Запас падения цен на землю в Московском регионе еще не исчерпан

В 2010 году можно ждать всплеска сельхозпроизводства в Подмосковье - землю скупали в основном спекулянты и лендлорды.

О том, какие изменения произошли на земельном рынке Подмосковья и ЦФО с начала кризиса, когда рынок достигнет дна, тенденциях и перспективах его развития в интервью рассказывает президент ГК "Партнеры земли" Валерий Шумилин.

Как можно оценить ситуацию на земельном рынке ЦФО и в частности в Подмосковье?

По нашим оценкам в связи с кризисом активность на рынке земли в ЦФО снизилась на 20-30%. Если говорить о ценах, то они сгладились. То есть, раньше земля была переоценена, а сейчас вырисовывается адекватная рыночная ее стоимость, и рынок становится более упорядоченным.

Какие объемы предложения на рынке?

Объем предложения земли в регионах сегодня можно оценить примерно в 130-140 тыс. га, что примерно в полтора раза больше по сравнению с объемом предложений в начале этого года. При этом не менее 90-95% земли составляют участки категории земель сельхозназначения, за счет которых и произошел рост предложений в этом году. Остальные земли – территории поселений и участки промышленного назначения.

Начиная с февраля 2009 года объем предложения стабильно растет. Подавляющее число составляют земли сельскохозяйственного назначения. Сегмент под промышленное строительство занимает всего 3-5% в ЦФО от всего объема предложения. Больше всего таких участков в Калуге, они развиваются вместе с промышленным сектором региона. В некоторых же областях спрос на этот сегмент земель почти отсутствует. Проще найти подходящий участок и перевести его в подходящую категорию под заказчика. Сейчас наиболее интересный рынок – земля под жилищное строительство

Какие корректировки внес кризис в ценовой спектр?

Динамика изменения цен носит крайне нестабильный характер, что может быть вызвано либо постоянным изменением объема предложения, который влечет за собой коррекцию цен, либо сильной дифференциацией предложений на рынке.

В одних городах цены заметно снижаются, в других повышаются. Москва и областные центры оказывают влияние на этот процесс. Чем ближе город к столице, тем меньше падение цен на землю в этих городах или даже отмечается рост. Прежде всего это касается земель под ИЖС и многоэтажное строительство.

В большинстве регионов с началом кризиса стоимость земли снизилась в среднем на 30-70%. В Брянской области земля подешевела примерно на 30%, в Воронежской – на 20-30%. Сильнее подешевела земля в Ярославской области – примерно на 50%. А в Тульской и Орловской областях цены во многих районах упали на 60-80%.

Сейчас уже можно найти предложения со всеми коммуникациями в ближайшем Подмосковье в пределах населенных пунктов не далее 20-25 км за $6 тыс. за сотку.

Когда будет достигнуто дно на рынке земли?

Дно на рынке земли уже было достигнуто в июне-июле. Сейчас по нашим наблюдениям цены на землю перестали падать, а в некоторых регионах даже начали расти. В различных сегментах рынка этот процесс может происходить неравномерно.

Что касается Московского региона, то здесь запас падения еще есть, так как рынок здесь развивался больше конъюнктурно и спекулятивно. Цены на землю зависели от того, сколько был готов заплатить покупатель. Рынки регионов зависели от затрат на землю и рентабельности, которую мог принести участок. Поэтому цены могли отличаться от столичного региона в разы. Оценивая нынешний спектр предложения, можно увидеть падение стоимости на земли поселений с назначением под строительство до 60-70%, но и эта цена далека от стоимости первоначального приобретения земельного участка и затрат на его развитие.

Какие интересные тенденции сегодня наблюдаются на рынке?

Интересной тенденцией является рост спроса на земли рядом с областными центрами. Сейчас в областях наметилась тенденция, которая наблюдается в общем-то много лет в Московской области и городах - миллионниках. В таких городах как Тула, Орел, Брянск, Тамбов и других пригородные земли не развивались. Сейчас из-за интенсификации сельхозпроизводства в России обычные областные центры также начинаю притягивать население, как когда-то Москва и крупные региональные центры. Жители съезжают из поселков и деревень ближе к областным центрам. Это миграция только усиливается, а так как в городах ЦФО практически не осталось дешевых квартир, то многие застраивают участки близ этих городов.

Что делают лэндлорды и более мелкие собственники со своими активами в условиях кризиса?

Есть те направления и зоны вокруг крупных городов, которые будут интересны всегда. Здесь нужно исходить из градостроительных планов, близость к Москве во многом будет определять будущее развитие этих территорий: здесь будет малоэтажная застройка и рекреационные зоны. Границы ЦКАД в будущем будут определять зону интереса застройщиков.

По нашей оценке, земля за ЦКАД будет использована только на 20% от заявленных проектов. Эти территории мало интересны для москвичей с точки зрения транспортной доступности, исключение составляют зоны у большой воды.

