Национальная идея по косточкам

Публикация первого проекта из серии «Российская национальная идея» — «Свое жилье» — вызвала большой резонанс среди участников рынка. Все они согласны с тем, что массовая ипотека необходима, но каждый смотрит на эту проблему со своей корпоративной колокольни.

Предложенный нами проект создания системы массовой ипотеки был опубликован в «Профиле» №15—16 от 25 апреля. Тогда же мы предложили всем желающим выступить экспертами и оценить наш бизнес-план. Дискуссия получилась. Некоторые отзывы пришли в редакцию самотеком, других специалистов мы просили высказать свое мнение. В результате экспертами проекта «Свое жилье» выступают Игорь Кузин, председатель совета директоров банка «ДельтаКредит», Михаил Докучаев, генеральный директор компании «Национальная жилищная корпорация», специалисты Сбербанка: Евгений Коваленко, кредитный инспектор Северо-Западного банка Сбербанка России, Георгий Градовцев, кредитный инспектор Северо-Западного банка Сбербанка России, и Виктор Журавлев, кредитный инспектор Сбербанка России, а также Сергей Черкасов, инженер-конструктор, в прошлом руководитель Государственного проектного института и Главного управления союзного министерства.

Наш проект включал в себя следующие основные положения:

1.Обеспечение населения доступным жильем может стать Национальной идеей, поскольку собственность делает из обывателей сознательных граждан.

2.Решить квартирный вопрос можно, создав систему массовой и доступной большинству граждан ипотеки.

3.Чтобы ипотека стала действительно массовой, ставка по кредиту должна составлять 7% годовых, первоначальный взнос — 10—15% от стоимости жилья, срок погашения кредита — от 10 лет.

1.Чтобы банки могли выдавать населению кредиты на таких условиях, необходимо создать рынок ипотечных ценных бумаг, доходность которых будет составлять примерно 5% годовых.

2.Достичь этого в обозримые сроки возможно, если разместить в таких ценных бумагах часть средств Стабилизационного фонда.

3.Объем вложений Стабфонда на первых порах должен составить примерно $1 млрд.

4.Таким образом, деньги Стабфонда будут не потрачены, а именно вложены, что позволит государству получать небольшой, но стабильный доход.

5.8. Проект не предполагает субсидирования государством ипотечных ставок, что может разрушить сложившийся рынок, а также непосредственного вливания средств в строительную отрасль.

9. Анализ потенциальных рисков (рост инфляции, повышение цен на жилье, недостаток предложения объектов недвижимости, разрушение финансового рынка и т.д.) показывает, что все они могут быть минимизированы.

Наши эксперты высказали свои соображения по всем пунктам программы.

Общее дело

В представлении участников рынка недвижимости ипотека вполне может стать Национальной идеей.

Михаил Докучаев: «Мы, строители, полностью согласны с вами в той части утверждения, что основой экономической и социальной стабильности любого государства является средний класс».

Сергей Черкасов: «Считаю, что вы бьете в девятку. Именно путь создания комфортной среды обитания и может стать Российской национальной идеей. А от этого, как от печки, пойдут танцы во всех направлениях. Социальные — демографический подъем, стабильность общества, рост культурного уровня... Экономические — развитие перерабатывающих отраслей, инвестиционный бум, рост экономического благосостояния граждан России... Политические... Национальные...»

Банкиры в принципе соглашаются с тем, что массовая ипотека нужна. Однако высокие материи и масштабные макроэкономические идеи их сердцам, похоже, не близки.

Борьба за проценты

Банкиры считают нынешний ипотечный рынок равновесным и опасаются, что искусственное его стимулирование это равновесие может разрушить.

Специалисты Сбербанка: «Снижение ставки по ипотечному кредиту будет означать очередной виток роста цен на жилье, что неизбежно приведет к росту цен на жилищном рынке. В результате рост рынка ипотеки в денежном выражении не скажется на реальных объемах продаж жилья. Уместно привести отрицательный опыт прибалтийских республик, где развитие доступной ипотеки привело именно к таким результатам».

Игорь Кузин: «Нынешние ставки вполне приемлемы. Идти ниже им некуда. С поправкой на инфляцию реальные ставки российского ипотечного рынка ничем не уступают американскому. У «Дельты» самая длинная в России история частного ипотечного бизнеса, и она показывает, что ипотека в России развивается огромными темпами и в подстегивании не нуждается».

