«Голая земля» Подмосковья продается «почти даром»

Доля участков без строений в объеме нового предложения на рынке загородной недвижимости Подмосковья составляет сегодня порядка 70%, утверждают продавцы загородной недвижимости. В первую очередь это связано с массовым выходом на рынок небольших – до 10 соток – земельных участков без подряда и без коммуникаций.

На рынке загородной недвижимости Подмосковья, судя по отчетам риелторских компаний в феврале и марте, продажи ведутся в 357 поселках всех форматов (коттеджи, таунхаусы и участки без подряда). В компании «Инком» отмечают, что большинство реального спроса приходится на западное направление, преимущественно в пределах «малого московского кольца» (до 30 км от столицы). Средняя цена объекта на первичном рынке подмосковной загородной недвижимости составляет сегодня около 14,8 млн рублей.

«Активная продажа «просто» земли в Подмосковье – это новая-старая тенденция посткризисного времени на рынке загородной недвижимости, – говорит управляющий партнер риелторской компании Егор Виноградов. – Это связано с низкой покупательской способностью большинства потенциальных покупателей и одновременно – с резким снижением стоимости строительных материалов в последние полгода. Однако, как показывает опыт предыдущих лет, эйфория по принципу «сам построю дешевле» совсем не оправдывает себя с точки зрения той же экономии средств. К тому же мы имеем очень своеобразный рынок, на котором большая часть стоимости загородного строения приходится на коммуникации. Это – наше ноу-хау, не имеющее аналогов в мире».

По словам экспертов агентства недвижимости Doki, покупатели дешевой земли без подряда будут вынуждены сами заниматься подведением коммуникаций и облагораживанием поселка вместо застройщика. При этом, скорее всего, самостоятельное подведение необходимых коммуникаций и получение соответствующих разрешений окажется не под силу и не по средствам большинству их покупателей. «Голая» земля на рынке не имеет никакой ценности, утверждают аналитики.

По мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN), такая опасность действительно есть, хотя она и «не столь трагична, как в случае с обманутыми московскими дольщиками».

Согласно расчетам агентства Doki, общая себестоимость одной сотки в Московской области с учетом подведения всех необходимых коммуникаций составляет не менее 250 тыс. рублей при условии, что застройщик не заработал на этом ровным счетом ничего. Только себестоимость подведения коммуникаций к участку составляет не менее 200 тыс. рублей за сотку, а стоимость земли – не менее 50 тыс. за сотку. При этом более 70% предложения всех участков без подряда в радиусе 50 км от Московской кольцевой автомобильной дороги (МКАД) стоят менее 200 тыс. рублей за сотку.

Аналитики делают из этого факта вполне рабочий вывод – опасность для покупателя «голой» земли заключается в том, что продавцу не выгодно потом подводить коммуникации, даже если это обязательство содержится в договоре купли-продажи земельного участка. Доказывать что-либо после совершения сделки – дело пустое, говорят представители компаний-застройщиков в Подмосковье. «Разница с обманутыми соинвесторами квартир только в том, что покупатели земли без подряда свою землю, скорее всего, получат, – говорят специалисты «Индикаторов». – Другое дело, что строиться и обживать дачное жилье им придется уже самим».

Впрочем, на этом пути покупателей участков без подряда подстерегает немало других сложностей. Нередко девелоперы сразу предупреждают покупателей, что плата за подведение коммуникаций ляжет на плечи будущих собственников, сам застройщик никакой ответственности за это не несет. Как говорят аналитики «Индикаторов», «для решения общих задач покупателям участков без подряда будет необходимо объединяться в юридическое лицо, что зачастую сопровождается немалым количеством конфликтов, а также растрат общих средств». Хотя очень часто бывает и так, что более обеспеченные собственники подводят коммуникации за свой счет, а при желании остальных собственников воспользоваться этими коммуникациями требуют с них непомерно высокую плату.

Покупателям дешевых загородных домов, особенно еще не построенных, а также «голой» земли следует понимать, что ничего, кроме самого участка земли, они могут и не получить. Демпингуя, некоторые застройщики вполне умышленно могут рассчитывать на то, чтобы быстрее вернуть хотя бы часть денег и потом уйти с рынка, забыв о своих обещаниях. Поэтому покупателям особо «сладких» предложений нужно быть к этому готовыми, предупреждают эксперты компании.

С другой стороны, земля – это в любом случае и во все времена хороший капитал хотя бы потому, что, как говорил Марк Твен, «ее больше не будет». Многие аналитики загородного рынка жилья считают, что и этот сегмент ждет постепенное повышение цен. По прогнозам компании Paul's Yard, этим летом на западном и юго-западном направлениях ближайшего Подмосковья среднерыночная цена на землю возрастет на 10–15%.

По словам руководителя отдела продаж земельных участков Paul's Yard Яны Романовой, «рост цен на землю неизбежен, клиенты активизировались, и наиболее интересные участки постепенно вымываются».

По мнению экспертов, наиболее востребованным товаром являются земли на юго-западном направлении до 30-го км, именно их стоимость уже возросла на 10% по отношению к кризисным показателям. В настоящий момент средняя стоимость сотки на Рублево-Успенском шоссе составляет 50–60 тыс. долларов, на Новорижском – 30–40 тыс., на Киевском, Минском и Калужском – 20 тыс. долларов.

Денис Максимов

Дата публикации: 12:16 01 апреля 2010

Источник: bpn.ru