Некоторые территории, где планировались мега-проекты элитной коттеджной застройки либо бизнес-класса не будут реализованы и, скорее всего, будут продаваться другим собственникам, либо будут реализовываться как участки без подряда с понижением классности застройки. Планы по развитию проектов «дальних дач» в ближайшее время так же не будут актуальны. Лендлорды в зависимости от кредитной нагрузки будут скидывать эти земли, чтобы зафиксировать финансовый результат, либо просто избавиться от наделов, чтобы решить текущие проблемы, либо заниматься сельхозпроизводством, либо продавать землю без подряда.

Но даже в кризис можно реализовать поселок в 100-200 домов эконом-класса, если такую классность можно применить к Московской области, скорее всего это средний класс. Если собственник не отягощен кредитами, то ему в нынешней ситуации совершенно не эффективно расставаться со всеми активами сейчас.

По мнению некоторых оценщиков, время экспозиции поселков сейчас может составить 10 лет. Элитный и бизнес класс будет востребован только на Рублевке и Новой Риге, а также в непосредственной близости от Москвы (1-7 км). Скорее всего, туда войдут структуры с госучастием, у которых есть длинные деньги, и западные инвесторы, что уже активно происходит. Крупные банки создают девелоперские структуры, и заложенные земли потихоньку переходят в их собственность.

Как повлияют новые законодательные инициативы на развитие рынка земли?

Если говорить о ближайшем Подмосковье, то земли здесь всегда будут интересны. Все равно будут механизмы их перевода через Генплан или его актуализацию. Скорее всего, просто это будет делаться дольше: если раньше перевод земель мог длиться 2-3 года, то сейчас это будет занимать 4-5 лет.

Как будет развиваться города, так будет развиваться и земельный рынок вокруг них. Новый закон, продляющий период обязательной подготовки генеральных планов на 2-3 года, позволит устранить многие сложности, которые существовали при упрощенном переводе, который был, по сути, индивидуальной договоренностью владельца земли с руководством разного уровня. А Генплан это публичная вещь.

Для кого этот закон сделает жизнь сложнее и кому будет от этого легче?

Тем, кто покупал земли чисто в спекулятивных целях будет значительно сложнее, так как собственники не предусматривали серьезных вложений для развития. Сейчас никто у них покупать оптом сельхозземлю не будет. Мы планируем на 10-20 лет, понимаем сколько в год будет востребовано земли, поэтому понемногу переводим, занимаемся коммуникациями и прочим. В этом и разница между ленд-лордом и ленд-девелопером. Землю сельхозназначения необходимо обрабатывать. В следующем году мы вообще ожидаем всплеск сельхозпроизводства в Подмосковье, так как землю там скупали в основном спекулянты и лендлорды.

Каково соотношение спроса и предложения на рынке сегодня?

На рынке Подмосковья предложение в четыре раза выше спроса. В регионах предложения не достаточно. Предложение и спрос оценить сложно, но соотношение точно обратное. Желающих купить наделы близ областных центров много, но предложения мало. Сделок с крупными участками по 50 га и выше нет, даже с переведенными землями. Разве что переход заложенного имущества другим собственникам. Ликвидная земля сейчас в основном в ближайшем Подмосковье.

На этом рынке максимальное количество девелоперов и инвесторов пытаются работать на территории Московской области, но их останется 20-30% от существующих. В регионах более вменяемый и понятный рынок земельных участков.

Выгодно ли сейчас инвестировать в землю или нет и почему?

Если это соответствует девелоперскому бизнесу, то интересно, но только участок должен быть соответствовать запланированным объемам строительства жилья. Сейчас уже появляются интересные предложения.

Не выгодно вкладывать в землю в расчете на то, что она в таком состоянии вырастет, даже если ты возьмешь ее по самой минимальной цене, которую предложат. Важно понимать, что эту землю придется осваивать минимум пять лет, на остальной необходимо будет вести сельхозпроизводство.

Федеральный фонд содействия жилищному строительству указал расстояния и зоны, которые могут быть включены в развитие города. Если это город миллионер, то зона развития не превышает 30 км, до миллиона - 15 км, а если 100 тыс., то это зона всего 5 км. Если тебе предложат участок для будущего строительства под Тулой в 30 км, то вряд ли можно рассчитывать, что на нем возможно будет развивать строительство. Да и как дачи они будут мало интересны для туляков. Если участок по градостроительным планам попадет в ближайшие 5 лет в планы застройки, то нужно брать землю, но уже переведенную и осваивать небольшими кусками.

Значит, рынок не умер и есть возможность развиваться в условиях кризиса?

Да, рынок не умер. И сейчас как раз настало время внимательно присмотреться и выбирать интересные предложения. Если покупать доли и формировать из них участки, то через 2-3 года на выходе из кризиса у вас будет готовое ликвидное предложение. Сейчас можно найти выгодные предложение и не дорого. Небольшие участки до 10 га под эконом-класс и сейчас неплохо продаются. Есть некоторые сегменты, в которые выгодно заходить именно сейчас.

Сергей Велесевич

Дата публикации: 11:00 16 сентября 2009

Источник: bpn.ru