Наш комментарий. При расчете процентной ставки по ипотечному кредиту мы исходили из средней стоимости аренды квартир, прибавив к ней 20-процентную премию за преимущество владения жильем. Международный опыт показывает, что именно при таком раскладе арендаторы жилья массово начинают переходить в разряд покупателей. Сейчас рынок аренды жилья только в Москве оценивается минимально в $1 млрд. в год. Это абсолютно черный рынок, арендные деньги выключены из оборота и не приносят ни бизнесу, ни государству никакой пользы.

Свой рынок

Логика ипотечных банкиров безупречна. Равно как и мотивы финансистов. Вторичный рынок ипотечных облигаций они намерены развивать самостоятельно, ориентируясь на запросы профессиональных институциональных инвесторов и свою теорию равновесного развития.

Игорь Кузин: «Дебютный выпуск ипотечных облигаций «ДельтаКредит» планирует разместить уже в третьем квартале этого года. Сейчас пул ипотечных кредитов банка составляет $150 млн., но уже в ближайшие годы только «ДельтаКредиту» понадобится не менее $1 млрд. Предложение «Профиля» о покупке Стабфондом ипотечных бумаг на сумму $1 млрд. является незначительным. Практика вторичного ипотечного рынка показывает, что лучше всего рефинансируются выпуски на суммы от $500 млн. Но несмотря на «ничтожный масштаб» предложения «Профиля», на рынке вряд ли найдется необходимая сумма ипотечных кредитов для оформления в ценные бумаги. Значительная часть выдаваемых ссуд мало удовлетворяет требованиям рефинансирования, для этого просто не хватает стандартных контрактов. Стандартизации, по нашему мнению, больше всего будет способствовать создание дешевого рынка рефинансирования».

Наш комментарий. Итак, по мнению господина Кузина, $1 млрд. — это мало. Но пока общий объем выданных ипотечных кредитов равняется примерно этой сумме. То есть на начальном периоде вкладывать пока больше не во что. В любом случае лучше начать с малого, чем не начинать вовсе. На обычных условиях на рынке найдется немало желающих вложиться в ипотечные бумаги. Первым в списке значится Внешэкономбанк, который управляет 95% всех пенсионных накоплений граждан. Самостоятельный равновесный рынок действительно гарантирует спокойное и поступательное развитие ипотеки. Но он заставляет забыть о радикальном изменении тренда, который предлагал «Профиль». Исторический опыт показывает: существует множество экономик, где все развивается ровно и спокойно, но это равновесие не слишком способствует масштабам и скорости развития.

О вреде резких движений

Игорь Кузин: «От государства требуется выполнение двух условий — предсказуено черный рынок, арендные деньги вымое поведение и создание рынка финансовых инструментов с плавающей доходностью».

Предсказуемость — это общее желание участников рынка, но создание плавающего рынка — это особенное пожелание финансистов. Пока на рынке существует пропасть между краткосрочными долговыми инструментами и долгосрочными. В первые вкладываются свободные средства, вторых инвесторы опасаются из-за неопределенного инфляционного будущего.

Наш комментарий. Привязка доходности ценных бумаг к инфляции данную проблему ликвидирует. Это правильное требование, тем более что частично эту проблему начал решать уже ЕБРР, который разместил на российском рынке свои облигации, номинированные в рублях. Однако с учетом инфляции о дешевом рынке рефинансирования говорить, конечно, не приходится.

Почему только ипотека?

Предложение использовать в проекте средства Стабфонда задело экспертов за живое. Дело в том, что у каждого из них нашлись свои проекты, требующие именно этих денег. Они отказываются понимать, почему государство должно вкладываться именно в ипотечные ценные бумаги, а не в какие-либо другие проекты.

Специалисты Сбербанка: «Средства Стабфонда целесообразно направить (причем на возвратной основе) на выделение земельных участков под многоэтажное и малоэтажное строительство, подведение коммуникаций: дорог, электричества, газа, канализации. Государство должно разработать генеральный план развития территорий для строительства 5—10 млн. типовых квартир (50% в многоэтажных домах, 50% — в одноэтажных одноквартирных индивидуальных домах) на ближайшие 10 лет. В результате продажи подготовленных земельных участков застройщикам государство возместит денежные средства, изъятые из Стабфонда на время подготовки земельных участков».

Михаил Докучаев: «Государство может вкладывать длинные деньги в развитие строительной отрасли совместно с частными инвестициями, реализуя потом свои доли гражданам по рыночной цене через акции компаний. Оно также может вкладывать деньги в инженерную инфраструктуру, выставив ее впоследствии на продажу через публичные, честные торги. Оно может страховать риски, способствуя тем самым повышению ликвидности ценных бумаг и снижению ставок по кредитам».

