Покупка земли без подряда: минимум риска, максимум уверенности

Сезон продаж земельных наделов без обязательного подряда продолжается, рынок пестрит соблазнительными предложениями: чудесные места, низкие цены, скидки. Но в этой горячке покупателя подстерегает опасность «схватить» бесперспективный земельный участок. Такой, к которому никогда не будут подведены коммуникации, да и к тому же окажется, что на нем нельзя ничего строить. Как себя обезопасить от этого сюрприза?

Журнал Metrinfo.Ru вновь решил уделить внимание теме безопасных покупок на рынке земли. Итак, на что нужно обратить внимание покупателю в первую очередь?

Коммуникации: требуйте сводный план

Участки без подряда, напомним, - это земельные наделы в составе организованных коттеджных поселков. Но в одних уже подведены коммуникации, проложены дороги, есть даже построенные дома, заложены или функционируют объекты инфраструктуры, а в других обещания о том, что коммуникации будут, а также о том, что предусмотрено обустройство территории, отражены только на бумаге.

БОльшая часть проектов все же предполагают перспективу подключения коммуникаций в течение года-двух, - говорит Дмитрий Герасимов, директор по продажам поселка «Окская слобода».

Хотя может случиться и по-другому. «Многие покупатели, прельстившись ценой земли без подведенных коммуникаций, не осознают с какими трудностями и затратами им придется столкнуться при оформлении разрешительной документации», - предупреждает Александр Сопкин, партнер компании «КМ Девелопмент», директор Департамента продаж загородной недвижимости. Поэтому лучше сразу обратить внимание на более дорогие, но менее проблемные участки с подведенными коммуникациями, советует эксперт.

Если коммуникаций нет, но участок вам очень нравится и вы все-таки хотите его купить, то тогда необходимо попросить у продавца показать сводный план инженерных сетей поселка. Обязательно убедитесь в том, что такой важный вопрос застройщиком уже проработан, - говорит Дмитрий Герасимов («Окская слобода»). Хорошо, если продавцы предъявят вам технические условия на присоединение энергоресурсов.

Земля в необходимом нам «формате»

Наталья Манько начальник отдела экономики и маркетинга компании «Велес Капитал Девелопмент», отметила, что земля должна быть в статусе ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) или дачного строительства, иначе на ней нельзя будет возводить капитальные строения. Участок также должен быть юридически «чистым».

Необходимо не просто проверить наличие всех документов, но и убедиться, что участок находится в собственности продавца. Мало кого привлекает участок, находящийся, например, в долгосрочной аренде на 49 лет, - добавляет эксперт.

Также, приобретаемая земля не должна находиться в водоохраной зоне или вблизи нее, если существует вероятность расширения этой зоны, конфискации купленного участка или наложения на него ограничений.

Дмитрий Власов, директор по продажам проекта «Серебряная Подкова» считает, что риски можно минимизировать, если покупать землю напрямую у собственника. Не лишним будет проверить, не находится ли земля в залоге, взяв выписку из Единого реестра прав (ЕГРП).

Таким образом, юридически участок должен быть с соответствующим статусом, находиться в собственности и не иметь обременений, - резюмирует Антон Маталыгин, заместитель генерального директора компании «НЛК Домостроение».

Главная неприятность: долгострой

Как объяснила нам Елена Сергеева руководитель управления загородной недвижимости компании «Русский дом недвижимости», в поселках с участками без подряда есть очень большая вероятность долгостроя, ведь у владельцев участков нет никаких обязательств по срокам строительства. В результате люди, красиво обустроившие территорию своего коттеджа, нередко вынуждены годами жить в окружении неприглядных, заваленных строительным мусором площадок. «Если вы хотите избежать такой ситуации, покупайте участок в поселке, уже застроенном процентов на 70%, земля в котором предлагается в основном с подрядом или с готовым домом», - советует она.

Дмитрий Власов («Серебряная Подкова») предупреждает и о том, что не стоит верить застройщикам, когда они обещают «единый архитектурный стиль»
или «единый забор» между участками. «Когда вы или ваш сосед получит свидетельство о собственности, уже никто не сможет ограничить вас в строительстве», - отмечает он.

Дополнительные плюсы: отдаление от дороги, лес, вода

Наверное, любому новичку понятно, что к участкам должна быть проложена хорошая дорога. Хотя с позиции экологии желательно, чтобы поселок был на некотором отдалении от крупной магистрали. Как отмечает Елена Сергеева («Русский дом недвижимости»), ценным дополнением является близость леса и водоема.

Так, поселок «Серебряная Подкова» окружен рекой Пахрой, и находится в 3-4 км от шоссе, - приводит пример Дмитрий Власов. В поселке имеются общественная зеленая территория, парк, детские и спортивные площадки.

Почва: на чем дом стоять будет

Эксперты отмечают, что при просмотрах земельных участков мало кто из покупателей интересуется характеристиками почв и геологией местности, а это имеет прямое отношение к тому, какой дом можно будет построить на участке, не будет ли угрозы затопления подвальных помещений или гаража. По мнению Дмитрия Власова («Серебряная Подкова»), лучшая почва, как для строительства, так и для огородничества, - это суглинок, а перепад высот - не более 5%, что гарантирует равномерное расстояние до грунтовых вод по всему поселку.

Когда можно покупать

«Если у застройщика уже есть техусловия, свидетельство о собственности, оформленные правоустанавливающие документы, можно смело приобретать участок без подряда, - советует Дмитрий Герасимов («Окская слобода»).

Эксперт привел в пример своей поселок, где первая очередь - готовые дома с участками - уже практически построена, а сейчас появились в продаже участки без подряда, которые относятся ко второй очереди. «Весь поселок объединен единой концепцией, инфраструктура и коммуникации запланированы для всего поселка и участки без подряда являются его неотъемлемой частью», - отмечает он.

Универсальный совет

Его дает Юрий Сорокин, директор по развитию Группы Компаний «Партнеры Земли». Он считает, что риски, связанные с приобретением земельных участков, в частности - что вовремя не будут подведены инженерные коммуникации или неправильно оформлена земля, существуют не только из-за халатности или недобросовестности девелопера.

Бывает и так, что у девелоперов недостаточно налажен контакт с местной администрацией и поэтому оформление документации по земле и подключению к коммуникациям идет гораздо медленнее, чем ожидает девелопер. Эксперт считает, что для того, чтобы минимизировать эти риски, имеет смысл обращаться в крупные компании, у которых заявлено много проектов и которые работают на этом рынке хотя бы два-три года. Таким компаниям предстоит еще большое количество продаж, поэтому им нет смысла рисковать своей репутацией и обманывать клиентов. А длительный срок работы на рынке – это лишний аргумент в пользу того, что у компании хорошо налажен контакт с местными властями, что означает стабильное прохождение процедуры всех согласований, - подчеркивает Юрий Сорокин.

Итак, все надо проверять – досконально, внимательно, вдумчиво. Выбирать нужно не только земельный участок, то есть, сам товар, но и продавца. Кстати именно о том, какими документами должен обладать продавец земли, шла речь в нашем летнем материале «Покупка земли без подряда: осторожно, правовые дебри! Разбираемся с документами». Надеемся, что наши советы сослужат вам хорошую службу.

Людмила Чичерова

Дата публикации: 13:44 21 октября 2009

Источник: bpn.ru