Рейтинг городов Подмосковья, в которых нужно строить ТЦ

Рейтинг городов Подмосковья, в которых нужно строить ТЦ

Распечатать новость

Добавить в закладки

Аналитики консалтинговой компании RRG рассчитали перспективную обеспеченность городов Подмосковья торговыми площадями на 2019 год, определив самые насыщенные ритейлом территории и незанятые, перспективные для девелопмента ниши. В пятерке лидеров по обеспеченности в пуле городов, численность населения которых к 2019 году достигнет 50 тысяч человек, окажутся Мытищи, Химки, Красногорск, Наро-Фоминск, Дмитров.

 

Методика расчета учитывает новое жилищное и дорожное строительство и все реализуемые торговые объекты площадью от 5000 кв. м GLA (отдельно стоящие гипермаркеты в анализ не включены), открытие которых запланировано к 2019 году. В рамках исследования собрана информация по 549 торговым объектам различного формата. В статистике учтены жилые новостройки, которые вводятся в эксплуатацию в настоящий момент и будут заселены в обозначенной перспективе.

Для исследования были использованы: классификация торговых объектов по масштабу и по классу. Первый критерий учитывает размер GLA (и, соответственно, размер зоны охвата): суперрегиональные, региональные, окружные, районные, малые. По классу объекты делятся на качественные, полупрофессиональные и неконцептуальные. Подчеркнем, что в практике консалтинговых компаний неконцептуальные ТЦ исключаются из выборки для исследований.

Такие объекты характеризуются хаотичным составом арендаторов, нерациональными планировкой и расположением вертикальных коммуникаций, отсутствием единой стратегии развития и слабой представленностью сетевых ритейлеров. RRG впервые рассчитала обеспеченность территорий неконцептуальными объектами: такие ТЦ необходимо учитывать при анализе рынка, так как они имеют свой спрос, занимают определенную долю рынка и могут оказывать влияние на потенциал девелопмента более качественной недвижимости, в частности, выступать объектами для редевелопмента. Кроме того, отдельно были подсчитаны комплексы рыночного типа (это объекты, в т.ч. и современные, помещения в которых поделены на маленькие павильоны примерно одинаковой площади, проходы между ними имеют параллельно-перпендикулярную структуру; основная масса арендаторов – индивидуальные предприниматели). В данном обзоре объекты рыночного типа не рассматриваются.

Для оценки перспективной обеспеченности населения торговыми центрами рассчитывается (с помощью математического ГИС-моделирования) распределение торговых площадей объектов на их потенциальных покупателей. Данная методика разработана RRG и не имеет аналогов в мире Зоны влияния существующих и планируемых торговых комплексов, вероятность их посещения покупателями были определены с помощью гравитационной модели RRG-Хаффа. Привлекательность ТЦ для покупателей оценивается как интегральный рейтинг по целому ряду критериев: локация, время достижения ТЦ, концепция, состав и структура арендаторов, посещаемость, оценка посетителями на сайте foursquare.com и др. На основании такого расчета было получено прогнозное (на 2018-2019 год) распределение арендных площадей ТЦ на потенциальных покупателей до уровня каждого дома.

Подчеркнем, обозначенный подход позволяет адекватно оценивать обеспеченность определенных территорий, а не делать расчеты популярным методом «прямого попадания». Распространенной на рынке практикой является распределение площадей суперрегиональных ТЦ преимущественно на территории городов, в которых они расположены. Между тем, крупные проекты (такие как «МЕГА» Химки, «Июнь» Мытищи) притягивают мощный московский трафик, их площади необходимо распределять и на столицу (зачастую в большей степени) и на подмосковные города. Например, аналитики, применяющие к рынку Котельников метод «прямого попадания» (распределяют на данный город площадь МЕГИ Белая Дача), оценивают текущую обеспеченность города современными торговыми площадями более чем в 6 тысяч кв. м. При этом делается вывод, что потенциал девелопмента в городе исчерпан. Такой подход является некорректным. По данным RRG, обеспеченность Котельников концептуальными ТЦ к 2019 году составит – 450 кв. м. Город сохраняет свободные ниши для строительства ТЦ небольшого формата.

Специалистами RRG была рассчитана перспективная обеспеченность торговыми площадями всех городов, сельских населенных пунктов и поселков Московской области. К примеру, если взять пул городов, население которых к 2019 году превысит 50 тыс. человек, то наивысшие показатели обеспеченности будут демонстрировать Мытищи – 841 кв. м на тысячу жителей, на втором месте окажутся Химки – 624,6 кв. м, на третьем - Красногорск – 590,5 кв. м, далее - Наро-Фоминск – 586,4 кв. м, Дмитров – 551,3 кв. м. Добавим, в случае ввода в эксплуатацию ТРЦ «Акварель» в Пушкино в рассматриваемые сроки, данный город займет третье место с показателем – 606,4. кв. м на тысячу жителей (без учета данного объекта – 95,7 кв. м).

