Участки без подряда: цивилизованное строительство

Застройка участков без подряда сейчас отдана на откуп собственникам земли. Но немногие из них имеют четкое представление о том, с какими трудностями придется столкнуться в будущем. Облегчить задачу может продукция домостроительных комбинатов. Заводы быстровозводимого жилья предлагают услуги по поставке комплектующих.

Участки без подряда — сегодня самый продаваемый товар на загородном рынке Подмосковья. По данным экспертов, в 2008 г. в Московской области такие предложения были представлены примерно в 50 коттеджных поселках, в 2009 г. их число утроилось, а в 2010 г. ожидается, что землю можно будет купить в 250 поселках.

Как объяснил Дмитрий Герасимов, директор по продажам поселка Окская Слобода, участки без подряда приобретают те, кто желает сэкономить на строительстве и растянуть расходы на более долгий срок. Девелоперы идут навстречу покупателям и предлагают максимально простой и дешевый продукт, который не требует крупных единовременных вложений.

Участок без подряда или просто земля?

В настоящее время участки без подряда представлены как в поселках бизнес-класса, так и в сегменте эконом. И хотя в обоих случаях фактически продают землю, ее параметры отличаются. Дело не только в расстоянии от МКАД. В большинстве поселков бизнес-класса участки продают с уже подведенными коммуникациями. А в сегменте эконом инженерия зачастую существует только на бумаге, в лучшем случае подведена к границам поселка, а до своего участка собственники тянут сети самостоятельно. Как считает Д. Герасимов, такие предложения должны насторожить покупателей. Тем более что в последнее время появилось множество проектов, в которых землю продают по демпинговым ценам, ниже себестоимости коммуникаций, поэтому рассчитывать на то, что девелопер в будущем проведет их за свой счет, вряд ли стоит.

Как говорит Илья Сапунов, генеральный директор компании «Красивая Земля», в случае когда продавец даже не обещает инженерной инфраструктуры в поселке, собственники объединяются в дачные некоммерческие товарищества (ДНТ), вносят необходимые деньги и самостоятельно получают технические условия на коммуникации. Новым покупателям предлагают вступить в ДНТ, уплатив взнос, величину которого определяют его члены, или купить коммуникации по цене продавца, если они принадлежат не товариществу, а другому собственнику.

Проект выбирают сами

Приобретая участок без подряда, клиент, как правило, уже знает, какой именно дом он хотел бы на нем возвести. Однако реализовать идею удается не всегда. «Если надел относится к категории земель населенных пунктов, ограничения по строительству устанавливаются правилами землепользования и застройки, которые разрабатывают органы местного самоуправления», — говорит Юрий Сорокин, вице-президент ГК «Партнеры Земли». В отношении участков, расположенных на территории коттеджных поселков, на которые оформлены документы, законодательных ограничений по застройке обычно не бывает. Впрочем, свои правила может ввести общее собрание ДНТ. «Но если решение товарищества не устраивает собственника земельного участка, то он имеет полное право выйти из некоммерческой организации», — говорит Александр Богданов, начальник юридического отдела компании «Велес Капитал Девелопмент».

«Что касается ограничений, устанавливаемых девелоперами, то сегодня ситуация складывается по принципу «съесть-то он съест, но кто ж ему даст?», — говорит Ю. Сорокин. — Иными словами, если девелоперы начнут устанавливать дополнительные ограничения, у них просто будет меньше покупателей». «Законодательство РФ стоит на стороне покупателя, и оспорить его действия в суде в случае несоблюдения требований девелопера практически невозможно», — подтверждает Иван Синицын, партнер проекта «Новые дачи».

Впрочем, на загородном рынке периодически появляются поселки, в которых компания, реализующая землю в формате «участок без подряда», старается отстоять общий стиль. Например, просит подписать некие обязательства по застройке земли, предлагает свою подрядную организацию.

«Одним из условий приобретения земельного участка без подряда в поселках Ривер Клаб, Павлово-2, Александровская Слобода, Папушево, Опушкино, Крючково-2, Приозерье и некоторых других является обязательное согласование будущего проекта дома с архитектурным бюро компании-застройщика в целях соблюдения общего стиля», — говорит Артур Хахоков, директор по продажам компании «Красивая Земля». «Но юридически ничего навязать покупателю нельзя», — заверяет Д. Герасимов. Впрочем, всегда есть возможность договориться. «Практика показала, что клиенты почти всегда идут на наши условия, поскольку заинтересованы в том, чтобы жить в красивом поселке, а не в типичном садовом товариществе», — отмечает И. Синицын.