Наш комментарий. По итогам 2005 года объем избыточных средств Стабилизационного фонда составит не менее $20 млрд. На создание системы рефинансирования ипотечных ценных бумаг требуется $1 млрд. То есть участие этой структуры в каких-либо других проектах не исключается. Однако варианты, предложенные экспертами, имеют общую слабую сторону: они предлагают сначала дать деньги, а потом вернуть их. Такая схема может оказаться слишком рискованной, поскольку по целому ряду объективных причин (например, застройщики не заинтересуются участками из-за их неудачного расположения, акции строительных компаний не будут котироваться на рынке и т.д.) деньги могут быть частично или полностью не возвращены. Мы же предлагаем не дать, а именно разместить средства Стабфонда, имея в виду изначальную 5-процентную доходность вложений. К тому же вложения в ценные бумаги на открытом рынке более прозрачны и ликвидны.

Страсти по стройке

Пожалуй, самую резкую критику со стороны экспертов вызвало высказанное нами предположение о том, что платежеспособный спрос потянет за собой увеличение предложения жилья, поэтому вкладывать деньги непосредственно в строительство не нужно. Участники рынка обвинили нас в том, что мы «не оставили строителям абсолютно никакого шанса», определив для них «роль этаких расхитителей и злодеев, наживающихся на честном труде граждан» (из письма Михаила Докучаева).

Сразу хотим отметить — обижать или обвинять кого-либо мы не собирались. Наоборот, мы отдаем себе отчет в том, что без активной помощи строителей проект предложенной нами ипотечной системы осуществлен быть не может. Интересный факт: не только участники рынка недвижимости, но и банкиры настаивают на том, что объем предложения недостаточен, а нынешние темпы роста строительства не позволяют удовлетворять подогретый ипотекой спрос.

Специалисты Сбербанка: «При нынешних темпах строительства и внедрении массовой ипотеки с 7-процентной ставкой рост цен в Москве и Санкт-Петербурге неизбежен... Массовая ипотека лишь подхлестнет инфляцию... Основной риск проекта — отсутствие достаточного количества подготовленных для строительства земельных участков с произведенным кадастровым учетом, подведенными сетями и инфраструктурой».

Михаил Докучаев: «Если мы сегодня будем форсировать развитие ипотеки, не обеспечив адекватного по количеству и качеству предложения жилья, то спровоцируем такой ценовой скачок, что дефолт 98-го года покажется веселым карнавалом».

Все эти возражения, по сути, сводятся к тому, что необходимо вкладывать государственные деньги не только в рефинансирование ипотечных ценных бумаг, но и в развитие стройкомплекса.

Наш комментарий. Мы не рекомендовали вкладывать деньги непосредственно в возведение жилья по двум причинам. Во-первых, сумма единовременных вложений окажется слишком большой, а возвращаться эти деньги станут слишком медленно. То есть государственную инвестицию в строительство нельзя будет назвать эффективной. Во-вторых, до недавнего времени до 70% проектов в секторе жилой недвижимости финансировалось именно физическими лицами, покупающими жилье на ранних этапах строительства. После принятия знаменитого «закона о долевке» этот процесс осложнился, однако новая формула финансирования не выведена до сих пор — девелоперы сейчас всеми силами стараются найти лазейки в законе. Исходя из всего этого, мы посчитали: если платежеспособных покупателей, готовых финансировать строительные проекты, станет больше, то и у девелоперов не возникнет проблем со средствами.

Планов громадье

Наши эксперты не просто говорят о проблемах строительной отрасли, они предлагают свои идеи по их решению. Проекты у всех разные.

Специалисты Сбербанка: «С учетом развития государственных и частных ипотечных программ одним из наиболее перспективных сегментов рынка недвижимости России является рынок индивидуальных быстровозводимых типовых домов общей площадью 60—100 кв. м, оборудованных автономными системами отопления и канализации... Учитывая платежеспособный спрос населения (прежде всего жителей Москвы и Санкт-Петербурга), можно утверждать, что ежегодный спрос на типовые загородные дома будет крайне высок, при условии стоимости до $50 тыс. и возможности использования ипотечных программ, которые предусматривают срок кредитования 15— 30 лет... Потребность только Москвы, Санкт-Петербурга и их областей может составить от 5 млн. до 10 млн. таких домов в ближайшие 20—30 лет».