Если оценивать обеспеченность городов исключительно Концептуальными и Полупрофессиональными торговыми объектами, то на пятой строчке рейтинге окажутся Котельники с обеспеченностью в 450,1 кв. м на тысячу жителей. Лидером в Топе Неконцептуальных объектов станет Егорьевск с уровнем 287,5 кв. м, далее Ногинск – 208,6 кв. м, за которым следует Сергиев Посад – 191,3 кв. м.

Если рассматривать обеспеченность городов самым крупным Суперрегиональным форматом (объекты площадью более 120 тыс. кв. м, работающие на несколько мегакластеров), то получим следующую статистику: Химки – 396 кв. м, Дзержинский – 360,8 кв. м, Котельники – 351,4 кв. м, Троицк – 193,9 кв. м, Красногорск – 192,6 кв. м. Самыми перспективными рынками с населением свыше 100 тысяч человек и низкой обеспеченностью торговыми площадями станут: Щелково (131,6 кв. м), Воскресенск (184,9 кв. м), Подольск (199,8 кв. м), Балашиха (218,1 кв. м), Раменское (245,7 кв. м).

Минимальные показатели будут фиксироваться в таких городах как: Кимры, Истра – 0, Звенигород – 57,1, Фрязино – 65,5, Дубна – 103,7, Бронницы – 107,3, Ивантеевка – 130,1 кв. м на 1 тысячу жителей. В этих городах есть потенциал, но девелоперам необходимо внимательно подходить к формированию концепции.

«Рынок торговой недвижимости во многих городах и регионах России, очевидно, не отличается грамотным, эффективным распределением торговых площадей по территориями, – комментирует Денис Колокольников, председатель Совета директоров RRG. – В последние годы мы наблюдаем выход на рынок большого массива объектов с зашкаливающим уровнем вакантных площадей и далекими от ожиданий собственников товарооборотами. Данная ситуация обусловлена негативным экономическим трендом, но не только! Важнейшей причиной является недостаточное внимание органов власти и девелоперов к глубоким маркетинговым исследованиям: потенциала участков, конкурентного окружения, потребностей целевой аудитории и других факторов. Научно-практические методы и технологии позволяют рассчитывать обеспеченность территорий торговыми метрами с точностью до отдельного дома, на текущий момент и на перспективу (чтобы девелоперы и ритейлеры могли учитывать как будущую конкуренцию, так и прирост населения). Таким образом составляются карты для развития торговой недвижимости, позволяющие определять участки с максимальным потенциалом для девелопмента ТЦ, способствуя концептуальному развитию городов». 

Дата публикации: 10:30 13 октября 2016



Только авторизованные пользователи могут оставлять комментарии. Авторизуйтесь, пожалуйста.


Коммерческая недвижимость - Подмосковье - последние новости

Популярные публикации в разделе Коммерческая недвижимость - Подмосковье

Стоимость земельных участков в разных районах Подмосковья отличается в 11 раз

Стоимость земельных участков в разных районах Подмосковья отличается в 11 раз

19.11.2018 - Раздел: Подмосковье / Коммерческая недвижимость / Земельные участки

Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» подсчитали цены на земельные участки в разных районах Московской области и отметили продолжающееся снижение их стоимости за год. В среднем по Подмосковью земля (без учета элитного сегмента) подешевела на 2,6%. Сильнее всего подешевели участки в Орехово-Зуевском, Каширском и Зарайском районах.

Наиболее дешевой считается земля в дальнем поясе Подмосковья к юго-востоку от столицы

Наиболее дешевой считается земля в дальнем поясе Подмосковья к юго-востоку от столицы

19.11.2018 - Раздел: Подмосковье / Коммерческая недвижимость / Земельные участки

По данным экспертов портала Мир квартир, наиболее дешевой считается земля в дальнем поясе Подмосковья к юго-востоку от столицы.

За последние 12 месяцев средняя стоимость подмосковной сотки уменьшилась на 2,5 процента

За последние 12 месяцев средняя стоимость подмосковной сотки уменьшилась на 2,5 процента

19.11.2018 - Раздел: Подмосковье / Коммерческая недвижимость / Земельные участки

По данным экспертов портала Мир квартир, за последние 12 месяцев средняя стоимость подмосковной сотки уменьшилась на 2,5 процента.

Объявлен второй конкурс на предоставление субсидий создателям коворкингов в Подмосковье

Объявлен второй конкурс на предоставление субсидий создателям коворкингов в Подмосковье

19.11.2018 - Раздел: Подмосковье / Коммерческая недвижимость / Офисы, бизнес центры

Объявлен второй конкурс на предоставление субсидий создателям коворкингов в Подмосковье

Как купить земельный участок с рассрочкой платежа

Как купить земельный участок с рассрочкой платежа

20.01.2016 - Раздел: Подмосковье / Коммерческая недвижимость / Земельные участки

Читатель Елена спрашивает: "Покупка земельного участка с рассрочкой платежа Подскажите, пожалуйста, нюансы покупки земельного участка с рассрочкой платежа для покупателя, как правильно составить договор, нужно ли нотариальное удостоверение и государственная регистрация, в чьей собственности будет участок".


Пользователям

Разместить объявление

Контакты

По вопросам обращаться: info@bpn.ru

BPN.RU © 2004-2012