Площадки для «низкого старта»

Обзавестись собственным кусочком родной земли, на котором можно чувствовать себя полноправным хозяином, – вполне естественное желание. Однако в последние годы цены на подмосковные участки росли такими темпами, что не каждый мог себе позволить осуществить заветную мечту. И все-таки – было бы счастье, да несчастье помогло.

Произошло невероятное: словно стрелка барометра финансовой ситуации в стране и мире, цены на землю внезапно остановились, а потом стали падать, местами очень сильно. Что будет с ними дальше и стоит ли покупать землю сейчас? Где то ценовое дно, от которого рынок оттолкнется и снова пойдет в рост? С этими вопросами мы обратились к Артуру Хахокову, директору по продажам компании «Красивая Земля».

– Сегодня рынок земли Подмосковья весьма разнообразен. По сути, можно купить любой участок – по размеру, категории, удаленности от столицы и различных населенных пунктов. Среди основных продавцов земли – либо землевладельцы, которые в последние десять-пятнадцать лет консолидировали территории бывших совхозов и колхозов, либо девелоперы, которые выкупали у них площади на вторичном рынке. Делали они это, как правило, для того, чтобы продавать участки без подряда в розницу или, что встречалось гораздо чаще, начать там строительство организованных поселков. Таким образом, сформировался пул земель, на которых из-за нехватки финансирования, увы, к преобразованиям так и не приступили.

– Сложная экономическая ситуация изменила ценовую политику владельцев земли?

– К осени прошлого года стоимость участков выросла почти вдвое по сравнению с предыдущим периодом. А вот зимой земельный рынок, как и многие отрасли экономики, замер. Лишь весной началось постепенное оживление. В первую очередь начали расти цены на наделы под строительство дач, расположенные в 20–80 км от МКАД. С начала года они увеличились примерно на 10–20%, и некоторые из них вновь вернулись на докризисный уровень.

– Не связано ли это с тем, что покупательский спрос на готовое (или, точнее, полуготовое) жилье переориентировался на более дешевый сегмент – участки без подряда?

– Действительно, столкнувшись с падением платежеспособности населения, девелоперы начали продавать участки «мелкой нарезкой» и без подряда. Это дало им возможность сделать свои предложения максимально дешевыми. И такой шаг был поддержан покупательским спросом. Не удивительно – ведь это возможность построить дом с куда меньшими вложениями, чем если покупать участок с готовым домом. Большинство участков без подряда в Подмосковье сейчас стоят 200–800 тыс. рублей. Стоимость строительства дома начинается от 500–700 тыс. рублей – в эту сумму входит цена стройматериалов и наем подрядчиков на отдельные работы. То есть общая стоимость загородного строения составляет 700–1500 тыс. рублей. В то же время цена объектов в новых дачных и коттеджных поселках начинается от 2–3 млн рублей. Экономия денег в первом случае очевидна.

Кроме того, покупка участка без подряда с дальнейшим строительством – фактически скрытая форма приобретения жилья в рассрочку, причем срок внесения последнего платежа не ограничен. Ведь при приобретении дома с участком платежный период строго ограничен продавцом.

– Где сейчас продаются участки в поселках без подряда? На каких направлениях, в каких районах активность выше?

– Если в начале года в Подмосковье насчитывалось примерно 50–70 поселков без подряда, то сейчас их 120–150. Активно развиваются Ярославское шоссе и южные направления – Симферопольское, Киевское, Новорязанское шоссе. Там сейчас можно наблюдать относительно высокие предложение и спрос.

Хочу напомнить, что южные трассы долгое время были недооценены: в 2005–2007 годах, например, на их долю приходилось менее 20% предложений. А девелоперам были интересны районы, где уже существовали организованные поселки и сложилась определенная инфраструктура, имелся опыт согласования новых проектов с местными администрациями. В связи с этим загородный рынок активно развивался в западном и отчасти северном секторах Московской области, что, в конце концов, и разогрело его до «точки кипения». Чего, естественно, не скажешь о юге.
Что касается удаленности от столицы, то большей популярностью стали пользоваться дальние поселки, которые развивались относительно невысокими темпами, комплексно, но самое главное – те, что так и не успели «перегреться».

– При покупке участка существует риск, что к нему так и не будут подведены инженерные коммуникации – опции, широко рекламируемые продавцом. Как избежать подобных издержек и недочетов, минимизировать риск?