Подходящий дом — не проблема

Владелец участка без подряда имеет полное право разработать собственный или подобрать из имеющихся любой устраивающий его проект будущего дома. «Если план застройки участка согласован в установленном градостроительным законодательством порядке с соблюдением санитарных и пожарных норм, ограничить права собственника невозможно», — говорит А. Богданов. На загородном рынке Московской области работают десятки компаний, которые предлагают свои услуги по поставке материалов и строительству домов на имеющихся земельных участках. Например, «ЛесДомстрой» работает в сегменте экономкласса: поставляет клиентам готовые комплектующие для сборки двухэтажных домов из бруса разных сечений. Размер дома, построенного по проекту «Дмитров», — 6х9 м, «Каскад» — 8х8 м, «Фрегат» — 6х10 м, «Финляндия» — от 8х8 до 8х10 м.

Недорогие щитовые дома и коттеджи из бруса производит компания «Технология». Одноэтажный щитовой «Дачник» имеет площадь застройки 6х4 м, двухэтажный «Кедр» — 6,12х6,12 м, а двухэтажный дом из бруса «Дубрава» — 6х6 м.

Компания «Зодиак» работает в разных ценовых сегментах и изготавливает в том числе комплектующие для сборки щитовых дачных домов, коттеджей из клееного бруса или по каркасной технологии. Площадь двухэтажного каркасного дома «Канадец» — 9,5х15,5 м, а «Эдем» — 20х10 м. Кроме того, фирма выполняет индивидуальные заказы.

Компания «НЛК-Домостроение» разрабатывает проекты в классах эконом и бизнес и имеет в своем арсенале более 150 домов из клееного профилированного бруса, возводимых по каркасной технологии. Брусовый дом по проекту «Б 244» занимает площадь 299 кв. м, «Б 242» — 297 кв. м, «Б 124» — 130 кв. м, «Б 125» — 124 кв. м. Объекты «НЛК-Домостроение» представлены в таких коттеджных поселках, как Forest Ville, Истра Кантри Клаб, Резиденция «Волна», Витро Кантри, Гагаринлэнд, Окская Слобода и др. По информации Д. Герасимова, в поселке Окская Слобода уже возведено 18 домов производства компании «НЛК-Домостроение».

Как утверждает Ю. Сорокин, в регионах хорошо известна компания РНР, которая зарекомендовала себя как сильный игрок на рынке каркасного домостроения. В ее портфеле представлены разнообразные предложения — и по площадям домов, и по набору комнат, и по ценам.

Интерес к строительству недорогих объектов стали проявлять даже крупные холдинги, которые прежде не работали в данной нише. Так, «МИЭЛЬ — Инвестиции в малоэтажное строительство» запустила проект «Комфортные дома по низким ценам», ориентированный на розничный рынок. В компании признают, что в 2009 г. 78% сделок пришлось на земельные участки без подряда, но покупатели не всегда могут сами разобраться в многочисленных предложениях и характеристиках технологий, а производители в большинстве своем не работают с частными клиентами. Как говорит Олег Ступеньков, генеральный директор компании «МИЭЛЬ — Инвестиции в малоэтажное строительство», стартовавший проект станет своеобразной площадкой, благодаря которой потребитель сможет узнать о передовых технологиях домостроения, подобрать оптимальный проект и получить полное сопровождение строительства дома под ключ. Более того, О. Ступеньков предполагает, что, обеспечив домостроительные комбинаты непрерывным потоком клиентов, компании удастся выполнять заказы по более низким ценам, чем при обслуживании индивидуальных заявок.

Все дома, которые выведет на рынок «МИЭЛЬ — Инвестиции в малоэтажное строительство», предназначены для постоянного проживания семьи из двух — семи человек. Привлекательности объектам добавляют такие элементы, как деревянные стеклопакеты, камин, второй свет, высокие потолки. Первый центр продаж «МИЭЛЬ» откроется в коттеджном поселке Дольче Вита. Как считает О. Ступеньков, в поселке не будет ощущения «шанхая», если 70% участков без подряда будет застроено домами от одного производителя.

Стоимость готового объекта зависит от площади, используемых материалов и сложности самого проекта. Например, в компании «Технология» готовы возвести щитовой дом серии «Кедр» общей площадью 59 кв. м за 265 тыс. руб., а площадью 41 кв. м — за 198 тыс. руб. Цена брусового дома по проекту «Надежда» общей площадью 51 кв. м — 339 тыс. руб., «Дубрава» (70 кв. м) — 370 тыс. руб. Цены на объекты от «ЛесДомстроя» тоже разные. Например, двухэтажный дом «Октябрь» (8х8,5 кв. м) обойдется в 760 тыс. руб., «Серпухов» (6х8 кв. м) — в 872 тыс. руб., «Ясногорск» (8х10 кв. м) — в 961 тыс. руб.

Впрочем, собственник участка без подряда может построить дом своими силами, купив все необходимые материалы на рынке. Некоторые эксперты считают, что в этом случае можно существенно сэкономить, независимо от того, будет ли дом деревянным, каркасным или кирпичным.

Елизавета Шольковская

Дата публикации: 13:38 19 апреля 2010

Источник: bpn.ru