Наш комментарий. Вряд ли половина жителей обеих столиц захочет переехать за город, тем более что в непосредственной близости от городов земля очень дорога и общая стоимость покупки дома и участка никак не уложится в $50 тыс., а жить вдали от столиц сложно из-за неразвитости инфраструктуры. Кроме того, если строительство типовых одноквартирных домов является, как считают специалисты Сбербанка, одним из самых перспективных сегментов рынка недвижимости, помощь государства ему не нужна. Будет спрос — застройщики освоят этот сегмент самостоятельно, не будет — государство останется в проигрыше.

Сергей Черкасов: «Только строительством новых квартир мы никогда не решим жилищную проблему. Надо широким фронтом взяться за совершенствование почти 3 млрд. кв. м жилого фонда страны. Это будет во много раз эффективней... и приведет к ощутимому спаду спроса на новое жилье. Сегодня накоплен и технический потенциал, и достаточный опыт для того, чтобы преобразовать существующую квартиру в плане увеличения площади, изменения планировки, экономного расходования электроэнергии... Эти мероприятия могут быть выполнены быстро, высококачественно и принести жильцам не только повышение комфортности, но и ощутимую экономию финансовых затрат на коммунальные услуги».

Наш комментарий. Действительно интересный проект. Над тем, что увеличивать объемы предложения можно, не только строя новое жилье, но и модернизируя старое, мало кто задумывается всерьез. Все дело здесь в том, во что обойдется такая реконструкция. Г-н Черкасов пишет, что «готов показать программную схему этого процесса». Если окажется, что экономически модернизация существенно выгоднее нового строительства, мы готовы рассмотреть план Черкасова в рамках одного из проектов серии «Российская национальная идея».

Михаил Докучаев: «Развитие нашей сферы тормозится отсутствием земельных участков, оборудованных инженерной инфраструктурой, и недостаточными мощностями промышленности строительных материалов. Другими словами, отсутствием конкурентной среды... Выходу из создавшейся ситуации будет способствовать ряд мер, которые надо реализовать безотлагательно. Первое — развивать индустриальное, высокотехнологическое домостроение... Второе — предоставлять строителям участки, которые оборудованы инженерной инфраструктурой, на основе конкурсов, имеющих целью снижение стоимости квадратного метра... Третье — ипотека... Когда есть, где строить, из чего строить, как строить и что строить».

Наш комментарий. Конкурсы с такой вводной — момент очень спорный. Борьба за низкую продажную стоимость жилья может развернуться только в том случае, если федеральные или муниципальные власти станут не выставлять на торги земельные участки, как это делается сейчас, а предоставлять площадки под строительство бесплатно. Тогда, во-первых, получится, что земля вообще не имеет цены, а квартиры в разных районах города должны стоить одинаково. Это создаст прекрасные условия для спекуляций на вторичном рынке: квартиры в центре, идущие по той же цене, что и на окраинах, будут моментально скупаться и тут же выставляться на продажу — уже по совсем другой стоимости. Общий уровень цен, таким образом, вовсе не снизится. Во-вторых, местные власти лишатся стабильного источника дохода, идущего (теоретически) на социальные программы: сейчас до 60% местных бюджетов наполняется за счет продажи земли. В-третьих, соблазн чиновников подтасовать результаты такого конкурса будет гораздо выше, чем сейчас. Помимо всего этого далеко не все строители захотят снижать стоимость метров за счет собственной прибыли. Сэкономить на качестве материалов, рабочей силе и проектной подготовке наверняка захотят многие, а это чревато тем, что на выходе мы получим дома, жить в которых будет вообще невозможно.

Сухой остаток

Ни один из экспертов не признал наш проект безоговорочно правильным. Однако даже критика в наш адрес показала, что Национальной идеей «Свое жилье» мы попали в точку. Письма, пришедшие в редакцию, обсуждение проекта в банках и строительных компаниях, инициированное самими участниками рынка, — все это доказало, что тема волнует многих, а рынок уже готов к тому, чтобы каким-либо образом развивать и совершенствовать ипотечные схемы.

Так получилось, что в дискуссию с нами вступили исключительно специалисты, имеющие определенное отношение к ипотеке и рынку недвижимости. В силу своей глубокой погруженности в тему они не стали отстраненно и теоретически оценивать проект, а высказали, скорее, свое видение ипотечной проблемы и путей ее решения. При этом — и это тоже совершенно естественно — каждый из экспертов пытался тянуть одеяло на себя, доказывая, что именно его отрасль является важнейшей. Четкой, масштабной макроэкономической картины развития ипотеки и ее последствий у отдельных участников рынка нет. И если наши публикации подтолкнут их хотя бы к попытке комплексного решения проблемы — значит, свою лепту в создание Национальной идеи мы уже внесли.

Дата публикации: 14:12 01 июня 2005

Источник: bpn.ru