– К сожалению, с таким явлением приходится сталкиваться. В дальнем Подмосковье существует определенное количество проектов, которые, в общем-то, и проектами назвать нельзя. Есть земля, на которой, судя по заявлениям ее владельцев, будет дачный поселок. Стоимость всего участка (а не сотки!) – в пределах 100 тыс. рублей. Покупатель может польститься на такую цену, но велика вероятность, что он так и останется с участком в чистом поле.

Что можно посоветовать читателям вашего журнала, чтобы этого не случилось? В первую очередь, смотреть, что за компания предлагает продукт, как долго она на этом рынке, сколько у нее проектов. Крупные компании будут гораздо меньше рисковать своей репутацией, так как им еще продолжать свой бизнес. А вот фирмы-однодневки попытаются сорвать куш.

– Федеральные чиновники не раз давали понять, что под государственные нужды земля может быть изъята даже у частного собственника. Яркий пример тому – возведение олимпийских объектов в Сочи. Немало таких случаев и на территории Московской области. Как в связи с этим покупателям подмосковной земли застраховаться от ее возможного изъятия?

– Застраховаться на 100%, к сожалению, никак нельзя. Это реалии нашей общественной и политической жизни. Сейчас во многих районах действительно нет ясности по поводу того, как будет использован тот или иной участок земли. В большинстве администраций пока даже не утверждены документы территориального планирования, которыми и регламентируется, где и что именно будет строиться в границах района.

Что делать? Единственный совет – собрать максимум информации о земле у самого продавца и в органах местной власти. Если речь идет о крупном участке, который вы купили под бизнес-проект, то имеет смысл налаживать и поддерживать отношения с исполнительными и законодательными структурами, стараться быть в курсе того, какой им видится судьба участка в будущем, и по возможности влиять на эти решения.

– Каково сейчас состояние рынка промышленных земель?

– В этом сегменте активность покупателей гораздо ниже, чем например, в сегменте дачных участков. Связано это с тем, что их приобретают в основном для начала бизнес-проекта, а в кризис на это отваживаются немногие. Тем не менее, сейчас ситуация улучшилась: в начале года у нас практически не было переговоров по сделкам, а теперь в месяц их насчитывается более десятка. Объяснение этому простое: первоначальный шок от кризиса у бизнесменов прошел, и все больше инвесторов стало задумываться о том, чтобы воспользоваться ситуацией снижения цен на недвижимость и приступить к реализации нового проекта.

Чаще всего компании приобретают землю под строительство небольших складов, чтоб потом их либо сдавать в аренду, либо использовать для хранения собственной продукции. Также покупают участки под строительство предприятий по выпуску стройматериалов. Опять же – во многих случаях рядом с ними планируют строить небольшие склады для хранения выпускаемой продукции. Основной объем предложений таких участков приходится на южный сектор Подмосковья, в частности, 19% – на Симферопольское направление, 12% – на Киевское, 10% – на Новорязанское, 7% – на Калужское. По остальным трассам объем предложений составляет менее 7%

– Вернемся к земельным участкам под жилую застройку. Каковы ваши прогнозы на развитие этого сегмента загородной недвижимости?

– Мы предполагаем, что в ближайшие годы земля может подорожать в два-три раза. Во-первых, потому, что экономика рано или поздно начнет восстанавливаться, а значит, начнет расти и спрос на недвижимость. Во-вторых, земля в среднем и дальнем Подмосковье до кризиса была недооценена, то есть цены на эти участки берут «низкий старт». В-третьих, поселки развиваются, на их территории строятся объекты инфраструктуры, к ним подводятся инженерные коммуникации. Стало быть, увеличивается капитализация такой земли.

Вместе с тем по мере выхода экономики из кризиса некоторые девелоперы скорее всего захотят вернуться и к практике продажи готовых коттеджей, а не участков без подряда. Это по силам тем, у кого больше возможностей для получения «длинных» кредитов, не утрачены связи с подрядчиками, есть договоренности по выгодным расценкам на все виды работ, стройматериалы и так далее. Конечно, готовые проекты позволят увеличить срок реализации проекта. Но пока действуют другие правила поведения, на которые чутко среагировал рынок.

Ольга Кондрашова

Дата публикации: 12:27 30 сентября 2009

Источник: bpn.ru