Начать с земли

Проект «Доступное жилье» развивался и развивается по весьма причудливой траектории. Дом начали строить с крыши, жилищный проект — с развития ипотеки. Накачали спрос при слабом стройкомплексе и не имея эффективных механизмов развития территорий. А потом удивились, почему жилье подорожало в разы и стало совсем недоступным.

Понятно, что раздавать кредиты намного легче, чем выстраивать реальную экономику — отводить земли под застройку, создавать новую стройиндустрию, прокладывать коммуникации и так далее. Но неужели была хоть какая-то надежда, что такие сложные сферы деятельности, как градостроительство и строительство жилья, могут сами собой настроиться и развиться?

Но это уже дело прошлое. Сейчас нужна перезагрузка всей модели. Старые схемы даже в обильные деньгами годы работали плохо: жилья строилось мало, оно было дорогим и плохого качества. А теперь эти схемы не работают вообще: стройки в стране встали, и, похоже, надолго.

Начинать построение новых моделей теперь надо уже с фундамента, с базиса — с вопросов планирования, земли и коммуникаций. С землей ситуация парадоксальная. В нашей огромной стране якобы негде строить. И живем мы очень тесно. По плотности застройки Москва, если брать предназначенные для жилья территории, уступает только Гонконгу. Даже в Московской области, самом густонаселенном и застроенном регионе, под застройкой всего 4,3% территории. Для сравнения: в Европе в среднем 10%, в Германии — 12%, в Англии — около 20%. Исходя из этого можно ставить задачу хотя бы в два раза увеличить территории застройки.

В России в последние пять лет земля стала предметом спекуляций. И именно системно искаженный земельный вопрос порождает диспропорции во всей системе, именно он стал причиной высоких цен на недвижимость. Сейчас цены на землю резко упали. Лопнувший пузырь дает шанс на перезагрузку всей строительной сферы. Но пока это лишь гипотетическая возможность. Чтобы она реализовалась, нужно сделать очень многое.

Надо решить вопрос с землей. Чтобы строить 100–150 млн квадратных метров жилья в год, нужно ежегодно отводить и инженерно готовить сотни тысяч гектаров. Получается, нужно создать настоящий конвейер по подготовке градостроительной документации, отводу земли, созданию инфраструктуры и так далее. Сегодня трудно даже представить себе масштаб этой задачи, ведь большинство нынешних строек просто «садится» на уже существующие коммуникации.

Вопрос с коммуникациями надо решить на принципиальном уровне. «В стране дефицит инженерно подготовленных земельных участков для застройки». Эта мантра многократно была повторена чиновниками. С ней не поспоришь: действительно, участков с коммуникациями мало. Но в самой форме высказывания скрыта ошибка в мышлении. Когда так говорят, кажется, что речь идет о неурожае грибов или ягод. Как будто инженерно подготовленные участки где-то растут сами по себе, но вот в этом году природа подвела. Участки с коммуникациями не появляются сами по себе! Это результат сложной работы множества структур. Речь должна идти о том, что в стране так и не создан эффективный механизм развития новых территорий. Какие функции должно брать на себя государство? Должно ли оно строить дороги и коммуникации? Как создать схему, при которой инфраструктурным монополистам будет выгодно участвовать в развитии территорий? Сильный жилищный нацпроект должен отвечать на эти и многие другие вопросы. Сейчас государство практически устранилось от проблем развития территорий, возложив все на частного девелопера. Но при таком подходе застройка так и останется анархической, качество жизни невысоким, а доступного жилья не будет. Осознав всю запущенность жилищной сферы, можно прийти к выводу, что большой жилищный нацпроект стране сейчас не по плечу. Но это не так, начать такой проект можно и во время кризиса. И существуют десятки решений-рецептов. Надо просто проявить политическую волю. И начать системно выстраивать сферу — от базиса, от земли.