета Госдумы РФ по собственности Виктора Плескачевского, в недавнем прошлом провалилась попытка свести все эти три базы воедино — выяснилось, что критически не совпадают границы участков, неточно описаны объекты, здания и наделы «налезают» друг на друга. А ведь каждая из этих баз вполне может стать весомым аргументом в суде, поскольку каждая создавалась федеральным органом. То есть каждый объект и земельный участок в России находятся под риском спора.

Путаница уже попортила нервы гражданам, которые, желая зарегистрировать свои права на участок и собрав необходимые для регистрации документы, слышали: в регистрации отказано из-за того, что сведения разных ведомств противоречат друг другу.

В свое время Роснедвижимость создала макет базы данных, которая могла бы разрешить тупиковую ситуацию. Предполагалось, что в ней постепенно путем уточнений и исправлений сформируются реальные данные, и за 5—10 лет мы бы получили работоспособную информационную систему. Но идея осталась нереализованной.

С 1 марта текущего года три службы (Росрегистрацию, Роснедвижимость и Роскартографию) «слили» в одно ведомство — Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Однако проблему несовпадения баз автоматически это не решило. Единый кадастр нужно будет создавать заново, а за его основу будет взята база Федеральной регистрационной службы (Росрегистрация), к которой присоединят данные о правах на землю из базы Роснедвижимости.

Идея единого кадастра недвижимости родилась еще в начале этого десятилетия, однако соответствующий закон был принят только в июле 2007 года (№221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Предполагается, что его реализация позволит к 2011 году сформировать полноценную информационную базу по земле, объектам недвижимости и их собственникам. Однако и эксперты, и чиновники пока скептически оценивают ближайшие перспективы кадастрового учета — слишком большая работа предстоит.

Ускорить создание единого кадастра недвижимости, по мнению Виктора Плескачевского, должно формирование института независимых кадастровых инженеров, объединенных в саморегулируемые организации (СРО). Кадастровый инженер не только соединит в себе функции сотрудника БТИ и землемера, но и будет фигурой процессуальной — он сможет на месте решать споры между владельцами граничащих участков и строений по установленной форме. Это разгрузит суды и существенно ускорит процесс формирования кадастра. Также институт кадастровых инженеров поможет решить весьма злободневный вопрос снижения цен на услуги по землеустройству и техинвентаризации — прежде всего за счет здоровой конкуренции.

Однако первые специалисты нового типа должны появиться на рынке только в следующем году, и до сих пор, по словам Плескачевского, еще не проработаны многие моменты, которые позволят кадастровому инженеру полноценно работать на рынке.

Проблемы оценки

Переоценка объектов недвижимости должна максимально приблизить кадастровую цену земли к рыночной, но отсутствие четкой системы оценки позволяет на законных основаниях варьировать стоимость минимум на 30% в ту или иную сторону. Она может завышаться в 10—20 раз (особенно в крупных городах с развитым бизнесом) — в целях повышения земельного налога. Может и занижаться — например, при продаже государственной недвижимости или снижении налогов для «своих» бизнесменов.

Поэтому формирование рыночной цены на землю (которая учитывается при кадастровой переоценке) вещь в суровой реальности достаточно условная. Известны случаи, когда после переоценки кадастровая стоимость земли вырастала в 360 (!) раз. Понятно, что автоматически пропорционально увеличивается земельный налог. «В идеале местные органы самоуправления после получения новых кадастровых оценок должны самым тщательным образом заняться, что называется, «настройкой» земельного налога — оценить его адекватность, сбалансировать интересы местного бюджета и самых разных групп налогоплательщиков, дифференцировать ставки, но зачастую на это просто не хватает времени», — говорит директор АНО «Институт проблем регистрации, оценки и налогообложения недвижимости» Наталья Тахтарова.

В качестве пострадавшей стороны чаще всего выступают владельцы земельных участков, но оспорить кадастровую оценку в суде практически невозможно, протестные дела, признают практикующие юристы, выигрываются, как правило, только на основе формальных нарушений, допущенных оценщиками (неправильное оформление документов и пр.).

«Общая методика оценки как таковая есть, но нет маркеров, которые могут быть использованы в ней. Такими маркерами прежде всего являются рыночные цены, но как быть, если за последнее время сделки с землей на данной территории не совершались? Нет и четко прописанной техники процедуры оценки, многие факторы оценщик учитывает на свое усмотрение, главное, чтобы конечная оценка не слишком отличалась от установок заказчика, в лице которого выступают местные власти», — говорит руководитель департамента «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы «Вегас-Лекс» Юрий Борисенко. Эксперт вспоминает, как он попросил оценщика ГУП ФКЦ «Земля» (организация при Роскадастре, которая занимается оценкой в регионах) объяснить, почему в расчетах кадастровой оценки были использованы те или иные коэффициенты и откуда были взяты цифры, но полноценного и вразумительного ответа так и не добился.

Как правило, наиболее ярко все несовершенство нынешних земельных отношений проявляется в ситуациях, связанных с изъятием и выкупом земель. Экономические и правовые интересы сторон заплетаются в такой тугой узел, распутать который с позиций действующего законодательства практически невозможно.

Эдуард Ларькин

Дата публикации: 14:37 17 июня 2009

Источник: bpn.ru